TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/50937 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YSA

N° : 9-CH

Assignation du :

07 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION VAL D’OUEST, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 9]

La société CANOPEE GESTION VAL D’OUEST, société par actions simplifiée

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS – #C2444

DEFENDEUR

Le CABINET [J] ET COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Véronique BEAUR, avocat au barreau de PARIS – #B0427

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation délivrée le 4 février 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 12] et la société Canopée Gestion Val d’Ouest, son syndic en exercice à l’encontre de la société [J], le précédent syndic, aux fins de transmission des éléments concernant la copropriété sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte de 450 euros par jour de retard, de condamnation à la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’audience du 27 mai 2025, les demandeurs ont maintenu leurs demandes faisant valoir qu’aucune pièce comptable n’a été transmise.

En réponse, la société [J] a soutenu oralement ses conclusions à l’audience du 27 mai 2025 aux termes desquelles elle demande de :

Lui accorder un délai de 15 jours, suivant l’ordonnance pour communiquer l’ensemble des documents en sa possession sur la période du 7 juin 2022 au 3 juin 2024, Débouter le demandeur de ses autres demandes de communication de pièces pour la période avant le 7 juin 2022, Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de cette demande, Débouter le demandeur de sa demande de provision à titre de dommages et intérêts, Diminuer la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros. La société [J] fait valoir que son mandat n’a duré que du 7 juin 2022 au 3 juin 2024, exposant qu’elle n’a pu obtenir les archives du précédent syndic contre lequel elle avait initié une procédure et qui avait disparu et elle renvoie à sa pièce n°3 concernant les appels de fonds .

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

Il ne peut se contenter d’affirmer sans le prouver qu’il ne détient pas les documents réclamés qu’il devrait normalement détenir, sauf à démontrer leur inexistence.

En l’espèce, il est établi que la société [J] a exercé un mandat de syndic dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 12] du 7 juin 2022 au 3 juin 2024 ; qu’elle démontre avoir obtenu une ordonnance du juge des référés à l’encontre du précédent syndic le 28 octobre 2022 et ainsi entrepris les diligences nécessaires pour reconstituer les archives du syndicat, sans pour autant obtenir communication complète des archives.

Par ailleurs, la société [J] fait valoir qu’elle a déjà transmis un certain nombre de documents par bordereau du 2 octobre 2024, produit aux débats ainsi que par une transmission numérisée We Transfer dont elle justifie et qui comprenait les documents relatifs aux appels de fonds de juillet à décembre 2022 ainsi que les appels de fonds 2023 et 2024.

En l’espèce, la société [J] justifie avoir entrepris des diligences pour reconstituer les archives du syndicat sans succès et il n’y a donc pas lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents antérieurs au 7 juin 2022, dès lors qu’elle justifie n’avoir jamais été en possession des archives, sauf quelques documents remis anonymement qu’elle a déjà transmis aux demandeurs.

Il n’y a pas non plus lieu de la condamner sous astreinte à communiquer des documents dont l’existence n’est pas avérée tels que des dossiers de travaux dont la réalisation n’est pas avérée ou concernant des demandes manquant de clarté telle que la demande de communiquer « matériel de protection » ou encore des demandes visant des documents dont l’existence est éventuelle.

En revanche, la société [J], qui se réfère à son bordereau de transmission du 2 octobre 2024 et à l’envoi numérisé des appels de fonds reconnaît implicitement ne pas avoir transmis les éléments comptables et il convient de la contraindre à les communiquer sous astreinte concernant sa période de gestion.

Par conséquent, la société [J] doit être condamnée à communiquer les documents listés au dispositif de la présente décision.

Le préjudice résultant du défaut de transmission, distinct de la contrainte de devoir agir en justice, n’est pas démontré. Dès lors, la provision sollicitée par les demandeurs à titre de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur la demande de provision.

La société Cabinet [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.500 euros aux demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [J] à remettre au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] et à la société Canopée Gestion Val d’Ouest et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

1/ Les documents généraux relatifs à la Copropriété :

• Le registre des Procès-Verbaux des Assemblées Générales de 2023 de la copropriété avec les pièces annexes (article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967) ;

• Les convocations et procès-verbaux des assemblées générales pour l’année 2023 ainsi que les accusés réception des convocations et des notifications aux copropriétaires ;

• La fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble ;

• Les carnets d’entretien (article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965) des années 2023 et 2024 ;

• Le contrat [C] pour la maintenance des extincteurs ; le contrat Christal pour la dératisation résilié ;

• Dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique ;

• Dossier EDF ;

• Dossier mutation en cours et archivés pour les années 2023 et 2024, y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la loi du 10 Juillet 1965) ;

• Dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements…).

• Les plans de sécurité incendie conforme à la législation.

2/ Les documents comptables et bancaires :

• Grands livres comptables et balance du 7 juin 2022 au 3 juin 2024 ;

• Journaux du 7 juin 2022 au 3 juin 2024;

• Les carnets de chèques et souches ;

• La liste des factures payés non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale du 7 juin 2022 au 3 juin 2024 ;

• Le détail des provisions pour travaux ;

• Les relevés bancaires du 7 juin 2022 au 3 juin 2024;

• Les documents afférents aux fonds placés au profit du Syndicat des copropriétaires ;

• Les documents afférents aux emprunts ;

• Les états de rapprochement bancaires ;

• Le dossier du gardien de l’immeuble (contrat, fiche de paie, livre des cotisations, avertissements.).

3/ Les documents administratifs :

• Les plans de l’immeuble, à l’exception de la 1 ère page des plans du sous-sol ;

• Le dossier de récolement ;

• Les diagnostiques techniques, rapport diagnostic de présence d’amiante, état parasitaire (termites et autres insectes xylophages), constat des risques d’exposition au plomb… réalisés du 7 juin 2022 au 3 juin 2024

• L’état d’évaluation des risques professionnels (document unique) pour les employés salariés du syndicat ;

• Le dossier assurance, à l’exception du contrat CABINET [X] (assurance protection juridique) du contrat CABINET [X] (assurance immeuble) ;

• L’avis du Consuel et de Qualigaz pour la conformité des installations électriques et de gaz.

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Condamnons la société [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7]) et à la société Canopée Gestion Val d’Ouest la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamnons la société [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 11] le 01 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN