TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03147 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABCU

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SAS HOMELAND – [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [P] [X] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03147 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABCU

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [N] [P] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 6], constituant le lot 99 de la Copropriété et cadastré CI [Cadastre 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 23/05/2025, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND, a assigné Mme [N] [P], aux fins de :

— voir condamner Mme [N] [P] au paiement de:

— la somme de 4318,26 euros pour les charges dues au 1er trimestre 2025 inclus,

— la somme de 2000 euros de dommages et intérêts

— voir ordonner la capitalisation des intérêts

— voir condamner Mme [N] [P] au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 22/ 09/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [N] [P] n’a pas comparu ni été représentée, et a été assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l’assignation et la recevabilité :

Mme [N] [P] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile actuel , alors qu’elle demeurait auparavant au [Adresse 1] où lui étaient envoyés les appels de charges ; l’action du syndicat des copropriétaires est par ailleurs recevable envers la copropriétaire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03147 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABCU

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2024

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 06/07/2021, 21/11/2022, 21/11/2023, 04/11/2024, approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 4/ 11/ 2024

— des appels de charges pour les périodes des 4ème appel 2022, quatre apppels 2023,2024 , 1er appel 2025, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2002, 2023

— une lettre de mise en demeure du 30/ 07/ 2024

— un décompte des sommes dues entre le 01/10/2022 et le 31/ 03/ 2025 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/10/2022 et le 31/ 03/ 2025, il est dû la somme de 2560,26 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure jusqu’au 30/ 07/ 2024 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR des courriers. La mise en demeure par mail est justifiée le 08/09/2024, sans réception, ainsi que la relance du 11/11/2024 par mail.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 78 euros.

Mme [N] [P] sera condamnée à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND la somme de 2560,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23/05/2025, pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 31/ 03/ 2025 , appel 1er trimestre 2025 inclus et la somme de 78 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 23/05/2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Mme [N] [P] sera condamné à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire est régulière

DIT que le le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND est recevable en son action

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND la somme de :

—  2560,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23/05/2025 pour les charges dues entre le 01/10/2022 et le 31/ 03/ 2025 , appel 1er trimestre 2025 inclus

—  78 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 23/05/2025

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND la somme de 200 euros de dommages et intérêts

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [N] [P] à payer au le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Cabinet HOMELAND la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Mme [N] [P] aux entiers dépens de l’instance

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 novembre 2025

le greffier le Président