TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/01791 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5CG

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PADAM LAND

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuel ESCARD DE ROMANOVSKY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0140 et par Maître Emmanuelle MASSON, avocate au Barreau de Bordeaux, avocat plaidant.

Décision du 03 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/01791 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5CG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 3 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 15 février 2022, M. [R] [Y] a vendu à la société PADAM LAND le lot n°1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un prix de 110 000 euros.

Le bien est ainsi désigné dans l’acte de vente :

« Un logement situé au rez-de-chaussée en façade sur l’avenue Gambetta, à droite de la porte d’entrée de l’immeuble comprenant une boutique avec une petite arrière-boutique et sortie sur la courette.

Cave n°13.

Et les dix-mille dixièmes (10/1010èmes ) des parties communes générales ».

Le certificat de surface établi par la société ALD2i en date du 2 novembre 2021, annexé à l’acte, mentionnait une surface au sens de la loi dite Carrez de 25,06 m2.

Après son acquisition, la société PADAM LAND a été informée par le syndicat des copropriétaires que la courette constitue une partie commune illégalement annexée.

Elle a mandaté la société Baticertification pour effectuer un nouveau mesurage de la surface privative du bien au sens de la loi Carrez, laquelle a retenu une surface de 18,90 m2 aux termes d’un certificat du 2 novembre 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 janvier 2023, le conseil de la société PADAM LAND a mis M. [R] [Y] en demeure de verser sous huit jours la somme de 27 039,11 euros à sa cliente au titre de la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.

Par courrier du 6 janvier 2023, M. [R] [Y] a fait part de son souhait de trouver une solution amiable et, tout en ne contestant pas l’annexion de la partie commune, a contesté l’écart de superficie invoqué.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2023, la société PADAM LAND a fait assigner M. [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à lui verser la somme de 27 039,11 euros au titre de la réduction du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la société PADAM LAND demande au tribunal de :

Débouter M. [R] [Y] de l’intégralité de ses demandes, Condamner M. [R] [Y] à lui payer la somme de 27 039,11 euros au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts à compter la date de signification du présent jugement, Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner M. [R] [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, Le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens, Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 septembre 2023, M. [R] [Y] demande au tribunal de :

Débouter la société PADAM LAND de l’intégralité de ses demandes, Rejeter la pièce n°4 produite par la société PADAM LAND, Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 31 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la réduction proportionnelle du prix de vente

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En l’espèce, l’acte de vente du 15 février 2022 mentionne une surface dite Carrez du bien de 25,06 m2 selon certificat annexé à l’acte.

Il n’est pas contesté par le vendeur que ce mesurage réalisé par la société ALD2i le 2 novembre 2021, comprend par erreur la surface de la courette accessible depuis l’arrière-boutique, alors que cette courette est une partie commune de l’immeuble et partant, devait être exclue du mesurage de la surface privative du bien.

La société Baticertification, qui a réalisé un nouveau mesurage le 2 novembre 2022, a retenu une superficie privative de 18,9 m2, soit un écart de superficie de 6,16 m2.

Le certificat de la société Baticertification précise bien que ce mesurage concerne le lot n°1 de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 20ème, soit le lot litigieux, de sorte que cette pièce, qui est la pièce n°4 de la demanderesse, est probante et ne saurait être écartée par le tribunal, contrairement à ce qu’affirme à tort le défendeur.

La société PADAM LAND produit par ailleurs un autre certificat de mesurage réalisé le 7 décembre 2023 par la société Bediatec qui retient une superficie Carrez de 19,23 m2, soit un écart de 5,83 m2.

M. [R] [Y] soutient en défense que la surface de la partie annexée par erreur ne peut excéder 3,40 m2, sans expliquer cette affirmation et cette mesure. Il ressort du courrier qu’il a adressé à la société PADAM LAND le 6 janvier 2023 que cette surface de 3,40 m2 correspond à un mesurage de la surface privative réalisé selon lui en 2010, qui avait conclu à une superficie privative de 22,45 m2 en ce compris 3,40 m2 pour la courette.

Toutefois, M. [R] [Y] ne produit pas ce certificat de mesurage qui aurait été réalisé en 2010.

Il produit en revanche le projet modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble, réalisé à sa demande en janvier 2023 par la société GE3D [Localité 6], géomètre-expert, en vue de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de « privatisation » de la partie commune annexée. Il ressort de cette pièce que le géomètre a effectué un mesurage le 17 janvier 2023 et a estimé la surface de la courette à 4 m2.

Aucun de ces trois mesurages n’a une valeur probante supérieure aux autres. Une mesure d’expertise – laquelle n’est au demeurant pas demandée – apparaîtrait trop couteuse au regard de l’enjeu du litige. Il convient dès lors d’opérer une moyenne entre les deux écarts de superficie résultant des certificats produits par la société PADAM LAND et la mesure réalisée par la société GE3D [Localité 6].

Dès lors, l’écart de superficie correspondant à la surface de la courette, partie commune annexée et comprise à tort dans le certificat annexé à la vente, doit être fixé à 5,33 m2 ((6,16 + 5,83 + 4) / 3).

La superficie réelle du lot n°1 était donc de 19,73 m2 et est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte.

En application des dispositions précitées, M. [R] [Y] doit donc supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

En conséquence, il sera condamné à verser à la société PADAM LAND la somme de 23 395, 85 euros arrondie (110 000/25,06 x 5,33), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société PADAM LAND reproche à M. [R] [Y] sa mauvaise foi et soutient qu’il avait connaissance de l’annexion illégale de la courette. Elle ajoute que s’il avait eu connaissance de cette annexion, elle aurait contracté à des conditions différentes.

Ce faisant, elle n’invoque aucun autre préjudice que le versement d’un prix supérieur à la valeur réelle du bien compte tenu de sa moindre mesure. Or, le tribunal a condamné M. [R] [Y] à restituer à la société PADAM LAND la part du prix de vente correspondant à cette moindre mesure, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice au soutien de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [Y], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la société PADAM LAND la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce, M. [R] [Y] ne démontrant pas en quoi cette condamnation aurait pour lui des conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Condamne M. [R] [Y] à payer à la société PADAM LAND la somme de 23 395,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre de la réduction proportionnelle du prix,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société PADAM LAND,

Condamne M. [R] [Y] aux dépens,

Condamne M. [R] à payer à la société PADAM LAND la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 6] le 03 Juin 2025

La Greffière La Présidente