TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anne GUALTIEROTTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05505 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BE2

N° MINUTE :

8 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 7], représenté par son syndic la société MYRABO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05505 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BE2

Suivant jugement du 20 mai 2019, le tribunal d’instance de Paris a condamné Monsieur [J] [C] copropriétaire du lot 608 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 10] ([Adresse 3]) les sommes suivantes:

—  2516,34 euros représentant les charges de copropriété impayées au 21 septembre 2018 avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  9,60 euros au titre des frais de recouvrement,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Monsieur [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) les sommes suivantes:

—  2374,85 euros représentant les charges de copropriété impayées au 23 septembre 2021 avec intérêts légaux à compter du 12 octobre 2021,

—  167,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2021,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] a fait assigner Monsieur [J] [C] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes:

—  4352,76 euros représentant les charges de copropriété impayées au 13 août 2024 et les frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [C] assigné à étude n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [C],

— les procès-verbaux des 9 février 2021, 13 décembre 2022, et 13 décembre 2023 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges à compter du 8 juin 2021 comportant une reprise de solde au 1er juin 2021 de 8295,31 euros, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges,

— un décompte de créance du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, 3ème appel loi ALUR inclus, d’un montant de 3837,08 euros, aucun paiement n’étant déduit des appels de fonds y figurant,

— une mise en demeure de payer du 3 février 2023.

Ces pièces justifient partiellement du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [J] [C].

En effet, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire un décompte débutant au 21 septembre 2018, date d’arrêté de compte du premier jugement, et de justifier des frais d’exécution des deux jugements, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bien fondé de l’imputation des paiements réalisés depuis le 23 septembre 2021 qui apparaissent sur les relevés de compte versés au débat à compter du 8 juin 2021, sur les causes du ou des jugements précédents et non sur des frais ou postes qui auraient été exclus par les précédents jugements.

Le tribunal n’est ainsi pas non plus en mesure de vérifier le montant exact de la créance de charges pour la période postérieure au 23 septembre 2021, date d’arrêté de compte du jugement du 11 mai 2022.

Aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires précise au titre du second jugement du 11 mai 2022 “une nouvelle fois, seule une procédure d’exécution forcée a permis de recouvrer les sommes dues” ce qui laisse comprendre que les causes des deux précédents jugements sont soldées.

Les justificatifs de ces procédures d’exécution avec les frais correspondants ne sont toutefois pas produits au débat.

Les relevés individuels de charges qui débutent par une reprise de solde de 8295,31 euros au 1er juin 2021 font ressortir des paiements, pour la période postérieure au 23 septembre 2021, de : 500 euros le 6 octobre 2021, 3454,02 euros le 28 octobre 2022, 1000 euros le 6 janvier 2023, 500 euros le 7 juin 2023 soit la somme totale de 5454,02 euros.

S’agissant du règlement des causes du jugement du 20 mai 2019, aucun décompte ou relevés de charges ne sont produits pour la période du 21 septembre 2018 au 8 juin 2021 permettant de vérifier les paiements réalisés ou non durant cette période et leur imputation.

Les causes vérifiables du jugement du 11 mai 2022 s’élèvent à 2374,85 + 167,3 + 200 + 500 + 106,11 (= coût de l’assignation selon le relevé individuel du 8 juin 2021) = 3348,26 euros tandis que les paiements depuis la date d’arrêté de compte du jugement du 11 mai 2022, le 23 septembre 2021, s’élèvent à 5454,02 euros.

Ainsi, faute d’autres éléments d’appréciation, il convient de déduire des charges demandées pour la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 soit 3837,08 euros la somme de (5454,02 – 3348,26=) 2105,76 euros qui excède le montant des causes du jugement du 11 mai 2022, ce qui représente un montant résiduel de charges de 1731,32 euros.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont ainsi exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder au suivi de la procédure et à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas partie au contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires.

Est exclu également de la demande au titre des frais le coût d’une mise en demeure et de deux lettres de relance, la multiplicité des lettres de mise en demeure et de relance dans un court laps de temps n’étant pas utile au recouvrement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 12] à hauteur de la somme de 1731,32 euros, qui portera intérêts légaux à compter de l’assignation.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 281,67 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, représentant le coût de deux mises en demeure, d’une lettre de relance et du commandement de payer, qui portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Monsieur [J] [C] sera tenu de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 12] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Monsieur [J] [C], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [J] [C] devra les supporter à hauteur de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] les sommes suivantes :

—  1731,32 euros au titre des charges impayées dues du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024, 3ème appel loi ALUR inclus, déduction faite de paiements à hauteur de 2105,76 euros, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  281,67 euros au titre des frais de poursuite, et ce avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette les autres demandes,

Condamne Monsieur [J] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Situé [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [J] [C] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT