N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00511 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GDVA

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. [B]

C/

[X] [Y]

[I] [Y]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

S.C.I. [B]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra BARTOU-THIBAUD, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [X] [Y]

né le 16 Février 1973 à [Localité 1] (71)

demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [Y]

née le 21 Février 1980 à [Localité 1] (71)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Amélie OUDJEDI, avocat au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 20 Novembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 02 Avril 2025, 03 Septembre 2025, 03 Décembre 2025 et 25 Février 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2022, la Société Civile Immobilière [B] a donné en location à [X] et [I] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 450 €.

Le 2 mai 2024, la Société Civile Immobilière [B] a fait délivrer à [X] et [I] [Y] un commandement de payer la somme de 2.850 € au titre des loyers impayés.

Par courrier du 28 janvier 2025, la Caisse d’Allocations Familiales de la Haute-[Localité 3] a avisé [I] [Y] que le rapport de visite établi le 17 décembre 2024 par l’association SOLIHA qu’elle avait mandatée concluait à la non décence du logement loué. Elle lui a également rappelé que l’aide au logement était suspendue dans le cadre de la procédure d’impayé de loyers.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2024, la Société Civile Immobilière [B] a assigné [X] et [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [X] et [I] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 2.040 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2024 inclus ;leur condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 février 2026, la Société Civile Immobilière [B], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande :

DECLARER recevable l’action intentée par la SCI [B],

CONSTATER que le bail à effet au 1er juin 2022 entre les parties concernant le bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et de Madame [I] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,ORDONNER que faute par les locataires d’avoir libéré les lieux de leur personne et de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.CONDAMNER Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 9.510,00 euros, représentant les loyers impayés à la date du 25 février 2026 avec intérêts de droit ;CONDAMNER Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;CONDAMNER Monsieur [X] [Y] et Madame [I] [Y] au paiement de la somme de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;LES CONDAMNER aux entiers dépens.La Société Civile Immobilière [B] fait valoir qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et qu’elle aurait appris le départ des locataires par des voisins.

[X] et [I] [Y], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent de :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER le juge des contentieux de la protection statuant en référé incompétent pour connaître des demandes de la SCI [B], et ce au profit du Juge des Contentieux de la Protection statuant au fond.SUSPENDRE le paiement du loyer.A TITRE SUBSIDIAIRE

DÉCLARER irrecevable la demande de constat de résiliation du bail.En conséquence de cette irrecevabilité,DÉBOUTER la SCI [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.CONDAMNER la SCI [B] au paiement de la réalisation des travaux listés au rapport de non-décence et ce, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir.SUSPENDRE le paiement du loyer.A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la SCI [B] au paiement de dommages et intérêts pour les préjudices moral et de jouissance subi par les cousins [Y], en raison du caractère non décent du logement, d’un montant égal à celui des sommes réclamées par la SCI [B] ou des sommes accordées à cette dernière dans le cadre de la présente instance.ORDONNER la compensation des sommes dues entre les parties.EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la SCI [B] à régler une indemnité d’un montant de 1.000,00 € à chacun sur le fondement de l’article 700 2° du Code de procédure civile,CONDAMNER la SCI [B] aux entiers dépens de l’instanceREJETER toutes demandes fins ou conclusions contraire,[X] et [I] [Y] affirment avoir quitté les lieux le 10 janvier 2026 et remis la clé à un employé de la Société Civile Immobilière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

[X] et [I] [Y] soulèvent l’existence d’une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.

Néanmoins, les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile permettent au juge des référés de statuer, même en présence d’une contestation sérieuse, pour prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Or, l’occupation d’un logement sans droit ni titre en raison de la résolution de plein droit du bail pour cause de défaut de paiement des loyers constitue un trouble manifestement illicite et l’expulsion de ces occupants constitue une mesure conservatoire.

Dès lors, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande de constat de la résolution du bail et d’expulsion, même en présence d’une contestation sérieuse.

Par ailleurs, aucune des parties n’a formellement demandé le renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur la décence du logement :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L‘article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, bien que le rapport de visite établi le 17 décembre 2024 par l’association SOLIHA mandatée par la Caisse d’Allocations Familiales de la Haute-[Localité 3] n’ait pas été établi contradictoirement en présence du bailleur, le diagnostic de non décence du logement constitue une contestation sérieuse et caractérise l’existence d’un différend, qui requiert d’être tranché au fond.

Toutefois, [X] et [I] [Y] ne justifient d’aucune mise en demeure du bailleur ni d’aucune démarche pour faire constater la non décence du logement avant l’automne 2024. Les courriers datés du 7 août 2024 et du 14 octobre 2024 dont ils se prévalent ne sont d’ailleurs accompagnés d’aucun justificatif d’envoi ni de réception.

Ainsi, la date et l’ampleur de la non décence ne sont pas établies, alors qu’elles sont de plus contestées par le bailleur.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles de [X] et [I] [Y] fondées sur la non-décence du logement qui fait l’objet d’une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 2 mai 2024 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [X] et [I] [Y], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la Société Civile Immobilière [B] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Bien que [X] et [I] [Y] contestent le décompte locatif établi par le bailleur, ils n’apportent aucune preuve du paiement de loyers supplémentaires alors que cette charge leur incombe et ils ne justifient pas non plus du paiement de l’intégralité de l’impayé locatif faisant l’objet du commandement payer.

[X] et [I] [Y] ont accumulé les impayés dès l’année 2022 : décembre 2022, août 2023, octobre 2023, novembre 2023 et à partir de février 2024, outre des paiements partiels. Ils n’ont été à jour du paiement de leurs loyers qu’au mois de novembre 2022, sinon leur décompte locatif a toujours été négatif.

Par ailleurs, les démarches tardives de [X] et [I] [Y] pour faire constater la non-décence du logement à partir de l’automne 2024 et l’absence de toute mise en demeure régulière délivrée au bailleur d’avoir à répondre de son obligation de délivrance d’un logement décent avant que ce dernier n’initie la présente procédure en résiliation du bail pour non paiement des loyers ne justifient pas le non-paiement des loyers antérieurs ni l’arrêt complet du paiement des loyers.

Ainsi, le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 2 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [X] et [I] [Y] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de leur départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [X] et [I] [Y], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [X] et [I] [Y] s’élève désormais à la somme de 9.510 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance de février 2026 incluse. Toutefois, [X] et [I] [Y] élèvent une contestation sérieuse fondée sur la non-décence du logement, de sorte qu’il convient, afin de fixer la provision, de retenir la somme demandée selon décompte produit dans l’assignation, soit la somme de 2.040 € qui correspond à des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, soit avant que les locataires ne soulèvent et ne fassent constater la non-décence du logement.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [X] et [I] [Y] au paiement de cette somme de 2.040 € à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [X] et [I] [Y], succombant au procès, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Société Civile Immobilière [B] les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [X] et [I] [Y] seront donc solidairement condamnés à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

REJETONS l’exception d’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes principales de la Société Civile Immobilière [B] ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de [X] et [I] [Y] fondées sur la non-décence du logement qui fait l’objet d’une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de la Société Civile Immobilière [B], de la clause résolutoire insérée au bail en date du 1er juin 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] à compter du 2 juillet 2024 ;

DISONS que, depuis cette date, [X] [Y] et [I] [Y] sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement [X] [Y] et [I] [Y] à payer à la Société Civile Immobilière [B] :

la somme provisionnelle de 2.040 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de juillet 2024 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [X] [Y] et [I] [Y] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement [X] [Y] et [I] [Y] à payer à la Société Civile Immobilière [B] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement [X] [Y] et [I] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE