TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/13311

N° Portalis 352J-W-B7C-COGZQ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

12 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IF ([T] [V])

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

DÉFENDERESSE

Madame [M] [G] veuve [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

Décision du 25 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/13311 – N° Portalis 352J-W-B7C-COGZQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au geffe le 25 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au geffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2010 à effet au 1er juin 2010, M. [S] [Y] et Mme [M] [G] épouse [Y] ont donné à bail commercial à la SARL If ([T] [V]) des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2010.

Les lieux loués sont désignés ainsi qu’il suit :

“ La totalité du bâtiment sur cour de l’immeuble comprenant :

Un rez-de-chaussée et deux étages à usage de magasin ou atelier,

L’entrée des locaux loués se fait par la porte de l’immeuble.

Le sol des trois locaux (rez de chaussée, premier étage et deuxième étage) est cimenté et l’éclairage se fait par des chassis vitrés sur cour et courette.”

Les lieux sont à destination de “conception et production d’événements dans le secteur de la communication, publicité, audiovisuel, mode, cinéma, photographie.

Le preneur est autorisé à aménager une partie des locaux à l’usage d’habitation, étant entendu que cette partie est l’accessoire de l’usage commerciale des locaux. Il est pris acte à toutes fins utiles que la partie des locaux destinée à l’usage d’habitation représentera environ 25 % de la surface totale des locaux (…)”

M. [Y] est décédé en 2014.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2018, Mme [M] [G], veuve [Y] a fait délivrer à la société IF ([T] [V]) une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à respecter les clauses du bail, lui enjoignant de :

“- rétablir l’usage commercial des locaux donnés à bail pour au moins 75% de la superficie des locaux

— procéder à l’entretien de la devanture et à sa remise en état ;

— mettre un terme à la domiciliation professionnelle de Madame [P] [W] dans les locaux donnés à bail ;

— cesser toute activité qui ne soit pas conforme à celles autorisées par le bail, à savoir uniquement : « conception et production d’évènement dans le secteur de la communication, publicité, audiovisuelle, mode, cinéma, photographie.”

Par acte d’huissier signifié le 12 novembre 2018, la société If ([T] [V]) a fait assigner Mme [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de déclarer nulle et de nul effet la sommation du 11 octobre 2018, ainsi que tous actes subséquents.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2018, la société If [V] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, à la suite de quoi, par acte d’huissier signifié le 22 novembre 2018, Mme [M] [G] lui a fait signifier un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime à effet au 31 mai 2019 à minuit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022, la société If [V] demande au tribunal de :

“JUGER nulle et de nul effet la sommation du 11 octobre 2018.

DEBOUTER la bailleresse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire dès lors que la sommation du 11 octobre 2018, ainsi que tous les actes subséquents, est de nul effet, la clause résolutoire insérée au bail prévoyant un délai de quinze jours pour que le preneur remédie aux infractions qui lui seraient dénoncées par le bailleur.

DIRE que la société IF ne saurait être déclarée prescrite à exciper de la nullité du libellé de la clause résolutoire insérée au bail, a fortiori s’il s’agit d’une clause réputée non écrite.

DIRE en toute hypothèse, en l’état des termes imprécis et équivoques de la sommation, de l’absence d’obligation pesant sur la société IF de respecter une répartition de 25 % entre les locaux d’habitation et les locaux commerciaux, que la sommation ne saurait produire effet, la délivrance de cette sommation étant au surplus emprunte de mauvaise foi.

Subsidiairement et pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas déclarée nulle,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant un délai de trois mois, en précisant quelles obligations devraient satisfaire la preneuse dans ces trois mois, en l’état des termes de la sommation du 11 octobre 2018.

JUGER que la clause résolutoire n’aura pas joué dès lors que la société IF ([T] [V]) aurait respecté les obligations mises à sa charge dans le délai de trois mois, lequel courra à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

JUGER irrecevable en tout cas mal fondées toutes demandes dont l’objet serait de priver la société IF ([T] [V]) à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

DIRE, subsidiairement, qu’il n’existe aucun grief susceptible d’être qualifié de légitime et grave permettant de priver la société IF ([T] [V]) de son droit à paiement d’une indemnité d’éviction, laquelle devra être fixée au visa de l’article L.145-14 du Code de commerce.

DEBOUTER Madame veuve [Y] de sa demande de résiliation judiciaire du bail à compter du prononcé de la décision à intervenir, demande irrecevable au surplus mal fondée.

JUGER à titre subsidiaire qu’il n’existe aucun grief articulé susceptible de constituer une infraction suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.

JUGER à titre infiniment subsidiaire et en l’état de la condition résolutoire invoquée par la bailleresse dans le cadre de l’exécution du bail, qu’il convient de laisser un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir à la société IF ([T] [V]) pour satisfaire à la décision du Tribunal si était retenue à son encontre l’une des obligations ci-après:

— affecter avec une mention permettant l’identification d’une pièce au 2ème étage la superficie arrêtée par le Tribunal exclusivement à usage professionnel ;

— réaliser les travaux qui seraient définis par le Tribunal comme étant à sa charge au titre de la devanture ;

— cesser l’activité telle qu’elle serait arrêtée par le Tribunal comme n’étant pas incluse dans la destination contractuelle,

SURSEOIR en conséquence à statuer sur la demande de résiliation, RENVOYER la procédure à la connaissance du Tribunal, passé un délai de cinq mois.

CONDAMNER en conséquence Madame veuve [Y] à payer, sauf à parfaire, à la société IF la somme de 1.497.600 € au titre du préjudice subi sauf à ordonner expertise et ALLOUER à la société IF une provision d’un montant de 262.000 €.

DIRE que Madame veuve [Y], par sa demande d’indemnité d’occupation, reconnaît l’existence d’une valeur de droit de bail et dès lors ne saurait s’opposer à une mesure d’instruction qu’elle réclame par ailleurs, ni a fortiori au paiement d’une provision.

DEBOUTER Madame [Y] de toutes ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du CPC d’un montant de 15.000 €.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2022, Mme [M] [G] demande au tribunal de :

“RECEVOIR Madame [M] [G] veuve [Y] en ses conclusions et l’y déclarée bien fondée ;

DECLARER valable et régulier le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de Madame [M] [G] veuve [Y], suivant acte de la SELARL CERTEA, en date du 22 novembre 2018 ;

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la société IF ([T] [V]) ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le recours, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 3] ;

ORDONNER la séquestration et le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par Madame [M] [G] veuve [Y] en garantie des sommes dues et ce aux frais, risques et péril de la société IF ([T] [V]) ;

CONDAMNER la société IF ([T] [V]) au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle payable mensuellement et d’avance à effet de la date d’effet du congé, soit du 1er juin 2019 ;

FIXER la valeur locative des locaux loués correspondant à la somme annuelle en principal de 85.000 euros, outre les charges et taxes et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués par la remise des clés à la bailleresse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DEBOUTER la société IF ([T] [V]) de toutes ses demandes, fins, prétentions et conclusions ;

Subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal ne déclarerait pas le congé valable et régulier,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1184 ancien, 1217, 1224 et suivants et 1741 du Code civil, à effet de la décision à intervenir;

Très subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal ne retiendrait pas les manquements graves et réitérés du preneur aux clauses et conditions du bail,

JUGER que le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction reste sur le principe valide et en conséquence, ouvre droit à la société IF ([T] [V]) au paiement d’une indemnité d’éviction, sous réserve de l’exercice éventuel du droit de repentir de la bailleresse ;

En conséquence,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission habituelle tant sur la détermination de l’indemnité d’éviction que sur le montant de l’indemnité d’occupation due à effet du 1 er juin 2019 ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société IF ([T] [V]) à verser à Madame [M] [G] veuve [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du constat sur requête et sa signification.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

Par message RPVA du 28 novembre 2024, l’avocat de la société IF ([T] [V]) a indiqué que l’avocat de Mme [M] [G] ayant pris sa retraite, l’instance était interrompue par application des dispositions de l’article 369 du code de procédure civile, sauf nouvelle constitution avant la date d’audience.

Maître [F] [J], membre de l’AARPI Anders Avocats s’est constitué le 27 novembre 2024 en lieu et place de la SELARL Dalin représentée par Maître Bernard Puylagarde avocat au Barreau de Paris.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A l’analyse du dossier communiqué par Maître [J], avocat de Mme [M] [G], il apparaît que celui-ci, constitué en lieu et place de Maître [E], verse aux débats des conclusions visant l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2024 et intitulées “conclusions récapitulatives II en défense et reconventionnelles”, qui n’ont cependant pas été notifiées par RPVA par Maître [J] et qui s’avèrent ne pas être conformes aux dernières conclusions notifiées par RPVA par Maître [E] le 11 octobre 2022.

Compte tenu de cette difficulté procédurale, et du départ à la retraite de Maître [E] au nom duquel les dernières conclusions de la bailleresse ont été régulièrement notifiées par RPVA, le tribunal ne peut que constater que l’affaire n’est pas en l’état d’être jugée.

Il convient donc d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de régularisation de la procédure, dans les termes fixées au présent dispositif.

Les demandes demeureront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 28 mars 2023,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 3 juin 2025 pour :

— conclusions récapitulatives de Mme [M] [G] avant le 20 avril 2025, délai impératif,

— dernier échange, le cas échéant entre le 20 avril 2025 et le 30 mai 2025, délai impératif,

— clôture et fixation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les demandes,

Fait et jugé à [Localité 6] le 25 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME