TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

05 Mai 2026

2ème Chambre civile

72A

N° RG 25/04319 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSBL

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1],

C/

[Y] [F],

[V] [O] veuve [F]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2026

JUGEMENT

En premier ressort, réputé contradictoire,

par mise à disposition au Greffe le 05 Mai 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet DLJ, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [N] [P] [F], es nom et en qualité de représentant légal de Mme [O] veuve [F] en vertu d’un jugement d’habilitation familiale en date du 10 mars 2021

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Madame [V] [U] [H] [O] veuve [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à RENNES (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société DLJ GESTION (SAS), a fait assigner Madame [V] [U] [O] veuve [F] et Monsieur [Y] [F], ce dernier “Es nom et es qualité de tuteur légal de Mme [O] veuve [F]” devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

“Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1231-1 et 6 ; et 1343-2 du code civil,

Vu les articles 750-1 et 820 et suivants du code de procédure civile,

(…)

CONDAMNER solidairement M. [B] et Mme [O] veuve [F] à verser au syndicat des copropriétaires la [Adresse 5] la somme de 31627€ au titre des charges impayées

CONDAMNER solidairement M. [B] et Mme [O] veuve [F] à la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 29 août 2024, date de la mise en demeure.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER solidairement M. [B] et Mme [O] veuve [F] à verser la somme de 3000€ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement M. [B] et Mme [O] veuve [F] aux entiers dépens”.

Cité par acte remis à personne tant en son nom qu’en qualité de représentant de Madame [V] [U] [O] veuve [F], Monsieur [Y] [F] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 octobre 2025.

Selon jugement avant-dire droit en date du 2 décembre 2025, le tribunal a :

— ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] présente toutes observations utiles sur l’absence de clause de solidarité stipulée dans le règlement de copropriété applicable en matière de règlement des charges de copropriété,

— enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] de présenter un décompte détaillé des charges réclamées distinguant celles dues par Madame [V] [O] veuve [F] en sa qualité d’usufruitière de celles dues par Monsieur [Y] [F] en sa qualité de nu-propriété conformément aux principes de répartition posés aux articles 605 et 606 du code civil,

— dit qu’il sera tiré toute conséquence de l’abstention du syndicat des copropriétaires à se conformer à la présente injonction,

— réservé, dans l’attente, toutes les demandes,

— ordonné, pour ce faire, le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026 à 9h (avec dépôt possible du dossier).

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2026 et signifiées à Monsieur [Y] [F] “Es nom et es qualité de tuteur légal” (sic) par acte en date du 10 février 2026 remis à personne, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“CONDAMNER M. [F] à verser au syndicat des copropriétaires la [Adresse 5] la somme de 31627€ au titre des charges impayées

CONDAMNER M. [F] et Mme [O] veuve [F] à la somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil

DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 29 août 2024, date de la mise en demeure.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER M. [F] et Mme [O] veuve [F] à verser la somme de 3000€ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement M. [F] et Mme [O] veuve [F] aux entiers dépens”.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un décompte répartissant les sommes dues entre Monsieur [F] et Madame [O].

A l’issue de l’audience du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de règlement des charges de copropriété :

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, selon l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qu’en réalité, Madame [V] [O] veuve [F] n’est pas sous tutelle, mais que son fils, Monsieur [Y] [F], a été habilité, pour une durée de 10 ans, à la représenter de manière générale, entre autres, pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens sans autorisation du juge des tutelles sauf certains actes particuliers sur le fondement de l’article 494-1 du code civil aux termes d’un jugement en date du 10 mars 2021.

Surtout, le relevé de propriété produit par le syndicat des copropriétaires en date du 31 mars 2025 laisse supposer que Madame [V] [O] veuve [F] a la qualité d’usufruitière des lots 50, 60 et 127 de la copropriété litigieuse, tandis que Monsieur [Y] [F] en serait le nu-propriétaire.

Or, sauf mauvaise lecture du tribunal, le règlement de copropriété applicable (pièce 1 du syndicat des copropriétaires) ne comporte aucune clause de solidarité entre les propriétaires indivis d’un même lot ou entre titulaires de droits de propriété démembrés sur un même lot.

Suite à la réouverture des débats ordonnée le 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette analyse et produit un décompte détaillé (sa pièce 9) ventilant les charges dues entre Madame [V] [O] veuve [F], usufruitière, et Monsieur [Y] [F], nu-propriétaire, selon les principes de répartition précités.

Il fournit également le procès-verbal des assemblées générales des 3 octobre 2022, 30 novembre 2022, 6 décembre 2023 et 15 octobre 2024, ayant, entre autres, approuvé les travaux mis en oeuvre (rénovation énergétique notamment ), les appels exceptionnels de charges et les comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 inclus, outre voté le budget prévisionnel des années suivantes jusqu’au 30 juin 2026.

Sont en outre produits les contrats de syndic applicables du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Au vu de ces pièces et à défaut d’élément de contestation soulevé par l’intéressé, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée uniquement à l’encontre de Monsieur [Y] [F] et non Madame [V] [O] veuve [F], sous les réserves qui suivent.

Des frais postaux, de relance ou de mise en demeure ont été comptabilisés à sept reprises entre le 25 octobre 2022 et le 24 février 2025 pour un montant total de 158,28 euros, ce qui est excessif et inutile. Il convient de retenir, au titre des frais de recouvrement, la somme correspondant à deux mises en demeure et une relance, soit 82 euros d’après le tarif prévu au contrat de syndic.

Par ailleurs, des “frais dossier transmission PJ” ont été comptabilisés le 18 novembre 2024 pour 80 euros sans être prévus par le contrat de syndic applicable et des frais de “transmission avocat” pour 254 euros le 31 mars 2025, alors qu’ils sont prévus par le contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

En conséquence, compte tenu de ce qui précède, Monsieur [Y] [F] doit être seul condamné à régler la somme totale de 32 542,22 euros arrêtée au 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, sur la somme de 31 627 euros.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Il convient par ailleurs de rejeter l’ensemble des demandes présentées à l’encontre de Madame [V] [O] veuve [F], dès lors que le décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires (sa pièce 9) révèle que l’intéressée n’est débitrice d’aucune charge après application des règles de répartition prévues en cas d’usufruit.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, le seul fait pour Monsieur [Y] [F] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

III – Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [F], partie perdante, doit supporter seul les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] seul à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme totale de 32 542,22 euros arrêtée au 1er janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2025 sur la somme de 31 627 euros,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

REJETTE toutes les demandes présentées à l’encontre de Madame [V] [O] veuve [F],

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1],

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] seul aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F] seul à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,