TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/05965

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAM

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0988

DÉFENDEURS

S.C.P. [K] [X] ET ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 6]

Maître [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées tous deux par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Maître [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848 et Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/05965 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAM

Madame [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Capucine DES LIGNERIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2297

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 09 Janvier 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2021, Mme [T] [N] a promis de vendre à Mme [M] [P], qui s’est engagée à acquérir le lot n°7 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], correspondant à un appartement et une cave, moyennant un prix de 313 000 euros dont 4 000 euros pour des biens mobiliers.

La promesse synallagmatique de vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 31 août 2021 et prévoyait la signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 27 septembre 2021.

Les parties ont par ailleurs stipulé une clause pénale fixant à la somme de 31 300 euros l’indemnité forfaitaire due par la partie défaillante à l’autre partie, la somme de 15 000 euros ayant été versée par Mme [M] [P] entre les mains de Maître [C] [E], notaire à [Localité 6] (92), exerçant au sein de la SCP [K] [X] et ASSOCIES, désignée comme séquestre.

L’acte comportait enfin une clause particulière par laquelle la venderesse informait l’acquéreuse de la déclaration d’un sinistre de dégât des eaux à son assurance le 23 mai 2021 et aux termes de laquelle : « le vendeur s’engage à faire diligence pour le règlement de ce sinistre et la remise en état des parties endommagées. Si la remise en état n’était pas effectuée au jour de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur serait subrogé dans ses droits ».

Par courriel du 4 octobre 2021, invoquant la survenance de nouveaux dégâts des eaux postérieurs à la signature du compromis, Mme [M] [P] a indiqué à son notaire son intention de ne pas signer l’acte authentique de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 octobre 2021, Mme [T] [N] a vainement mis Mme [M] [P] en demeure de se présenter en l’étude de Maître [V] [U], notaire à [Localité 5] (78) pour signer l’acte authentique de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 novembre 2021, Mme [M] [P] a indiqué renoncer à la vente à Mme [T] [N].

Par exploit d’huissier du 24 novembre 2021, Mme [T] [N] a fait sommation à Mme [M] [P] d’avoir à se présenter en l’étude du notaire le 10 décembre 2021 pour signer l’acte authentique de vente.

Le 10 décembre 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de carence, Mme [M] [P] ayant refusé de signer l’acte de vente en raison de la survenance de nouveaux dégâts des eaux postérieurs à la signature du compromis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2021, Mme [M] [P] s’est prévalue de la nullité du compromis et a mis en demeure Mme [T] [N] de lui payer la somme de 10 000 euros sous quinze jours en réparation de son préjudice d’anxiété et d’ordonner à son notaire de lui restituer la somme de 15 000 euros versée au titre de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2022, Mme [T] [N] a invoqué la résiliation de plein droit de la promesse et a mis Mme [M] [P] en demeure de lui verser la somme de 31 300 euros sous 10 jours, au titre de la clause pénale.

Par exploit d’huissier en date du 27 avril 2022, Mme [T] [N] a fait assigner Mme [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser la somme de 31 300 euros au titre de la clause pénale, outre des dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Par exploits d’huissier en date des 21 et 23 février 2023, Mme [M] [P] a fait assigner en intervention forcée Maître [C] [E], la SCP [K] [X] et ASSOCIES et Maître [V] [U] (RG n° 23/0267).

Le 31 mai 2023, par mention au dossier, le juge de la mise en état a ordonné la jonction administrative des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, Mme [T] [N] demande au tribunal de :

JUGER Mme [T] [N] recevable et bien fondée en ses demandes ; REJETER l’ensemble des demandes formulées par Mme [M] [P] ; JUGER que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt était accomplie au 19.08.21, soit à la réception de l’offre de prêt par Mme [M] [P] ; CONDAMNER Mme [M] [P] à verser à Mme [N] la somme de 31.300 euros au titre de la clause pénale ; En conséquence,

ORDONNER à Maitre [E], notaire au sein de l’Office notarial la SCP [K] [X] et Associés situé à [Localité 6], en sa qualité de séquestre, de verser à Mme [N] la somme de 15.000 euros (QUINZE MILLE EUROS) qu’elle détient en sa comptabilité ; CONDAMNER Mme [P] à verser à Mme [N] la somme supplémentaire de 16.300 euros au titre du solde de la clause pénale. CONDAMNER Mme [M] [P] à verser à Mme [N] la somme de 19.464,31 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice financier ; CONDAMNER Mme [M] [P] à verser à Mme [N] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ; CONDAMNER Mme [M] [P] à verser à Mme [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER Mme [M] [P] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 novembre 2023, Mme [M] [P] demande au tribunal de :

ECARTER DES DEBATS les pièces n° 11 et 18 produites par Mme [N], DEBOUTER Mme [N] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [P] ; ORDONNER à Maître [E], notaire à [Localité 6] membre de la SCP [K] [X] et Associés, constituée séquestre aux termes du compromis de vente du 19 juin 2021, de libérer la somme de 15.000 euros, déposée le 6 juillet 2021 sur le compte bancaire de l’étude notariale de Maître [E] au vu de la décision à intervenir ; CONSTATER que le comportement fautif de Mme [N] engage sa responsabilité; En conséquence :

CONDAMNER Mme [N] à verser à Mme [P] un montant total de 7.968, 47 euros (sept mille neuf cent soixante-huit euros et quarante-sept centimes) en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNER Mme [N] à verser à Mme [P] un montant de 10.000 euros (dix mille euros) en réparation de son préjudice moral ; A titre subsidiaire :

CONDAMNER Maître [U] à lever et garantir Mme [P] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et ce en principal, dommages et intérêts, frais, accessoires et article 700 du code de procédure civile ; En tout état de cause :

CONDAMNER Mme [N] à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Mme [N] aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, Maître [V] [U] demande au tribunal de :

DECLARER Mme [P] mal fondée en son appel en garantie formé à l’encontre de Maître [U], l’en débouter, DEBOUTER Mme [P] ou toute autre partie à l’instance de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Maître [U], LE METTRE hors de cause ; En conséquence,

CONDAMNER Mme [P] ou tout succombant à régler à Maître [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C., CONDAMNER Mme [P] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Valérie de HAUTECLOCQUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.Dans leurs dernières conclusions signifiées le 15 mai 2023, Maître [C] [E], la SCP [K] [X] et ASSOCIES demandent au tribunal de :

Déclarer Maître [C] [E], notaire et la SCP [K] [X] & ASSOCIES, Notaires, recevables et bien fondées en leurs conclusions. Vu le compromis de vente du 19 juin 2021

Vu les Articles 1955 et suivants du Code Civil,

Donner acte au notaire de ce qu’il s’en rapporte à justice sur l’attribution des fonds et qu’il ne s’exécutera qu’au vu d’une décision définitive. Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à écarter des débats les pièces 11 et 18 en demande

Mme [M] [P] demande au tribunal d’écarter les pièces 11 et 18 produites en demande au motif qu’elles violent « le principe de confidentialité applicable aux échanges entre notaires et, même s’il ne s’applique pas directement aux avocats, ces échanges n’en demeurent pas moins revêtus d’un caractère confidentiel ».

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

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Mme [T] [N] oppose à cette demande que la pièce 11, à laquelle il est par ailleurs fait allusion au sein de la pièce 18 n’a rien de confidentiel, que le principe de confidentialité applicable aux échanges entre notaires ne s’applique pas aux avocats, de sorte que ce type de correspondance peut être produit dans le cadre d’une procédure judiciaire, que seule la communication entre avocats bénéficie de la confidentialité des échanges à l’exclusion donc des correspondances entre un avocat et un notaire.

Elle souligne que Mme [M] [P] a elle-même rapporté des échanges avec son notaire dès ses premières conclusions et que ses pièces 1, 2 et 9 constituent également des échanges directs entre celle-ci et son notaire, lesquels sont en revanche couverts par le principe de confidentialité.

Sur ce,

Si en application de l’article 8 du décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires, le notaire et toute personne placée sous son autorité sont tenus au secret professionnel, ces dispositions n’interdisent pas au client de ce notaire de produire en justice une correspondance dont il est le destinataire.

En l’espèce, Mme [T] [N] verse aux débats un courriel de Maître [C] [E] en date du 6 décembre 2021 (pièce 11) qui lui est adressé, ainsi qu’à son conseil et non un courriel entre notaires ou adressé à des tiers.

Cette pièce n’est donc pas couverte par le secret professionnel imposé aux notaires.

Mme [M] [P] demande également que soit écartée des débats la pièce 18 qui est une correspondance officielle entre avocats et qui n’est ainsi pas davantage couverte par le secret des correspondances entre avocats, en application de l’article 3-2 du règlement intérieur national de la profession d’avocat.

En conséquence, la demande de Mme [P] tendant à écarter des débats les pièces 11 et 18 produites en demande sera rejetée, étant observé, ainsi que cela résulte des motifs ci-après, que ces pièces n’ont en tout état de cause pas d’utilité pour la résolution du présent litige.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Mme [T] [N] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil de condamner Mme [M] [P] à lui verser le montant de la clause pénale, au moyen notamment de la libération à son profit de la somme séquestrée entre les mains de Maître [C] [E].

Elle fait valoir tout d’abord que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreuse s’est réalisée, le notaire de celle-ci ayant indiqué à son propre notaire dès le mois de septembre 2021 que Mme [M] [P] avait obtenu une offre de prêt de la BNP Paribas en date du 19 août 2021. Elle ajoute toutefois que cette offre ne lui a jamais été communiquée, de même que Mme [P] n’a jamais justifié des diligences effectuées en vue de l’obtention du prêt et que ce n’est que parce qu’elle n’a pas accepté l’offre de prêt dans les délais qu’elle n’a finalement pas pu obtenir le financement de son acquisition.

Elle soutient en second lieu qu’elle ne s’était pas engagée à régler le sinistre de dégât des eaux dont l’existence était mentionnée dans le compromis de vente du 19 juin 2021 et qu’aucune condition suspensive n’a été stipulée par les parties sur ce point, mais qu’elle s’était uniquement obligée à faire diligence pour la remise en état des parties endommagées, ce qu’elle a fait, le compromis précisant que dans l’hypothèse où le sinistre ne serait pas réglé au jour de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur serait alors subrogé dans ses droits, notamment pour la perception de l’indemnité d’assurance.

Il en résulte selon elle que les conditions suspensives étant réalisées et en l’absence de toute faute ou négligence de sa part, la clause pénale doit s’appliquer, Mme [M] [P] n’ayant pas signé l’acte authentique de vente.

Mme [M] [P] conclut au rejet de cette demande et sollicite à titre reconventionnel que soit ordonnée la libération à son profit de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [E]. Elle conteste avoir commis aucune faute en refusant de signer l’acte authentique de vente et précise qu’elle a en fait exigé un délai avant de signer l’acte, afin de connaître l’ampleur du nouveau sinistre survenu et la confirmation de sa prise en charge par l’assurance.

Elle confirme avoir reçu le 25 août 2021 une offre de prêt de la société BNP Paribas conforme au compromis et avoir informé le 31 août 2021 son notaire de la réception de cette offre. Elle ajoute que dès le 30 août 2021, elle a commencé à payer l’assurance de ce prêt.

Toutefois, elle explique avoir appris le 10 septembre 2021, par l’intermédiaire de Maître [V] [U], la survenance de dégâts des eaux non révélés, l’un du 3 juin 2021 et l’autre significatif, postérieur à la signature du compromis et pouvant provenir de la copropriété voisine, qui affecte la chambre de l’appartement, l’ampleur du dégât des eaux mentionné à l’acte étant donc beaucoup plus importante après la signature du compromis. C’est ainsi, sur conseil de son notaire, qu’elle a notifié le 4 octobre 2021 son intention de ne pas réitérer la vente et qu’elle a renoncé à l’offre de prêt obtenue. Le 29 novembre 2021, elle a reçu de nouvelles pièces par son notaire, confirmant que les différents dégâts des eaux perduraient, s’aggravaient et n’étaient pas réglés, outre qu’un nouveau dégât des eaux avait encore été déclaré en octobre 2021 et qu’un différend se matérialisait entre le syndic et la voisine habitant au-dessus de l’appartement. Elle n’a reçu aucune information sur les investigations menées. Elle n’a pas reçu la lettre de mise en demeure du 23 octobre 2021, laquelle ne donne en tout état de cause aucune indication relative aux dégâts des eaux.

Elle ajoute qu’elle a accepté de visiter l’appartement une nouvelle fois avant le rendez-vous du 10 décembre 2021 pour trouver une solution amiable et elle a proposé la signature d’un avenant pour lui permettre de solliciter une nouvelle offre de prêt et à la venderesse de lui communiquer les éléments relatifs à l’origine, l’ampleur du sinistre et aux travaux envisagés, ce que Mme [N] a refusé.

Maître [C] [E] et la SCP [K] [X] et ASSOCIES indiquent s’en rapporter à la décision du tribunal et qu’elles ne s’exécuteront qu’au vu d’une décision définitive.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 19 juin 2021, Mme [M] [P] s’est engagée à acquérir le bien de Mme [T] [N] et les parties ont convenu qu’en cas de refus de signer l’acte authentique de vente, les conditions suspensives étant toutes réalisées, la partie défaillante verserait à sa cocontractante « à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale », la somme de 31 300 euros.

Il est constant que la condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [M] [P] avant le 31 août 2021 s’est réalisée, cette dernière confirmant avoir reçu une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles le 25 août 2021, laquelle est d’ailleurs versée aux débats.

Mme [M] [P] n’allègue pas qu’une autre condition suspensive ait défailli.

Il n’était en particulier stipulé aucune condition suspensive relative à l’absence de survenance de tout nouveau dégât des eaux dans le bien objet de la vente, l’acquéreuse s’étant donc engagée à acquérir le bien, même dans cette hypothèse.

En effet et en premier lieu, la clause particulière stipulée par les parties relative au dégât des eaux déclaré auprès de l’assurance de Mme [T] [N] le 23 mai 2021 ne prévoyait pas la caducité du compromis, ni la possibilité pour l’acquéreuse de se rétracter en cas d’aggravation du sinistre mais uniquement l’obligation pour la venderesse de « faire diligence pour le règlement de ce sinistre et la remise en état des parties endommagées » et la subrogation de l’acquéreuse dans ses droits si la remise en état n’était pas achevée ou effectuée au jour de la signature de l’acte authentique.

Par ailleurs et en second lieu, les parties ont stipulé une clause intitulée « survenance d’un sinistre pendant la validité du compromis » aux termes de laquelle l’acquéreuse aurait la possibilité de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir rembourser toutes sommes avancées par elle dans la seule et unique hypothèse d’un « sinistre par incendie ou par catastrophe naturelle » qui viendrait à « rendre l’immeuble impropre à sa destination ».

En l’espèce, les sinistres postérieurs au compromis invoqués par la défenderesse pour justifier son refus de signer l’acte authentique de vente ne résultent ni d’un incendie ni d’une catastrophe naturelle.

Dès lors, le manquement de l’acquéreuse à son obligation de signer l’acte authentique de vente alors que les conditions suspensives prévues à la promesse étaient réalisées suffit à la rendre débitrice de l’indemnité prévue à la clause pénale.

Décision du 20 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/05965 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWZAM

En conséquence, Mme [M] [P] sera condamnée à payer à Mme [T] [N] la somme de 31 300 euros au titre de la clause pénale et elle sera autorisée à se libérer partiellement de cette obligation par la libération par le notaire séquestre au profit de Mme [T] [N] de la somme de 15 000 euros versée par elle.

La demande reconventionnelle de Mme [M] [P] de restitution à son profit de la somme séquestrée sera quant à elle rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [N]

Mme [T] [N] demande la condamnation de Mme [M] [P] à lui payer la somme de 19 464,31 euros de dommages et intérêts en réparation de de son préjudice financier outre la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, que l’inexécution par Mme [M] [P] de son obligation contractuelle de signer l’acte de vente l’a contrainte à avoir recours aux services d’un avocat, à délivrer une sommation d’avoir à comparaître et à exposer vainement des frais de notaires en vue de la signature de l’acte de vente. Elle ajoute qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité financière d’acquérir le nouveau bien qu’elle s’était engagée à acheter de sorte qu’elle a dû payer la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente auquel elle était partie en tant qu’acquéreuse.

Enfin, elle soutient que le comportement de Mme [M] [P] lui a causé un grand stress et une grande déception en l’empêchant d’acquérir son nouvel appartement.

Mme [M] [P] oppose qu’elle n’a commis aucune faute en refusant de signer l’acte de vente compte tenu de l’ampleur des dégâts des eaux apparue après le compromis et de l’absence de toute information transmise par la venderesse et alors qu’elle s’était elle-même montrée diligente pour obtenir un prêt. Elle n’est pas responsable du fait que Mme [T] [N] n’ait pas pu acquérir son bien, celle-ci ayant pris un risque financier et s’étant vue refuser le prêt relais qu’elle a sollicité. C’est au contraire Mme [N] qui a eu un comportement fautif en refusant tout avenant et toute solution amiable.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de leur contrat, que la défaillance d’une des parties qui refuserait de signer l’acte authentique de vente malgré la réalisation des conditions suspensives, serait forfaitairement indemnisée par la somme de 31 300 euros.

Il en résulte que les préjudices dont se prévaut Mme [T] [N], comme résultant du manquement de Mme [M] [P] sont déjà indemnisés par l’indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale et le tribunal ne peut lui allouer une somme plus forte.

Ses demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [P]

Mme [M] [P] demande à titre reconventionnel la condamnation de Mme [T] [N] à lui payer la somme de 7 968, 47 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier correspondant à des frais de relogement, des frais d’avocat et de mise en place du prêt bancaire auquel elle a renoncé, outre la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle fait valoir que :

Elle pouvait réactiver l’offre de prêt jusqu’à la fin du mois de janvier 2022, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, Mme [T] [N] a souhaité la forcer à acquérir son bien sans lui donner la garantie qu’il demeurait propre à sa destination ; elle a refusé de signer un avenant et de trouver toute solution amiable, Elle a été contrainte de déménager dès lors qu’elle avait donné congé pour le 31 août 2021 et à compter d’octobre 2021 jusqu’en février 2022, elle a loué un studio familial moyennant un loyer mensuel de 350 euros, soit un total de 1 570 euros, puis entre mars et avril 2022, elle a sous-loué l’appartement d’une amie moyennant un loyer de 1 000 euros, soit 2 000 euros en tout, Elle a par ailleurs dû payer des frais liés au dossier de mise en place du prêt et de l’assurance pour un total de 978,47 euros, Elle a enfin dû engager des frais d’avocat pour la conseiller pour un montant total de 3 420 euros, Enfin, cette situation, la pression exercée sur elle par la demanderesse et son silence l’ont particulièrement affectée, alors qu’elle avait quitté son logement, qu’elle était en période de préavis professionnel, qu’il s’agissait de sa première acquisition immobilière et alors qu’elle a écouté les conseils de son notaire pour éviter une situation de blocage.

Mme [T] [N] oppose que ces demandes sont de particulière mauvaise foi et que Mme [M] [P] se prévaut d’un motif fictif en invoquant un nouveau dégât des eaux pour expliquer son refus de l’offre de prêt début septembre 2021 alors qu’elle n’avait que jusqu’au 31 août 2021 pour accepter cette offre. Elle soutient que l’acquéreuse a en fait changé d’avis et acquis un autre bien. Elle ajoute qu’elle a répondu à la mise en demeure du 22 décembre 2021 et qu’en tout état de cause, Mme [P] était informée de l’existence du dégât des eaux et de l’évolution de la situation et ne pouvait s’en prévaloir pour refuser de signer l’acte de vente. Elle fait valoir que Mme [M] [P] a parfaitement conscience qu’elle est fautive et lui a d’ailleurs proposé de lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dédommagement en contrepartie de la résiliation de la vente. Elle ajoute que :

Mme [M] [P] ne justifie pas du prétendu congé qu’elle aurait donné le 31 août 2021 et qu’en tout état de cause la signature de l’acte authentique devait intervenir fin septembre, Elle ne produit ni les contrats de bail afférents aux locations ni les justificatifs de versement des loyers, la quittance de loyers établie par son père étant insuffisante à prouver qu’elle a effectivement versé des loyers, Elle était vraisemblablement hébergée chez ses parents à titre gratuit, Les honoraires d’avocat de 3 420 euros ne sont pas justifiés au regard des actes accomplis au titre d’une procédure amiable, alors que son conseil n’était même pas présent au rendez-vous chez le notaire, S’agissant des frais exposés pour le prêt bancaire, elle est seule responsable de son préjudice dès lors qu’elle renoncé à accepter l’offre.

Sur ce,

Il résulte des motifs qui précèdent que Mme [T] [N] était fondée, en application stricte des stipulations contractuelles, à mettre en demeure Mme [M] [P] de signer l’acte authentique de vente et qu’elle n’était pas obligée d’accepter la signature d’un avenant alors qu’au contraire, Mme [M] [P] était obligée, nonobstant les nouveaux sinistres survenus depuis la signature du compromis, de signer l’acte de vente.

Dès lors, les préjudices dont se prévaut Mme [M] [P] ne sont en lien de causalité avec aucun manquement contractuel ni aucune faute distincte démontrée de Mme [T] [N].

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts de Mme [M] [P] seront rejetées.

Sur l’appel en garantie dirigé contre Maître [V] [U]

Mme [M] [P] demande à titre subsidiaire la condamnation de Maître [V] [U] à la relever et garantir de toute condamnation à son encontre. Elle fait valoir qu’elle a agi sur les conseils de son notaire, lequel lui a conseillé de ne pas accepter l’offre de prêt et de renoncer à l’acquisition du bien. Il a ensuite tardé à lui répondre et a refusé de confirmer par écrit ses conseils téléphoniques, sans pour autant contester en réponse à ses demandes, avoir prodigué un tel conseil. Elle ajoute que le notaire ne peut soutenir qu’il s’est borné à transmettre la position de sa cliente alors qu’il lui appartenait a minima d’émettre des réserves auprès d’elle si sa décision de renoncer à l’acquisition comportait un risque juridique. Enfin elle soutient qu’il ne lui a pas transmis certaines pièces et n’a pas retranscrit fidèlement les courriels de Maître [E], notaire de la venderesse, malgré des demandes répétées.

Maître [V] [U] conteste toute faute de sa part. Il fait essentiellement valoir que :

Il est intervenu après la signature du compromis, la convention des parties étant devenue parfaite, Il a informé Mme [M] [P] le 16 septembre 2021 de la survenance de plusieurs dégâts des eaux, A la suite d’un entretien téléphonique, Mme [M] [P] lui a demandé des informations notamment sur les éléments susceptibles de « faire annuler la vente », Le 23 septembre 2021, Maître [E] a transmis un devis de l’assurance, Il a informé Mme [P] de l’intervention d’un plombier le 8 octobre 2021 mais elle lui a notifié dès le 4 octobre 2021 son souhait de ne pas réitérer la vente, ce dont il a informé le notaire de la venderesse, Il s’est montré diligent et à l’écoute des inquiétudes de sa cliente, Il n’a dressé aucun acte, Il n’a pas conseillé à Mme [P] de refuser l’offre de prêt et de renoncer à l’acquisition, le courriel qu’elle produit émanant d’elle-même, lui-même n’ayant jamais pris position quant au choix à opérer et s’étant borné à indiquer au notaire de la venderesse la position et les motifs de sa cliente, Il a été dessaisi du dossier le 12 novembre 2021 et il ne saurait donc lui être reproché des faits postérieurs à cette date, or c’est le 16 novembre 2021 que la venderesse a refusé la renonciation à la vente de Mme [P], Le préjudice de Mme [P] est à ce stade de la procédure, un préjudice éventuel et en tout état de cause, il ne saurait être tenu au paiement des sommes litigieuses qui ne constituent pas un préjudice indemnisable par le notaire, Mme [P] ne démontre enfin aucune perte de chance et ne prouve pas que si elle avait été mieux informée par le notaire elle n’aurait pas acquis le bien litigieux puisqu’il est intervenu après la signature du compromis.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de ces dispositions, le notaire est tenu d’un devoir de conseil envers ses clients. Il doit les renseigner sur les conséquences de leurs engagements et lorsque son client a déjà contracté sans son intervention, il doit lui apporter son aide technique et l’alerter sur les conséquences d’un éventuel manquement à ses engagements.

En l’espèce, Maître [V] [U] était donc tenu d’apporter conseils à Mme [M] [P] et ne peut se décharger de cette obligation au motif qu’il n’était pas intervenu dans la rédaction du compromis.

Il ressort des échanges entre Mme [M] [P] et Maître [V] [U] ou sa collaboratrice, Mme [H] [S], que Mme [M] [P] a expressément interrogé son notaire sur les conséquences juridiques d’un refus de signer l’acte authentique de vente.

Ainsi, par courriel du 21 septembre 2021, elle lui écrit : « je souhaiterais vous demander plus de précisions quant à mes droits et obligations pour annuler l’achat en cours sans indemnités » et plus précisément encore : « quels éléments sont juridiquement défendables dans le dossier, quels textes de lois pourraient défendre ce point ? dans les éléments que j’ai identifiés dans le compromis pouvant être des clauses suspensives de cet achat, je n’ai vu qu’un élément relatif aux catastrophes naturelles, n’y-a-t-il pas une clause me permettant d’annuler l’achat pour ce type de sinistre ? (..) à l’inverse quels textes de lois pourraient jouer en ma défaveur (…) ? quels sont les risques financiers encourus ? ».

Le 22 septembre 2021, Mme [M] [P] a relancé son notaire en insistant sur la nécessité d’être éclairée « sur la décision à prendre, compte tenu des risques encourus » et écrivait : « je n’ai eu de la part de votre office notarial aucune recommandation quant aux actions à prendre dans ce cas de figure (…) il me semble pourtant, qu’il est de votre devoir de conseil de m’informer sur les éléments juridiques afférents à un tel process », avant de solliciter un échange téléphonique.

Mme [M] [P] souhaitait donc être éclairée sur les risques juridiques d’un refus de réitérer la vente par acte authentique. En amont de la date de signature, elle posait des questions précises et pertinentes et il était clair qu’elle souhaitait éviter d’être tenue au versement de la clause pénale.

Par courriel du 4 octobre 2021, Mme [M] [P] a écrit à son notaire qu’elle entendait « se retirer de l’achat du bien » et par ailleurs qu’elle souhaitait récupérer les fonds déjà versés.

Si Maître [V] [U] soutient que ce n’est pas lui qui a conseillé à sa cliente de refuser de signer l’acte authentique de vente, il apparaît néanmoins que c’est après avoir sollicité ses conseils de façon très précise que Mme [M] [P] a pris cette décision.

Ainsi les 19, 20 octobre et 25 octobre 2021, Mme [M] [P] demande-t-elle à plusieurs reprises à Maître [U] de confirmer par écrit ce qu’il lui a indiqué oralement par téléphone le 23 septembre 2021, à savoir que « j’ai la capacité de sortir de cet achat en récupérant les fonds investis puisque l’origine du dégât des eaux n’est pas identifiée ».

En tout état de cause, après avoir été interrogé très précisément sur les risques juridiques d’un tel refus, Maître [V] [U] ne démontre par aucune pièce, ni même n’allègue, avoir dissuadé sa cliente de refuser de signer l’acte de vente ou même l’avoir simplement éclairée sur ses obligations et alertée sur les risques de ce manquement à ses obligations contractuelles.

Il a donc, de toutes façons, manqué à son devoir de conseil à son égard, même s’il ne lui a pas conseillé de renoncer à la vente.

Ce manquement cause un préjudice à Mme [M] [P] qui consiste en son obligation payer la somme forfaitaire de 31 300 euros au titre de la clause pénale.

Maître [V] [U] sera donc condamné à relever et garantir Mme [M] [P] de sa condamnation à payer ladite somme.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [P] et Maître [V] [U], parties succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [M] [P] sera également condamnée à payer à Mme [T] [N] la somme de 4 000 euros et à Maître [C] [E] et à la SCP [K] [X] et ASSOCIES, prises ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [V] [U] sera condamné à relever et garantir Mme [M] [P] de ses condamnations aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [M] [P] tendant à écarter des débats les pièces n° 11 et 18 produites par Mme [T] [N],

Condamne Mme [M] [P] à payer à Mme [T] [N] la somme de 31 300 euros au titre de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente du 19 juin 2021,

Autorise Mme [M] [P] à se libérer partiellement de cette obligation par la libération par Maître [C] [E] et la SCP [K] [X] et ASSOCIES, au profit de Mme [T] [N] de la somme de 15 000 euros, séquestrée entre leurs mains,

Autorise la libération par Maître [C] [E] et la SCP [K] [X] et ASSOCIES, au profit de Mme [T] [N] de la somme de 15 000 euros, séquestrée entre leurs mains,

Rejette la demande de Mme [M] [P] de libération à son profit de la somme de 15 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [E],

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [T] [N],

Rejette les demandes de dommages et intérêts de Mme [M] [P],

Condamne Maître [V] [U] à relever et garantir en totalité Mme [M] [P] de sa condamnation au titre de la clause pénale,

Condamne Mme [M] [P] et Maître [V] [U] in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [P] à payer à Mme [T] [N] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [P] à payer à Maître [C] [E] et à la SCP [K] [X] et ASSOCIES, prises ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Maître [V] [U] à relever et garantir Mme [M] [P] de ses condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER