TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DEPOIX

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08403

N° Portalis 352J-W-B7G-CXMPS

N° MINUTE :

Assignation du :

06 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/08403 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMPS

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte en date du 29 avril 2005, Mme [Z] [V] a acquis le lot n°19 correspondant à un studio donnant sur cour, situé au premier étage du bâtiment B de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Mme [B], copropriétaire dans le même immeuble a réalisé, sans autorisation préalable, des travaux sur la façade du bâtiment A situé juste en face du lot de Mme [V], ayant consisté à supprimer la partie basse maçonnée de la fenêtre de la salle de bain de son lot, afin de l’agrandir et d’installer une fenêtre constituée de deux vantaux à ouverture classique.

Par courrier en date du 20 septembre 2021, le syndic, averti de ces faits, l’a mise en demeure de remettre sans délai la façade dans son état initial, précisant que dans le cas contraire le syndicat des copropriétaires entendait engager à son encontre toute procédure judiciaire.

Par courriel en date du 23 septembre 2021, Mme [B] a indiqué au syndic vouloir trouver une solution amiable et satisfaisante pour tout le monde, consistant à opacifier totalement la partie basse de la fenêtre, sans la changer, et souhaiter faire régulariser ces travaux lors de la prochaine assemblée générale si cette solution convenait.

Lors de l’assemblée générale du 07 avril 2022, a été mise aux votes une résolution n°21 portant sur « la décision à prendre et mandat à donner au syndic pour introduire une action judiciaire tant en référé que sur le fond notamment à l’encontre de l’indivision [B]/[X] et/ou de tout autre copropriétaire ayant modifié les façades de l’immeuble et notamment l’aspect extérieur des fenêtres sans autorisation expresse de la copropriété afin d’obtenir la remise en l’état initial des façades de l’immeuble. »

Par acte délivré le 06 juillet 2022, Mme [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution, rejetée lors de l’assemblée générale.

Aux termes de ses conclusions en réplique, notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, Mme [V] demande au tribunal, au visa des articles 9, 14, 22, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DIRE ET JUGER Madame [V] recevable et bien fondée en ses demandes,

ANNULER la résolution 21 rejetée aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 07 avril 2022,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice de ses demandes formulées au titre des frais irrépétibles et dépens,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice à régler à Madame [V] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions, transmises par voie électronique le 07 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DEBOUTER Madame [Z] [V] de sa demande d’annulation.

DEBOUTER Madame [Z] [V] de sa demande de condamnation du syndicat des propriétaires.

CONDAMNER Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [Z] [V] aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 29 novembre 2024.

Par message en date du 01 août 2024, la date de plaidoirie a été reportée au 17 janvier 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°21

Mme [V] considère que la résolution n°21, rejetée lors de l’assemblée générale du 07 avril 2022, est constitutive d’un abus de majorité en ce que les copropriétaires ont voté en fonction de leurs seuls intérêts personnels et non en fonction de l’intérêt de la copropriété.

Elle explique ainsi que bien que la résolution soumise au vote ait été parfaitement documentée et justifiée dans son principe et que le syndic ait bien rappelé que l’infraction au règlement de copropriété était constituée, les copropriétaires ont toutefois rejeté cette résolution.

Elle explique en effet que d’autres copropriétaires ont également modifié l’état initial de leur fenêtre et que, par crainte de devoir eux aussi remettre les parties communes en l’état, si une telle demande était adressée à Mme [B], ils ont donc préféré ne pas créer d’antécédent, raison pour laquelle ils ont voté contre la résolution attaquée.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Elle fait valoir, à cet égard, que seuls 8 copropriétaires sur les 15 présents, dont Mme [B], ont voté contre cette résolution de telle sorte qu’il n’y a pas de majorité écrasante, comme le soutient le syndicat des copropriétaires et que les travaux alternatifs, dont il fait état, ne figuraient pas dans l’ordre du jour mais n’ont été présentés qu’en cours d’assemblée, de telle sorte qu’ils n’ont pas fait l’objet d’un vote.

Elle indique qu’à défaut de retenir un abus de majorité, le tribunal devra néanmoins retenir « une violation claire et manifeste du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 cautionnée irrégulièrement par la copropriété puisqu’elle exclut que Mme [B] puisse éventuellement être condamnée par un tribunal à remettre en l’état les parties communes qu’elle a pourtant notoirement touchées sans autorisation préalable. »

Elle relève de plus que le syndicat des copropriétaires est gardien des parties communes dont il doit veiller à la conservation, qu’il ne devrait donc pas valider cet état de fait et qu’il ne pouvait adopter une position résolument favorable à une copropriétaire, manifestement dans l’irrégularité, dès lors que les règles légales et conventionnelles sont « méprisées » et l’immeuble fragilisé.

Elle soutient en effet que la destruction du mur a causé des détériorations très grossières au niveau du bandeau de zinc, ce qui dégrade foncièrement l’esthétique de la façade de l’immeuble, outre les risques de désordres futurs sur la structure de l’immeuble.

Elle fait également valoir que ces travaux, du fait de l’installation de deux ouvrants en partie haute, ont abouti à créer une vue directe pleine et entière sur la salle d’eau de sa voisine, laquelle a, de la même façon, une vue plongeante sur toute la pièce principale de son logement.

Elle soutient que ces travaux constituent donc une infraction au règlement de copropriété qui prévoit en page 47 que le syndicat des copropriétaires ne pourra, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du présent règlement de copropriété.

[V] syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la résolution critiquée a été rejetée à une majorité écrasante et que par conséquent, au vu du nombre de copropriétaires opposants, il ne peut être retenu aucun abus de majorité, ce dernier s’entendant en effet d’une décision prise contrairement à l’intérêt général et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité.

Or, il considère que tel n’est pas le cas en l’espèce, aucune démonstration de l’intérêt personnel des opposants n’étant soutenue ou démontrée.

Il relève que Mme [V] ne mentionne nullement qu’une solution alternative à l’habilitation du syndic à engager une procédure judiciaire a été formulée, tenant à la réalisation de travaux correctifs, et que l’assemblée générale a ainsi décidé, dans sa souveraineté, de privilégier une solution amiable en laissant à Mme [B] un délai de 60 jours pour engager ces travaux.

Il considère ainsi que si Mme [V] considère qu’une action en justice devait être engagée, il lui appartient, plutôt que d’agir en nullité de la résolution, d’exercer l’action oblique fondée sur les dispositions de l’article 1341-1 du code civil et d’exercer l’action sociale à l’encontre de Mme [B] en appelant à la cause le syndicat des copropriétaires.

Mme [V], qui invoque un abus de majorité, doit donc rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/08403 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXMPS

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [B] a entrepris de travaux portant sur les parties communes de l’immeuble, sans avoir sollicité d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, cette dernière ayant toutefois refusé d’engager une action judiciaire pour solliciter la remise en l’état initiale des façades de l’immeuble, à son encontre ou à l’encontre de tout autre copropriétaire ayant agi de la sorte.

L’assemblée générale a toutefois également refusé de ratifier, en l’état, les travaux ainsi réalisés.

Il ressort cependant des mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée générale que Mme [B] s’est engagée « à effectuer les travaux suivants sur sa fenêtre sous 60 jours :

— sur la partie basse : pose d’un imposte par l’extérieur en PVC blanc ou tout autre matériau totalement opaque qui occultera l’intérieur de l’appartement tout en garantissant l’esthétisme et l’harmonie de l’immeuble

— sur la partie haute ouvrante : pose de vitre en verre dépoli occultant. »

Il s’ensuit que l’assemblée générale, plutôt que d’engager une procédure judiciaire, souvent longue, coûteuse et à l’issue incertaine, a souhaité, dans un premier temps, privilégier une solution amiable, cette décision n’apparaissant donc pas dénuée d’intérêt pour les copropriétaires.

De plus, il doit être relevé d’une part, que le rejet de la résolution contestée n’empêche nullement l’assemblée générale, dans un second temps, d’engager une action si les travaux correctifs ne donnent pas satisfaction et, d’autre part, que l’annulation de la résolution contestée ne conduirait pas pour autant à la remise en état des parties communes.

Enfin, Mme [V] ne peut soutenir qu’en rejetant la possibilité de poursuivre en justice Mme [B], le syndicat des copropriétaires modifie les conditions de jouissance de son lot, ces dernières, à les supposer établies, n’étant la conséquence que des seuls travaux réalisés par Mme [B] et non du refus du syndicat des copropriétaires de diligenter une action en justice.

Une décision n’est ainsi pas abusive du seul fait qu’elle contrarie les intérêts d’un copropriétaire et il n’appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d’un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

[V] tribunal ne peut en effet s’immiscer dans la gestion de la copropriété et n’a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l’espèce non caractérisé.

Mme [V] est par conséquent déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°21.

Sur les autres demandes

Mme [V], partie perdante, est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires.

[V] sens de la décision conduit à la débouter de sa demande formulée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

[V] tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [Z] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] à régler, au titre des frais irrépétibles, la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 14 mars 2025

La greffière La présidente