TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/01/2025

à : – M^e V. CASSEUS-BLONSKI

— M^e C. TRIPALDI

Copie exécutoire délivrée

le : 20/01/2025

à : – M^e V. CASSEUS-BLONSKI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/08325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZE6

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [E] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vayola CASSEUS-BLONSKI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : E2155

DÉFENDERESSE

La Société Anonyme à conseil d’administration IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chiara TRIPALDI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0913

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZE6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2007, la S.A. IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à M. [Y] [S] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2] à [Localité 5] et un parking 476P0078 selon avenant du 15 septembre 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2022, la S.A. IMMOBILIÈRE 3F a fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 1.644,66 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été informée de la situation de M. [Y] [S] le 8 février 2022.

Le commandement de payer n’a pas été honoré dans les deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2022, la S.A. IMMOBILIÈRE 3F a fait assigner M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— être autorisé à procéder à l’expulsion de M. [Y] [S], avec le sort des meubles régi par les articles L 433-1 s. et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges de la résiliation à la libération des lieux,

— obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 1.798,13 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022, terme de juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— le condamner au paiement de la somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 31 août 2022 et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Par ordonnance en date du 17 mars 2023 devenue définitive, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 9 avril 2022,

— condamné M. [Y] [S] au paiement d’une somme de 3.581,43 euros, à titre de provision, sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2022 et l’indemnité d’occupation, selon réactualisation faite à l’audience du 18 janvier 2023, somme arrêtée au 9 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus,

— autorisé M. [Y] [S], en plus du loyer courant, à s’acquitter de sa dette en réglant une somme minimale mensuelle de 100 euros pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais et ce, à compter du 10ème jour du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, puis pour les autres paiements en même temps que le loyer et, au plus, tard le 10 ème jour,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement et dit qu’elle sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais accordés sont entièrement respectés,

— dit que, si une mensualité de loyer ou de l’arriété restait impayée quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée, le bail serait considéré comme résilié au 9 avril 2022, le solde de la dette serait exigible et l’expulsion de M. [Y] [S] pourrait être menée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec la force publique au besoin dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, le sort des meubles étant régi par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la S.A. IMMOBILIÈRE 3F de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 février 2022 et de l’assignation du 30 août 2022.

Par courrier du 27 mars 2024, Mme [K] [E] [L], se présentant comme la compagne de M. [Y] [S] vivant avec lui depuis 17 ans, a fait savoir à la S.A. IMMOBILIÈRE 3F que, nonobstant cette décision, elle sollicitait un transfert du bail en sa faveur et s’engageant à payer l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, Mme [K] [E] [L] a fait assigner la S.A. IMMOBILIÈRE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— déclarer recevable sa tierce opposition,

— prononcer la rétractation de l’ordonnance de référé du 17 mars 2023,

— ordonner la continuité et le transfert du bail.

À titre subsidiaire :

— lui accorder les mêmes délais que ceux consentis à M. [Y] [S] par l’ordonnance de référé,

— condamner la S.A. IMMOBILIÈRE 3F à lui payer 1.500 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

— rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 26 novembre 2024.

Mme [K] [E] [L], représentée par son avocat, se réfère à ses demandes explicitées dans ses conclusions récapitulatives.

Mme [K] [E] [L] fait valoir des pièces attestant de son concubinage notoire avec M. [Y] [S], notamment en provenance du gardien, et se prévaut des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, y compris dans des logements HLM conventionnés sans conditions de ressources.

Elle précise que M. [Y] [S] a abandonné le domicile de manière brusque et imprévisible à l’insu de sa compagne, faits également démontrés par voie de témoignage.

Elle précise que la tierce opposition la met dans la même situation que si elle était intervenue dans la procédure précédente et, donc, que la

résiliation du bail est sans effet à son égard et le commandement de payer à elle inopposable et de nul effet, ne lui ayant pas été délivré.

La S.A. IMMOBILIÈRE 3F s’est référée à ses conclusions.

Elle indique que Mme [K] [E] [L] sollicite le transfert du bail, point qui n’a pas été tranché par l’ordonnance et, sur quoi, il ne peut donc être à nouveau statué en fait et en droit, d’autant que Mme [K] [E] [L] n’a pas mis dans la cause M. [Y] [S].

Elle rappelle que M. [Y] [S], qui a quitté les lieux en novembre 2023, n’a pas respecté l’échéancier mis en place par l’ordonnance du 17 mars 2023, de sorte que la clause résolutoire visée par le commandement de payer a retrouvé ses effets à compter du 8 avril 2022.

Elle conclut que la requérante ne peut demander le transfert d’un bail résilié, sachant qu’elle ne démontre pas remplir les critères de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle invoque.

L’ordonnance a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Aux termes de l’article 582 du code de procédure civile, la tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique, pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit. Est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque. Les créanciers et autres ayants-cause d’une partie peuvent, toutefois, former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s’ils invoquent des moyens qui leur sont propres.

Aux termes de l’article 583 du même code, en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties au jugement attaqué, la tierce opposition n’est recevable que si toutes ces parties sont appelées à l’instance.

Sur la recevabilité de la tierce opposition

Au vu des éléments versés aux débats, Mme [R] [E] [L] justifie avoir intérêt à former tierce opposition à l’ordonnance du 17 mars 2023, ayant résilié le contrat de bail du local d’habitation dont elle était occupante, jugement auquel elle n‘a été ni partie ni représentée.

Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir mis en cause M. [Y] [S], seule partie défenderesse à l’ordonnance susvisée, dans la mesure où il n’y a pas d’indivisibilité à constater.

Ainsi, le bail n’étant pas au nom des deux occupants, mais du seul M. [Y] [S], il n‘y a pas indivisibilité entre eux, et la chose à juger sur la tierce opposition de Mme [R] [E] [L], qui demande un transfert du bail, ne peut avoir d’effet à l’égard de M. [Y] [S], qui s’en voit exclu.

La tierce oppposition sera donc jugée recevable.

Sur la demande de transfert du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue (…) au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

(…)

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. “.

Ce dernier alinéa doit être interprété dans le sens que, pour que le transfert s’opère, il faut que le contrat soit toujours actif lors du fait générateur de l’abandon, à savoir, notamment, qu’il n’ait pas été résilié auparavant pour quelque autre raison.

Or, en l‘espèce, M. [Y] [S] a quitté le domicile le 14 novembre 2023, date à laquelle Mme [R] [E] [L] a constaté la disparition de ses affaires.

La résiliation pourrait donc bien avoir opéré avant son départ, puisque, au vu du relevé de compte relatif à M. [Y] [S] fourni en défense, l‘échéancier judiciaire n’a pas été respecté après les échéances d’octobre 2023 (paiement incomplet en octobre 2023, puis cessation), cette carence emportant alors le déclenchement rétroactif de la clause résolutoire au 9 avril 2022.

Cependant, ce déclenchement, selon les termes du dispositif de l’ordonnance du 17 mars 2023, n’était pas automatique, laquelle ordonnance stipule comme suit :

“ DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriété resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : Le bail serait considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 avril 2022 (…).

Or, cette lettre recommandée n’est pas produite, qui aurait pu réenclencher rétroactivement la clause après quinze jours infructueux.

On constate, d’ailleurs, sur le relevé de compte un paiement de 300 euros en janvier 2024, soit plus de quinze jours après les incidents de paiement d’octobre 2023.

Par conséquent, la bailleresse ne démontre pas que la résiliation a effectivement eu lieu avant le départ de M. [Y] [S], événement emportant le transfert du bail à la concubine de ce dernier, si celle-ci démontre répondre aux critères de l’article 14 précité.

Il convient, donc, de vérifier si les pièces fournies par Mme [R] [E] [L] sont à même de démontrer son concubinage notoire.

À cet égard, la requérante fournit une attestation en date du 7 août 2024 du gardien de l’immeuble – qualité non contestée par la bailleresse – affirmant que Mme [R] [E] [L] vit depuis dix ans dans le logement concerné avec M. [Y] [S].

Deux autres attestations de témoins du cercle amical font état d’un couple de quinze ans et, s’agissant de M. [X], des circonstances d’un concubinage.

Etant, ainsi, démontré que la requérante rapporte la preuve de son concubinage notoire depuis plus d’un an, le transfert du bail à son endroit sera constaté.

Mme [R] [E] [L] sera tenue, ainsi, de toutes les obligations stipulées au bail, étant entendu que ni l’arriéré locatif du précédent locataire, ni les dispositions de l’ordonnance du 17 mars 2023, ne lui sont opposables, sinon au titre d’une obligation naturelle.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A. IMMOBILIÈRE 3F, partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la S.A. IMMOBILIÈRE 3F à payer à Mme [R] [E] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la tierce opposition formée par Mme [R] [E] [L] contre l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en date du 17 mars 2023,

CONSTATONS l’état de concubinage notoire, au moment de l’abandon du domicile, de Mme [R] [E] [L] et de M. [Y] [S] , titulaire du bail d’habitation du 30 août 2007 et son avenant du 15 septembre 2017, conclu avec la S.A. IMMOBILIÈRE 3F, relativement au local 4769L – 0015 – logement 15, boîte 15, situé au [Adresse 2] à [Localité 5] et au parking 476P0078.

CONSTATONS, en conséquence, le transfert du bail d’habitation du 30 août 2007 et son avenant du 15 septembre 2017 au bénéfice de Mme [R] [E] [L], avant que la résiliation du bail prenne effet,

DISONS que Mme [R] [E] [L] sera tenue de tous les droits et obligations au titre dudit bail,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS la S.A. IMMOBILIÈRE 3F aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS la S.A. IMMOBILIÈRE 3F au paiement à Mme [R] [E] [L] de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,