TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Karine ALTMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [I] ASSOUNE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X5A

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [I], [O] [S] épouse [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine ALTMANN de la SELARL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, toque : E2070

DÉFENDERESSE

Madame [H] [R]

demeurant [Adresse 5]

assistée par M^e Sylvie ASSOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : B108

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Laura JOBERT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffière

Décision du 18 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X5A

FAITS ET PROCEDURE

Selon bail verbal du 13 avril 2006 selon le bailleur et bail écrit du 1er mai 2007 Madame [S] [I] a loué à Madame [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Un congé pour vente a été délivré par Madame [S] [I] à la locataire par acte d’huissier du 6 septembre 2023 à effet au 12 avril 2024. Cependant à l’échéance la locataire, qui ne s’est pas manifestée pour acquérir le bien, est restée dans les lieux.

Par acte d’huissier du 30 août 2024 Madame [S] [I] a fait assigner Madame [B] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Valider le congé pour vente signifié le 6 septembre 2023 à Madame [H] [R],

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] des lieux loués sis à [Adresse 9], situés au deuxième étage, escalier D porte gauche-gauche, ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— Condamner Madame [R] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel,

— Condamner Madame [R] à verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2025 et renvoyée au 11 avril 2025 puis 19 septembre 2025 date à laquelle elle a été plaidée.

A l’audience, Madame [S] [I], représentée, expose qu’elle démontre être bien la propriétaire du bien en question tandis que les quittances ont été fournies et que si le fondement juridique est erroné cela ne fait pas grief les effets du congé devant être reportés au 30 avril date d’échéance du contrat au lieu du 12 avril ; elle précise que l’adresse est la bonne puisqu’il s’agit de l’ensemble d’immeubles sis [Adresse 7] et que les lieux ne sont pas indécents comme allégué ; elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux compte tenu de la date du congé. Elle se reporte à ses écritures pour de plus amples explications.

La demanderesse modifie et complète ses demandes et en conséquence sollicite le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Valider le congé pour vente signifié le 6 septembre 2023 à Madame [H] [R],Reporter ses effets au 30 avril 2024,Juger que Madame [R] aurait dû quitter les lieux depuis le 30 avril 2025,Juger que Madame [I] [S] justifie bien de sa qualité de seule propriétaire des lots 213 et 37, dépendant de l’immeuble [Adresse 6],Juger que le motif juridique erroné est une nullité de forme et ne cause aucun grief à Madame [P], laquelle a été dûment informée des conditions de vente du bien loué et n’a pas fait valoir son intention de faire jouer son droit de préemption,Juger que Madame [I] [S] a fait réaliser les travaux d’électricité,Juger que Madame [P] a d’ores et déjà bénéficié de délais aux fins de quitter les lieux précédemment loués et qu’elle occupe sans droit, ni titre depuis le 1er mai 2024,

En conséquence,

Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et à tout le moins, mal fondéesOrdonner l’expulsion de Madame [R] des lieux loués sis à [Adresse 9], situés au deuxième étage, escalier D porte gauche-gauche, ainsi que celle de tout occupant de son chef,Condamner Madame [R] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel,Condamner Madame [R] à verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [B] a comparu, assistée. Elle expose, telle qu’elle l’a précisé in limine litis, que le congé délivré doit être déclaré nul car n’ayant pas le bon fondement juridique car il s’agit d’un logement meublé menant à l’application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui aurait dû conduire à la délivrance d’un congé le 30 janvier 2023 au plus tard à effet au 30 avril 2023 et à défaut à la reconduction du bail jusqu’au 30 avril 2024. En outre Madame [B] indique que l’assignation doit être déclarée nulle car elle ne comporte pas la bonne adresse qui est [Adresse 2] et non [Adresse 4] et ajoute que les quittances n’ont pas été délivrées tandis que le logement est indécent ce qui a conduit à des rapports qui ont obligé la propriétaire à engager des travaux de rénovation. Elle renvoie à ses écritures pour de plus amples explications. Elle sollicite en conséquence :

In Limine litis, de :

Juger nul le congé pour vente délivré par Madame [I] [O] [S], épouse [C] sur un mauvais fondement juridique et postérieurement au renouvellement tacite du bailJuger irrecevable l’assignation pour défaut de qualité à agir tiré d’un acte de propriété ne correspondant pas à l’adresse du logement donné à bail,A titre principal de :

Condamner Madame [I] [O] [S], épouse [C] à verser à Madame [H] [R] 2000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et 2000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral nés de ses manquements dans l’exécution du contrat de bail,Subsidiairement accorder à Madame [H] [R] un délai d’un an en vertu des articles L412-3 et L412-4 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que le délai de deux mois en application de l’article L412-1 du même code,En tout état de cause :

Fixer l’indemnité d’occupation demandée à la somme de 350 € par mois, correspondant au montant actuel du loyer fixé verbalement entre les parties,Condamner Madame [I] [O] [S], épouse [C] à verser au Conseil de Madame [H] [R], au titre de l’indemnité due par le défendeur, la somme de 1250 € HT, soit 1500 euros TTC, sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2024, il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que (…) le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce les débats et les pièces produites démontrent que :

— le congé a été délivré sur le fondement de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 lequel concerne les logements non-meublés faisant l’objet de baux de 3 ans renouvelables, la bailleresse invoquant un bail verbal du 13 avril 2006 ; Cependant la défenderesse produit un bail écrit en date du 1er mai 2007 portant sur un logement meublé, ce qui conduit à l’application en cas de congé de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, et ce alors que la demanderesse ne produit pas d’éléments démontrant un lien contractuel entre les parties avant cette date. En conséquence apparaît applicable l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non l’article 15-2 de la même loi.

— le congé délivré sur le fondement de l’article 15-2 a été délivré le 6 septembre 2023 à effet au 12 avril 2024, soit avec un préavis de plus de 6 mois, à échéance du bail verbal allégué ; Cependant, l’application de l’article 25-8, si elle conduit à prévoir un préavis de 3 mois, donc plus contraignant pour la locataire que le préavis de 6 mois retenu, ne peut en tout état de cause que prendre effet à l’échéance annuelle du contrat soit au 30 avril 2024. En conséquence, la date d’échéance du préavis et la prise d’effet du congé, fixée au 12 avril 2024 à minuit est erronée et aurait dû être fixée au 30 avril 2024 ; A cet égard, il n’appartient pas, tel que demandé par la bailleresse, au juge des contentieux de la protection de modifier ou de reporter la date d’échéance du préavis à posteriori.

Le congé délivré par Madame [S] [I] fait donc grief en ce qu’il mentionne une date erronée de prise d’effet du congé et par conséquent ne permet pas à la locataire de réagir dans des délais exacts, au congé pour vente délivré. Au surplus, le congé en question conduit, en contradiction avec les dispositions essentielles de la loi du 6 juillet 1989, à donner effet au congé en cours de bail et non à la date d’anniversaire, cette disposition étant prévue pour limiter l’insécurité juridique en cours de bail des preneurs.

En conséquence, force est de constater que le congé délivré le 6 septembre 2023 est atteint d’un vice de forme essentiel et de fond devant conduire à constater sa nullité. Dès lors, il ne sera pas fait droit aux demandes subséquentes de Madame [S] en constatation de l’occupation sans titre, en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Par ailleurs, il ne sera pas statué sur l’irrecevabilité de l’assignation, cette demande devenant sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts :

Madame [B] sollicite la condamnation de Madame [I] [S], épouse [C] à verser la somme de 2000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et 2000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral nés de ses manquements dans l’exécution du contrat de bail. Elle invoque l’indécence du logement qui a conduit, par accord entre les parties, à la réduction du loyer de 500 Euros à 350 Euros mensuels, ce qui ne compense pas les inconvénients liés à l’humidité du logement lui causant de graves problèmes de santé.

Les débats et pièces produites permettent à cet égard de constater que la locataire n’a pas fait état à son bailleur, malgré la proximité tel que le montre les courriers échangés, de difficultés dans le logement avant la délivrance du congé et la naissance du litige et a signalé des désordres à la Direction de l’Habitat en octobre 2024 soit postérieurement à l’assignation.

Par ailleurs, à la suite des démarches effectuées par Madame [B], l’Agence régionale de Santé par arrêté du 14 mai 2025, a demandé au bailleur, sur rapport du Service Technique de l’Habitat du 12 mai 2025, uniquement des travaux sur l’installation électrique afin de la sécuriser, avec passage in fine du Consuel afin d’attester de la conformité après travaux. A cet égard le bailleur démontre avoir effectué ces travaux et le constat CONSUEL à la suite.

Enfin, Madame [B] produit un courrier du 25 août 2025, récent et donc postérieur à l’assignation, de la Direction de l’Habitat de la Ville de [Localité 8] mentionnant suite à une visite de l’inspecteur de salubrité des problèmes d’humidité dans le logement pouvant être résolus par une meilleure aération du logement et une rénovation du système de chauffage. Elle produit en outre des éléments médicaux dont surtout une consultation d’allergologie du 13 août 2025 laquelle mentionne cependant une allergie aux pollens et préconise pour l’avenir des prélèvements au domicile, les tests sur des moisissures étant négatifs.

En conséquence, il n’est pas suffisamment démontré d’une part que le logement est insalubre ou indécent de telle sorte que son habitabilité est impossible totalement ou partiellement, des travaux d’électricité ayant été réalisés, alors même qu’il n’est pas établi que les problèmes médicaux rencontrés trouvent à ce stade leur source dans l’état du logement ; Il n’est donc pas justifié d’un préjudice et d’un lien de causalité justifiant l’octroi de dommages et intérêts, tant s’agissant d’un préjudice financier que moral allégués.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur la demande en délais de paiement :

Compte tenu de la solution du litige au principal il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [I], partie perdante au principal, gardera à sa charge ses dépens dans le cadre de la présente procédure.

Compte tenu de la situation économique respective des parties et en application des articles 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de Procédure civile, Madame [S] [I] sera condamnée à payer la somme de 400 € à Madame [B].

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité du congé pour vente du 6 septembre 2023 à effet au 12 avril 2024 délivré à Madame [B] au titre du logement sis [Adresse 3],

DEBOUTE en conséquence Madame [S] [I] de ses demandes en validation de congé, en constatation de l’occupation sans titre, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation par Madame [B],

REJETTE les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de Madame [B],

CONDAMNE Madame [S] [I] à verser à Madame [B] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

DIT que Madame [S] [I] gardera à sa charge ses dépens dans le cadre de la présente procédure,

REJETTE toutes autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité, au jour, mois et an susdits,

La Greffière, Le Juge des contentieux

de la protection,