TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/03/2025

à : – M^e B. NERAUDAU

— M^e S. LACLAUSTRA

— M^e L. DREYFUS

Copies exécutoires délivrées

le : 20/03/2025

à : – M^e B. NERAUDAU

— M^e S. LACLAUSTRA

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/06562 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIT

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bertrand NERAUDAU, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : B369, substitué par M^e Alexandre PICAUD, Avocat au Barreau de PARIS

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bertrand NERAUDAU, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : B369, substitué par M^e Alexandre PICAUD, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

La CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L’AÉRONAUTIQUE CIVILE (C.R.P.N.P.A.C.), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Simon LACLAUSTRA, Avocat au Barreau de PARIS

INTERVENANTE FORCÉE EN DÉFENSE

La Société par Actions Simplifiée HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lucas DREYFUS, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06562 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 13 octobre 2018, la société GECINA a donné à bail un appartement d’une surface de 91 m² à [S] [U] et [N] [L] situé [Adresse 4], lot 1091, pour un loyer indexé initial mensuel de 2.505,23 euros et des charges provisionnelles de 249,77 euros.

La société HOMYA devenait propriétaire – bailleresse du bien, avant de le vendre à la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L’AÉRONAUTIQUE CIVILE (la C.R.P.N.P.A.C.) par acte authentique du 6 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024 remis à personne morale, [S] [U] et [N] [L] ont fait assigner la C.R.P.N.P.A.C. devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’obtenir une indemnisation provisionnelle au titre du trouble de jouissance.

L’affaire était transmise au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, en application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile et enregistrée en doublon sous les numéros de RG 24/06956 et RG 24/06562.

L’affaire était appelée à l’audience du 20 août 2024 et faisait l’objet d’une jonction sous le numéro de RG 24/06562 et d’un renvoi.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 remis à personne morale, la C.R.P.N.P.A.C. appelait à la cause, en intervention forcée, la société HOMYA. Ce dossier était enregistré sous le numéro de RG 24/08728.

Les affaires étaient appelées à l’audience du 8 octobre 2024 et faisaient l’objet d’une jonction sous le même numéro de RG 24/06562. Le dossier faisait l’objet de trois renvois supplémentaires avant d’être examiné à l’audience du 11 février 2025.

[S] [U] et [N] [L], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil, des articles 145 et 835 du code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— condamner in solidum la C.R.P.N.P.A.C. et la société HOMYA à leur verser la somme de 21.000 euros, à titre provisionnel, sur l’indemnité correspondant au préjudice de jouissance qu’ils ont subi entre août 2023 et octobre 2024 ;

— ordonner une expertise judiciaire ;

— désigner pour y procéder tel qu’expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

. se rendre sur place ;

. se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

. entendre les parties ainsi que tout sachant ;

. constater la réalité des désordres indiqués dans la présente assignation et / ou mentionnés dans les pièces versées ;

. déterminer l’origine, l’étendue et les causes des dégâts des eaux ayant affecté l’appartement dont sont preneurs les demandeurs ;

. définir et évaluer l’étendue et le montant des réparations nécessaires pour mettre un terme définitif auxdits désordres ;

. procéder au chiffrage de la perte de jouissance causée à [S] [U] et [N] [L] par les travaux réalisés sur et dans l’immeuble en août 2023 et octobre 2024 ;

. de manière générale, rechercher et fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

. s’adjoindre tout sapiteur qu’il estimerait utile ;

— condamner in solidum la C.R.P.N.P.A.C. et la société HOMYA à leur verser une provision ad litem de 3.000 euros ;

— condamner in solidum la C.R.P.N.P.A.C. et la société HOMYA à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la C.R.P.N.P.A.C. et la société HOMYA aux entiers dépens, comprenant le coût du constat dressé par le commissaire de justice le 20 février 2024.

Ils proposent oralement la désignation d'[Y] [W], architecte, en qualité d’expert.

Au soutien de leurs demandes, ils estiment que la pose d’un échafaudage sur le balcon de la salle de séjour durant neuf mois leur a nécessairement et incontestablement causé un préjudice de jouissance, constitué par la perte de luminosité et d’ensoleillement dans la pièce à vivre, la perte de l’intimité du fait des passages quotidiens des ouvriers, l’insécurité de l’escalier de l’échafaudage permettant l’accès à des tiers, le bruit et la poussière générés par les travaux, le risque d’exposition à l’amiante. Selon eux, le protocole d’accord signé avec la société HOMYA n’est pas applicable, car la défenderesse n’en a pas respecté les clauses et qu’il ne concerne pas le présent litige, mais des dégâts des eaux antérieurs.

La société HOMYA, représentée par son conseil, sollicite aux termes

de ses dernières écritures et au visa des articles 835, 145 du code de procédure civile, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— lui donner acte de ce qu’elle ne conteste pas sa garantie à l’égard de la C.R.P.N.P.A.C. ;

— débouter intégralement les demandeurs de leurs prétentions ;

— les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle s’oppose à la proposition de désignation d'[Y] [W] en qualité d’expert.

Au soutien de ses prétentions, elle estime que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice de jouissance de manière incontestable. Elle explique que l’échafaudage a été posé dans le cadre de travaux urgents de reprise d’étanchéité du toit et réfection complète de la toiture. Elle indique que le constat par commissaire de justice du 20 février 2024, effectué alors que le temps était couvert, ne met pas en évidence de perte d’ensoleillement ou de luminosité. Selon elle, les ouvriers intervenaient sur le toit et utilisaient un escalier situé hors du balcon des locataires, de sorte qu’ils n’ont pas souffert d’allers et venues de tiers. S’agissant des nuisances sonores, elle estime que si elles sont avérées, elles n’ont pas duré plus de vingt-et-un jours comme le bail l’autorise. Concernant les poussières et gravats et le risque d’exposition à l’amiante, elle affirme qu’aucune pièce ne vient corroborer ces éléments. Sur la demande d’expertise judiciaire, la société HOMYA estime que les demandeurs ne mettent en évidence aucune infiltration ou aucun nouveau sinistre de nature à justifier une telle expertise.

La C.R.P.N.P.A.C., représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte d’instance du 20 septembre 2024 et demande au juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger que la C.R.P.N.P.A.C. est recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée contre la société HOMYA ;

— dire et juger que toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de la C.R.P.N.P.A.C. soit prononcée à l’encontre de la société HOMYA ;

— déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la société HOMYA ;

— réserver les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation

sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance subi

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

[S] [U] et [N] [L] sollicitent une provision de 21.000 euros correspondant à 50 % du loyer (3.055,03 euros par mois) pendant quatorze mois, d’août 2023 à octobre 2024.

La société HOMYA conteste cette demande, estimant que l’existence du trouble n’est pas démontrée et que le quantum d’indemnisation n’est pas justifié.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que des échafaudages ont été fixés entre août 2023 et octobre 2024 au niveau du balcon d’angle et le long des fenêtres séjour / cuisine côté cour de [S] [U] et [N] [L], puis le long de la façade côté rue, soit au niveau des chambres.

Le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 20 février 2024, à 10 h 54, met en évidence la présence de ces échafaudages, l’impossibilité d’utiliser le balcon côté cour et côté cuisine, la poussière générée au niveau des fenêtres et sur le bord et le sol des balcons. Le commissaire de justice constate le passage d’ouvriers qui utilisent l’escalier de l’échafaudage, fixé à moins d'1 m 50 des vitres du séjour des locataires.

S’agissant de la privation d’ensoleillement et de luminosité, si le commissaire de justice note une perte significative de ces caractéristiques au niveau des pièces du logement, les photographies produites en noir et blanc, sans comparaison avec d’autres journées, ne permet pas d’établir de manière incontestable une perte d’ensoleillement significative. Toutefois, les photographies du procès-verbal et la photographie en couleur produite par la société HOMYA mettent en évidence de manière incontestable une perte de luminosité, du fait de la hauteur et de la densité de l’échafaudage.

S’agissant des autres doléances de [S] [U] et [N] [L], à savoir le risque d’intrusion par les tiers, la présence de gravats et poussières dans le logement, le risque d’exposition à l’amiante, les nuisances sonores, il n’est produit aucun élément objectif de nature à corroborer ces moyens. La simple production d’un courriel de l’agence de gestion locative, évoquant d’éventuelles nuisances sonores, n’est pas de nature à démonter l’existence d’un préjudice de jouissance certain et incontestable.

Dans ces conditions, il est manifeste et incontestable que [S] [U] et [N] [L] ont subi un préjudice de jouissance du fait de la fixation d’échafaudages le long de leur balcon et fenêtres durant quatorze mois, soit plus de vingt-et-un jours. Ce préjudice est nécessairement constitué par l’impossibilité d’utiliser le balcon d’angle cuisine / séjour et les fenêtres de deux chambres, la présence de poussières au niveau de ces éléments du logement, une privation de luminosité au niveau de ces pièces et la perte d’intimité au niveau du séjour du fait du passage quotidien d’ouvriers.

Il convient de prendre en compte la possibilité pour les occupants d’utiliser l’ensemble des pièces du logement pendant les travaux,

l’absence de preuve d’une perte significative d’ensoleillement, l’absence de preuve de la présence de poussières et gravats à l’intérieur du logement, l’absence de preuve d’une insécurité et d’un risque d’exposition à l’amiante.

Il sera dès lors, d’ores et déjà, alloué la somme provisionnelle de 4.277 euros à [S] [U] et [N] [L], à titre de provision sur le préjudice de jouissance, correspondant à 10 % du loyer (3.055,03 euros) d’août 2023 à octobre 2024, période au cours de laquelle elle est due de manière incontestable.

Par conséquent, la société HOMYA sera condamnée à verser, à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance, la somme de 2.138,50 euros à [S] [U] et [N] [L], pour la période d’août 2023 à février 2024 inclus.

La C.R.P.N.P.A.C. sera quant à elle condamnée à verser, à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance, la somme de 2.138,50 euros à [S] [U] et [N] [L], pour la période de mars 2024 à septembre 2024 inclus.

Sur l’appel en garantie de la C.R.P.N.P.A.C. à l’encontre de la société HOMYA

Il sera pris acte de l’acceptation de la société HOMYA à garantir la C.R.P.N.P.A.C. de l’ensemble de ses condamnations dans le cadre du présent litige.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, [S] [U] et [N] [L] sollicitent une mesure d’expertise, afin de déterminer l’origine des fissures et écaillements constatés par commissaire de justice au niveau de certains de leurs murs et plafonds.

Toutefois, les demandeurs ne produisent aucune pièce concernant l’état de leurs murs et plafonds lors de l’entrée dans les lieux. La société HOMYA produit le protocole d’accord et le constat effectués en 2022 lors de la survenance de dégâts des eaux dans le logement des locataires, qui mettent en évidence une reprise des murs et plafonds du logement depuis la survenance de ce sinistre. [S] [U] et [N] [L] ne démontrent ni de la survenance d’un nouveau sinistre depuis, ni d’une humidité ambiante ou d’infiltrations d’eau dans leur logement de nature à questionner sur la présence d’écaillements ou de fissures. Ils n’ont pas saisi leur assurance et / ou leur bailleresse d’une demande d’expertise amiable.

Dans ces conditions, [S] [U] et [N] [L] peinent à justifier de l’existence d‘un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

La demande d’expertise sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, la société HOMYA sera condamnée à verser la somme de 1.000 euros à [S] [U] et [N] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HOMYA sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 20 février 2024.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige, mais dès à présent,

CONDAMNONS la société HOMYA à verser à [S] [U] et [N] [L], à titre provisionnel, la somme de 2.138,50 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi sur la période d’août 2023 à février 2024 inclus ;

CONDAMNONS la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L’AÉRONAUTIQUE CIVILE (la C.R.P.N.P.A.C.) à verser à [S] [U] et [N] [L], à titre provisionnel, la somme de 2.138,50 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi sur la période de mars 2024 à septembre 2024 inclus ;

CONDAMNONS la société HOMYA à garantir entièrement la CAISSE DE RETRAITE DU PERSONNEL NAVIGANT PROFESSIONNEL DE L’AÉRONAUTIQUE CIVILE (la C.R.P.N.P.A.C.) de la présente condamnation ;

DÉBOUTONS [S] [U] et [N] [L] de leur demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS la société HOMYA à payer à [S] [U] et [N] [L] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société HOMYA aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 20 février 2024 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06562 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KIT