TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UKQ

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, [Adresse 4], représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque R0199

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UKQ

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2004, la SA [Adresse 5] désormais la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a donné en location à Madame [P] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 370 euros par mois.

Madame [P] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE lui a fait délivrer un commandement de payer le 14 mai 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de

20 007,34 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater à titre principal, que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que le bail portant sur l’appartement loué se trouve donc résilié, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur l’appartement loué,

— condamner Madame [P] à libérer l’appartement et ce, sans délai à compter de la décision à intervenir, et à défaut, autoriser son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [P] à lui payer mensuellement à titre d’indemnité d’occupation, une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de sa résiliation, et jusqu’à libération totale et effective des lieux,

— condamner Madame [P] à lui payer la somme de 19432,97 euros représentant l’ arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

— condamner Madame [P] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 14 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

Lors des débats, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 20351,78 euros.

En défense Madame [P], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience, indiquant qu’il transmettrait la preuve de la notification de l’assignation à la Préfecture en cours de délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE a justifié en cours de délibéré que la dénonciation au préfet était intervenue le 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 04 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 décembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 14 mai 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Or il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [P], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 20 décembre 2004, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 juillet 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [P] restait devoir la somme de 20351,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 janvier 2025.

Néanmoins, en l’absence de Madame [P] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit, soit la somme de 19432,97 euros.

Madame [P] sera ainsi condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte le montant important de la dette, l’absence de la locataire à l’audience, la situation constante d’impayés de loyers outre l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et ne pas octroyer de délais de paiement.

Madame [P] étant occupante sans droit ni titre depuis le 15 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [P] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [P] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [P] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 juillet 2024, du bail consenti par la SA [Adresse 5] désormais la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à Madame [P] [Z] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [Z] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 19432,97 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT