TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Xavier LABERGERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02080 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [L] [O], demeurant [Localité 1]) ETATS-UNIS

représenté par M^e Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Aline CAZEAUX, Greffières lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 28 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02080 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FMZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2012, à effet au 1er janvier 2013, [B] [O] a donné à bail à [U] [S] un appartement situé au 4ème étage, [Adresse 4], ainsi qu’une cave n°87 et un emplacement de stationnement n°24, pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 1.150 euros et une provision pour charges de 175 euros.

Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

[E] [O] et [M] [O] viennent aux droits de [B] [O], en raison du décès de ce dernier, le 15 avril 2020, puis du décès de [A] [O], née [X], le 27 décembre 2023.

Par exploit en date du 30 mai 2024, les consorts [O] ont donné congé pour vente à [U] [S], à effet au 31 décembre 2024.

[U] [S] est restée dans les lieux.

Par exploit en date du 7 février 2025, les consorts [O] ont fait assigner [U] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience du 10 juin 2025, les consorts [O], représentés, ont maintenu leurs demandes issues de l’assignation, justifié de la signification de leurs dernières demandes par exploit du 17 mars 2025 et sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la validité du congé du 30 mai 2024, à effet au 31 décembre 2024;

— constate la qualité d’occupant sans droit, ni titre de [U] [S] et ordonne son expulsion immédiate, après suppression du délai de deux mois, et de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, avec séquestration des biens et objets mobiliers aux frais de la défenderesse;

— condamne [U] [S] à leur payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du dernier loyer mensuel principal, soit la somme de 2.000 euros, charges en sus, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés, étant précisé que tout mois commencé est dû en intégralité, et l’indemnité étant révisable dans les mêmes conditions contractuelles que le loyer;

— condamne [U] [S] à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts;

— condamne [U] [S] aux dépens, et à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O] exposent que le congé a été valablement donné pour vente, comprenant une offre de préemption faite à [U] [S]. Ils soulignent qu’elle s’est maintenue dans les lieux et a entravé leurs démarches pour vendre le bien.

[U] [S] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

La décision, réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable et bien fondée en application de l’article 472 du Code de Procédure civile.

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [E] [O] et [M] [O] ont fait délivrer à [U] [S], par exploit de commissaire de justice du 30 mai 2024, un congé pour vente, avec offre de préemption au prix de 460.000 euros, à terme le 31 décembre 2024, réduite à la somme de 430.000 euros par exploit du 27 novembre 2024.

Il convient de considérer que ces pièces établissent la volonté de vendre les lieux loués à [U] [S].

Au regard de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré par [E] [O] et [M] [O], le 30 mai 2024, à [U] [S], valable.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 décembre 2024, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [U] [S], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 1er janvier 2025.

Sur l’expulsion de l’occupante et la demande de délais pour quitter les lieux

[E] [O] et [M] [O], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [U] [S], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ni de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [U] [S] , malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [U] [S] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, charges en sus, à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation ni de dire que tout mois commencé est dû en intégralité, de sorte que ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de dommages intérêts

[E] [O] et [M] [O] produisent aux débats copie d’échanges avec la locataire ayant reporté à plusieurs reprises l’accès des propriétaires bailleurs aux lieux alors qu’ils en avaient besoin pour mettre leur bien en vente. Ils produisent également une attestation de l’agent immobilier à qui ils ont confié la mission d’organiser la vente de leur bien, ainsi que le procès-verbal de constat du 20 janvier 2025 de Maître [C], empêché de réaliser l’état des lieux de sortie du fait de la défenderesse. Ils produisent le congé du 30 mai 2024 mentionnant l’offre de vente au prix de 460.000 euros et la réduction du prix à la somme de 430.000 euros signifié par exploit du 27 novembre 2024.

Il convient de considérer que la défenderesse avait l’obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour l’organisation de la vente, dans les limites posées par l’article 4 dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Or, les pièces produites aux débats par les demandeurs établissent un manquement à son obligation générale d’exécution du contrat de bonne foi. Les bailleurs justifient avoir dû réduire le prix de 30.000 euros consécutivement à l’impossibilité d’accéder aux lieux du fait de [U] [S]. En conséquence, elle sera condamnée à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[U] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, du procès-verbal du 20 juin 2025, la moitié du coût d’établissement du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie à venir, le coût des éventuels actes d’exécution, mais pas celui du congé pour vente.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [E] [O] et [M] [O], la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de leur allouer la somme totale de 1.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [U] [S] à la leur payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

— Constate la validité du congé délivré par [E] [O] et [M] [O], à [U] [S] , le 30 mai 2024, à effet au 31 décembre 2024;

— Constate que [U] [S] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement situé au 4ème étage, cave n°87 et emplacement de stationnement n°24, [Adresse 4], depuis le 1er janvier 2025;

— Autorise [E] [O] et [M] [O] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [U] [S], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé au 4ème étage, cave n°87 et emplacement de stationnement n°24, [Adresse 4];

— Dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [U] [S] à payer à [E] [O] et [M] [O], une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, charges en sus, à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion;

— Condamne [U] [S] à payer à [E] [O] et [M] [O], la somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts ;

— Déboute [E] [O] et [M] [O] du surplus de leurs demandes, notamment d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de majoration du montant du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation et de la demande tendant à voir dire que pour ce qui concerne l’indemnité mensuelle d’occupation, tout mois commencé est dû en intégralité ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne [U] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, du procès-verbal du 20 juin 2025, la moitié du coût d’établissement du procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie à venir, le coût des éventuels actes d’exécution, mais pas celui du congé pour vente ;

— Condamne [U] [S] à payer à [E] [O] et [M] [O] la somme totale de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection