TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZC3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE DES MMA, société par actions simplifiée, dont le siège social est situé [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux, ou habilités à cet effet, domiciliés en cette qualité audit siège et représentée par sa mandataire DAUCHEZ ADB dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Nicolas REVERDY, greffier lors des débats, et de

Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZC3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 2 décembre 2019, la société IMMOBILIERE DES MMA a donné à bail à M. [S] [K] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer de 5800 euros.

M. [S] [K] a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi le 15 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la société IMMOBILIERE DES MMA a fait délivrer à M. [S] [K] une sommation de payer la somme de 6647,13 euros au titre des impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, la société IMMOBILIERE DES MMA représentée par sa mandataire la société DAUCHEZ ADB a fait assigner M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6647,13 euros au titre des loyers et charges impayés, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

—  664,71 euros au titre de la clause pénale contractuelle, à parfaire,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 20 janvier 2025, la société IMMOBILIERE DES MMA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 29 août 1987, des articles 1103, 1343-2 et 1728 du code civil, 514 et 514-1 du code de procédure civile, elle indique que M. [S] [K] n’a pas payé les loyers de juin et juillet 2023, et qu’il a été fait déduction de la somme due à ce titre du dépôt de garantie et des réparations locatives.

M. [S] [K], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à sa dernière adresse connue, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En outre, suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, au terme de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DES MMA demande en paiement la somme de 6647,13 euros. Elle verse au débat un décompte dont il ressort que:

— les loyers impayés sont d’un montant de 9876,96 euros; la régularisation des charges de l’année 2022 se porte à 1294,37 euros; les retenues au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 se portent à 1160 euros; les réparations locatives (joints) sont comptabilisées à hauteur de 99 euros; des frais bancaires sont comptabilisés à hauteur de 16,80 euros; soit un montant total de 12447,13 euros.

— le dépôt de garantie d’un montant de 5800 euros a été déduit.

Au regard de ces éléments, les loyers impayés (juin et la moitié du mois de juillet 2023) et la régularisation des charges 2022 apparaissent justifiés. S’agissant des réparations locatives, l’état des lieux de sortie fait apparaître que les joints de la cuisine et de la salle de bains sont jaunes et/ou sales, ce qui ne ressort pas de l’état des lieux d’entrée de telle sorte que la somme de 99 euros apparaît justifiée, l’entretien des joints relevant du locataire.

En revanche, les retenues locatives de 20% ne sont justifiées par aucune pièce, de même que les frais bancaires.

Enfin, le dépôt de garantie peut valablement être déduit de la somme due.

Dès lors, M. [S] [K] sera condamné au paiement de la somme de 5470,33 euros au titre du solde locatif (6647,13 – 16,80 – 1160). Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 avril 2024.

Sur la clause pénale

Au terme de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En conséquence, la demande en paiement de la somme de 664,71 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [S] [K], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [S] [K] sera condamné à payer à la société IMMOBILIERE DES MMA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la société IMMOBILIERE DES MMA, représentée par sa mandataire la société DAUCHEZ ADB , la somme de 5470,33 euros au titre du solde locatif, déduction faite du dépôt de garantie et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande faite au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la société IMMOBILIERE DES MMA, représentée par sa mandataire la société DAUCHEZ ADB, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition, le 27 mars 2025, par le Juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08320 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZC3