TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03148

N° Portalis DBX4-W-B7J-UQBG

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 22 Décembre 2025

[F] [W]

C/

[H] [N] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Décembre 2025

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 22 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [W]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Camille COURTET-GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [N] [C]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Joseph Frédéric BAGNAFOUNA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2019, Monsieur [W] [F] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [C] [H] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 614,60 euros et une provision sur charges mensuelle de 95 euros.

Le 28 novembre 2023, à l’issue de deux courriers recommandés en date des 14 et 25 septembre 2023 demeurés infructueux, un premier commandement de payer et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [C] [H] [N] par Monsieur [W] [F].

Le 16 septembre 2024, Monsieur [W] [F] a fait signifier à Monsieur [C] [H] [N] un second commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire ainsi qu’une sommation d’avoir à cesser de causer des troubles anormaux du voisinage.

Monsieur [W] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mars 2025.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2025, Monsieur [W] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [C] [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion dans les huit jours de la décision à intervenir sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement, sans que ne soit écarté l’exécution provisoire :

— de la somme de 3960,08 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 761,80 euros à compter de la décison à intervenir et jusqu’à la libération des lieux ;

— la somme de 146,52 euros au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire ;

— la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements du locataire à ses obligations contractuelles ;

— la somme de 65,45 euros au titre des frais de significations des commandements de payer visant la clause résolutoire ;

— d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [W] [F], représenté par la SELAS GOUT DIAS AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 9456,08 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de octobre comprise. Il s’oppose à la demande de délai formulée.

A l’appui de sa demande de résiliation à titre subsidiaire, mais également de dommages et intérêt sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, il fait valoir qu’outre le défaut de paiement du loyer, Monsieur [C] [H] [N] n’a pas respecté son obligation, telle que visée à l’article b) 7 de la loi du 6 juillet 1989, d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. Il expose à cet égard que le comportement de son locataire a été source de stress, d’inquiétude et de tracasseries.

Monsieur [C] [H] [N], représenté par son avocat, se rapporte à ses conclusions aux termes desquelles il demande de :

— Juger qu’il ne conteste pas la résiliation du bail conclu avec Monsieur [W],

— Octroyer des délais de paiement pour le règlement de sa dette locative,

— Débouter Monsieur [W] de sa demande d’astreinte, Monsieur [C] bénéficiant de la protection de la trêve hivernale,

— Débouter Monsieur [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre de troubles de voisinage non caractérisés,

— Fixer les dommages et intérets au titre d’impayés de loyers à une somme en rapport avec la situation financière de Monsieur [C],

— Juger de ce qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au vu de l’impécuniosité de Monsieur [C].

Monsieur [C] [H] [N] reconnaît le montant de la dette locative mais conteste la demande de dommages et intérêts au titre de troubles de voisinage dont il conteste la réalité, exposant que les témoignages proviennent de personnes avec lesquelles il est en froid. Il ne s’oppose pas à l’acquisition de la clause résolutoire mais sollicite un échéancier pour le paiement de sa dette, indiquant qu’il travaille dans l’intérim et espère un contrat à durée indéterminée.

Il sollicite le débouté de la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile au vu de son impécuniosité.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit l’obligation pour le propriétaire, et à la diligence de l’huissier, de notifier, auprès du représentant de l’État dans le département, l’assignation aux fins de résiliation d’un contrat de bail au moins 6 semaines avant l’audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [W] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mars 2025, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2691,73 euros a été signifié le 16 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [C] [H] [N] n’a pas réglé les sommes demandées dans le délai imparti. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2024.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 16 novembre 2024 et Monsieur [C] [H] [N] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [C] [H] [N] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, n’apparaissant pas strictement nécessaire en ce que le recours à la force publique est suffisante pour assurer le cas échéant l’exécution de l’expulsion.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [W] [F] produit un décompte du 27 octobre 2025 démontrant que Monsieur [C] [H] [N] reste devoir la somme de 9456,08 euros, mensualité du mois d’octobre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [C] [H] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 9456,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 2691,73 euros, du 12 mai 2025 sur la somme de 3960,08 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [C] [H] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 17 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 17 novembre 2024 au 31 octobre 2025 étant déjà compris dans la somme octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 761,80 euros.

III – SUR LA DEMANDE DE DELAI

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, au regard du montant important de la dette, du délai maximum de 24 mois pouvant être accordé et des ressources dont justifie le locataire, l’octroi de délai n’est pas envisageable en considération des besoins du créancier.Dans ces circonstances, il y a lieu de débouter Monsieur [C] [H] [N] de sa demande de délai.

IV SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose en outre que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Il doit s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de son contrat de bail.

Le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [W] produit des éléments montrant l’existence de difficultés qui ont pu être rencontrées entre son locataire et Madame [P] [S], difficultés ayant conduit à ce que celle-ci se plaigne auprès de son mandataire, l’agence CENTURY 21, alléguant du dépôt de déchets variés et divers à l’extérieur de l’appartement et causant des nuisances olfactives. Un dégât des eaux a également été évoqué par un courrier de COVEA protection juridique adressé à Monsieur [W] le sollicitant aux fins de faire cesser le trouble du voisinage causé par son locataire.

Des éléments relatifs à une pétition qui aurait été faite par des copropriétaires sont évoqués mais aucun élément de cet ordre n’est versé au débat.

Par conséquent, ces éléments, qui traduisent certes un conflit entre ces deux locataires, ne sont pas suffisamment probants et objectivés pour démontrer une faute imputable à Monsieur [C] [H] [N], et ce d’autant que ces faits n’apparaissent plus d’actualité depuis la sommation du 16 septembre 2024.

La demande de dommages et intérêt sera par conséquent rejetée.

V- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [F], Monsieur [C] [H] [N] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2019 entre Monsieur [W] [F] et Monsieur [C] [H] [N] concernant [Adresse 5] à [Localité 9] sont réunies à la date du 16 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [H] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [W] [F] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [N] à verser à Monsieur [W] [F] la somme de 9456,08 euros (décompte arrêté au 27 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de octobre inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 sur la somme de 2691,73 euros, du 12 mai 2025 sur la somme de 3960,08 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [N] à payer à Monsieur [W] [F] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2025, celles dues à compter de la date de résiliation étant déjà comprises dans la somme allouée au titre de la condamnation principale, et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 761,80 euros ;

DEBOUTE Monsieur [W] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [C] [H] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [N] à verser à Monsieur [W] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,