TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53439 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72OZ

N° : 2

Assignation du :

12 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 22 septembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. GIPA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS – #D0172

DEFENDERESSE

La société SMILEV S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine FAVAT, avocat au barreau de PARIS – #C1806 pour la SELARL FBC AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 25 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2022, la SCI GIPA a donné à bail commercial à la société Smilev un local commercial situé [Adresse 4] à Paris 10ème, pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2022, moyennant un loyer annuel de 160 000 € payable trimestriellement par avance.

Le bail prévoit une provision de charges trimestrielles d’un montant de 1 000 €.

Un dépôt de garantie de 40 000 €, correspondant à un trimestre de loyer principal hors taxes, a été versé par le preneur lors de la signature du bail.

En l’absence de paiement du loyer et des charges, le bailleur a avisé la société Smilev le 20 décembre 2024 de son intention de faire délivrer un commandement de payer.

Le 20 janvier 2025, la société Smilev a fait délivrer un congé à effet au 21 juillet 2025.

Le 27 mars 2025, le bailleur a adressé au preneur une mise en demeure de payer les loyers et charges pour la somme en principal de 66 288,73 €.

Le 10 avril 2025, le bailleur a fait pratiquer une saisie-conservatoire sur les comptes de la société Smilev, pour un montant en principal de 120 848,46 €, dénoncée le 15 avril 2025.

A la suite de cette saisie, la banque du preneur a indiqué détenir un solde saisissable de 69 581,82 €.

Le 21 juillet 2025, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé par commissaire de justice.

C’est dans ce contexte que, par acte du 12 mai 2025, la société GIPA a fait assigner la société Smilev devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner notamment à lui verser la somme provisionnelle de 120 999,98 € au titre de la dette locative.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 25 août 2025, la société GIPA demande au juge de référés de :

— condamner la société Smilev à lui payer la somme de 91.721,85€ arrêtée au 6 août 2025, loyers et charges et après déduction du dépôt de garantie, portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, soit le 27 mars 2025 ;

— condamner la société Smilev à lui payer une indemnité provisionnelle de 9.172,18€, conformément à la clause pénale de l’article 19.2 du contrat de bail ;

Subsidiairement,

— constater que les charges provisionnelles s’élèvent à la somme de 12.151,52€ ;

— condamner la société Smilev à lui payer la somme de 79.570,33€ arrêtée au 6 août 2025, loyers et charges et après déduction du dépôt de garantie, portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, soit le 27 mars 2025 ;

— condamner la société Smilev à lui payer une indemnité provisionnelle de 7.957,03 €, conformément à la clause pénale de l’article 19.2 du contrat de bail ;

En toute hypothèse,

— constater que la somme saisie revenant au bailleur est de 68.356,32 € ;

— condamner la société Smilev à lui payer la somme de 9.300 € au titre de la dépose des cabines d’essayage et de la remise en peinture;

— condamner la société Smilev à lui payer la somme de 4.440 € au titre des réparations locatives;

— condamner la société Smilev à lui payer une indemnité provisionnelle de 3.158,40 €, conformément à l’article 19.3 du contrat de bail ;

— condamner la société Smilev à lui régler la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience, la société Smilev demande au juge de référés de :

— débouter la société Groupement Immobilier Parisien de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Groupement Immobilier Parisien à lui payer, à titre provisionnel, à la somme de 3 751,49 € ;

— condamner la société Groupement Immobilier Parisien à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur les demandes de « donner acte » ou de « constater »

La mission du juge est de trancher les litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire ou de donner acte aux parties de l’existence de faits ou d’actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Ces « demandes », qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Au cas présent, il convient d’examiner successivement les différentes demandes de provision :

1- sur l’arriéré locatif :

L’article L 145-40-2 du code de commerce dispose que : « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »

La société GIPA produit un décompte au 6 août 2025 de la dette locative d’un montant total de 91 721,85 €, dont 12 151,52 € au titre des charges.

La défenderesse oppose que le montant total des charges de 12 151,52 € se heurte à une contestation sérieuse, en ce que le contrat de bail ne prévoit pas de répartition précise des charges entre le bailleur et le preneur, en méconnaissance de l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Toutefois, il ressort de l’article 7 du contrat de bail que « le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler au bailleur la totalité des charges », de sorte que la répartition des catégories de charges entre le bailleur et le preneur est suffisamment précise au sens de l’article 145-40-2 susvisé.

En outre, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, l’obligation prévue par ce même texte pour le bailleur de fournir une quote-part de répartition des charges ne s’applique qu’en cas de pluralité de locataires occupant l’immeuble, et non entre le bailleur et le preneur.

En tout état de cause, il ressort des pièces produites que le bailleur a transmis à son locataire les plans des locaux loués et la méthode de calcul appliquée pour la taxe foncière.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la société Smilev sera condamnée à verser à la société GIPA la somme de 91 721,85 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure, comme le permettent les dispositions de l’article 1241-6 du code civil.

2- sur la clause pénale :

La demanderesse sollicite la condamnation de la société Smilev à lui payer une indemnité provisionnelle de 9 172,18 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % prévue à l’article 19.2 du contrat de bail.

Cependant, la clause du bail relative à l’indemnité forfaitaire de 10 % s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

3- sur les frais de commissaire de justice :

La demanderesse sollicite, au titre de l’article 19.3 du contrat de bail, la condamnation de la société Smilev à lui payer la somme de 3 158,40 €, correspondant aux honoraires de commissaire de justice figurant au décompte du 21 août 2025.

La société Smilev s’y oppose, faisant valoir que ces frais sont obligatoirement à la charge du bailleur sans fonder en droit sa prétention.

Toutefois, l’article 19.3 du contrat de bail prévoit explicitement que « tous honoraires et frais de recouvrement […], en ce compris les honoraires d’avocat et d’huissier quelque soit leur montant sont à la charge du preneur qui s’y oblige ».

Dans ces conditions, la contestation soulevée par la défenderesse n’est pas sérieuse, et cette dernière sera condamnée à verser la société GIPA la somme litigieuse de 3 158,40 €.

4- sur la remise en état des locaux et les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 10.1 du contrat de bail prévoit que : « le Preneur ne pourra effectuer dans le Local aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur, aucune construction (notamment création de mezzanine), aucun travaux qui nécessiteraient une autorisation d’urbanisme (déclaration de travaux, permis de construire, autorisation CDEC, etc.). Plus généralement, il ne pourra effectuer aucune modification des installations d’origine de même que toute intervention sur la façade du Local, sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur à qui les devis descriptifs et les plans devront être préalablement soumis pour approbation. Le Bailleur accepte que le Preneur retire ou modifie le cloisonnement comme bon lui semble. »

L’article 10.2 du même contrat précise que : « En cas de réalisation de travaux sans l’accord du Bailleur, celui-ci pourra exiger que le Local soit remis, aux frais du Preneur, dans son état et sa configuration primitive, sans préjudice de l’application des sanctions encourues dans les termes du Bail ou de la législation en vigueur. »

Aux termes de l’article 18 dudit bail, « en cas de litige entre les Parties sur la nature et/ou l’importance des travaux à réaliser pour rendre le Local dans l’état dans lequel il doit l’être, les Parties conviennent de nommer un tiers expert avec mission pour ce dernier d’indiquer les travaux à effectuer et d’en estimer le coût. Ce tiers expert sera désigné en commun ».

Au cas présent, la demanderesse sollicite, au titre des articles 10.1,10.2 et 18 du contrat de bail, la condamnation de la société Smilev à lui payer les sommes de :

—  9 300 € au titre des travaux de remise en état des locaux à la suite des modifications effectuées par le preneur (peinture murale rouge et installation de cabine d’essayage) non autorisées par le bailleur,

—  4 440 € au titre des dégradations locatives, après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

La défenderesse conteste le principe et le montant des réparations locatives réclamées à son encontre, et invoque à juste titre l’article 18 du contrat de bail qui prévoit que les parties sont tenues de désigner en commun un tiers expert « en cas de litige sur la nature et/ou l’importance des travaux à réaliser pour rendre le Local dans l’état dans lequel il doit l’être », sans distinction du type de réparations (remise en état après travaux non autorisés ou dégradations locatives) à effectuer.

Or, la demanderesse ne démontre pas avoir désigné, d’un commun accord avec la société Smilev, un expert chargé d’évaluer le montant des réparations locatives litigieuses.

Dès lors, dans ces circonstances, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de 9 300 € et de 4 440 € formées par la demanderesse.

5- sur la demande reconventionnelle de provision :

La société Smilev sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser une provision de 3 751,49 €, soutenant que les sommes de 12 151,52 €, 69 581,82 €, et 13 740 € doivent être déduites de sa dette, conduisant à un solde en sa faveur.

Toutefois, au regard de ce qui précède et du fait que le montant prélevé par saisie-conservatoire ne pourra être déduit de la dette locative qu’au stade de l’exécution de la présente décision, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Smilev, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la demanderesse une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la société Smilev à verser la société GIPA la somme de 91 721,85 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, au titre des loyers, charges et taxes dus ;

Condamnons par provision la société Smilev à verser la société GIPA la somme de 3 158,40 € au titre des honoraires de commissaire de justice ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision de la société GIPA ;

Déboutons la société Smilev de sa demande reconventionnelle de provision ;

Condamnons la société Smilev aux dépens ;

Condamnons la société Smilev à payer à la société GIPA la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 22 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE