TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Karim DJARAOUANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karl SKOG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05971 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EAB

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 13 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [K],

[Adresse 1]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N],

[Adresse 2]

représenté par Maître Karim DJARAOUANE de la SELEURL NASSYHA, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05971 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EAB

Vu l’assignation du 23 mai 2024, délivrée à la demande de Mme [C] [K], à M. [D] [N], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 4 juin2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du logement et de l’emplacement de stationnement n°725, situés : [Adresse 2] à [Localité 4], conclu le 20 février 2020, à effet du 7 mars 2020, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 28 février 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— le condamner à payer la somme actualisée de 1174,92 €, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, à la date du 10 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Mme [C] [K] maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et objecte que les seuls désordres existants sont ceux liés à l’insuffisance du chauffage collectif de l’immeuble, noté par l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] dans sa lettre du 16 décembre 2024.

M. [D] [N] conteste la résiliation du bail, ayant payé la dette de loyers avant l’audience (virement du 20 octobre 2024 de 6943,49 €).

Il forme une demande reconventionnelle pour solliciter le remplacement des pompes à chaleur et la réparation des radiateurs, l’installation de fenêtres à double vitrage, la réparation des plafonds et mur endommagés, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, avec une condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Il sollicite également une réduction de loyer, rétroactif de 40 %, depuis le 19 décembre 2023, soit de 470 € par mois, la somme de1237 € au titre du préjudice matériel lié à sa consommation d’énergie électrique, ainsi que 5000 € de dommages intérêts, en réparation du préjudice moral subi, ainsi que 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les désordres et les préjudices ;

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée… »

Ayant reçu le diagnostic de performance énergétique lors de l’entrée dans les lieux (logement en catégorie G), M. [N] a conclu le bail en pleine connaissance de cause ; spécialement, il savait que le logement était énergivore.

Des protestations de M. [N], quant à la qualité du chauffage, débutent dès le 9 mars 2020 (courriel), réitérées le 22 octobre 2020 (courriel).

Mais il n’y a aucune remarque particulière entre les 22 octobre 2020 et 24 novembre 2023, date à laquelle le radiateur de la cuisine présente une fuite. Le problème des radiateurs tièdes est à nouveau signalé le 19 décembre 2023 (courriel).

Dans un procès-verbal de constat du 21 novembre 2024, Me [U], commissaire de justice, a constaté que : « … dans toutes les pièces de l’appartement les radiateurs et vannes d’alimentation sont ouverts.

Le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas.

La température ambiante relevée est de 13°… »

Il relève également qu’il existe de nombreux points d’humidité sur les menuiseries métalliques, en simple vitrage, ainsi que des points d’humidité et l’existence de moisissures au plafond dans la cuisine et les toilettes.

Par lettre du 16 décembre 2024, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] a informé Mme [K] (le bailleur), à la suite d’une visite effectuée le 27 novembre 2024, qu’il a constaté le désordre, suivant : «…. dans le logement occupé par la famille [N] …. absence de chauffage et de puissance adapté au volume des pièces à chauffer …» Il n’a pas constaté d’autres désordres.

Au vu de ces éléments, le tribunal constate l’existence d’un problème de chauffage récurrent à partir du 24 novembre 2023, qui n’est toujours pas réglé.

Chaque année, à [Localité 3], la période de chauffe s’étale sur sept mois, d’octobre à avril.

Au regard de la température de l’appartement, entre 13 et 14 °, pendant cette période, le tribunal dispose des informations suffisantes pour évaluer le préjudice subi par les preneurs, à une valeur légèrement supérieure à 10 % du loyer (loyer de base de 1044,92 €, hors charges), sur la période considérée, soit un préjudice mensuel de 105 €, mais uniquement pendant la période de chauffe.

Ainsi, entre le 24 novembre 2023 et la date de la présente audience, le 14 janvier 2025, soit pendant 8 mois et trois semaines, au cours de la période de chauffe, le préjudice de jouissance subi est de 918,75 € ((8 X105 €) + ¾ 105 €).

Mme [K] est condamnée à payer 918,75 € à M. [N], en réparation du préjudice de jouissance subi entre les 24 novembre 2023 et 14 janvier 2025.

L’article 1217 du code civil indique : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

M. [N] sollicite également la somme de1237 € au titre du préjudice matériel lié à sa consommation d’énergie électrique.

Il prouve l’achat d’un radiateur électrique le 16 novembre 2020, postérieurement au signalement des problèmes de chauffage (courriel des 9 mars 2020 et 22 octobre 2020), ce qui n’explique pas la surconsommation électrique des mois de novembre et décembre, entre 2022 et 2023, et des mois de janvier et février, entre 2023 et 2024.

Son dommage matériel établi est de 217,67 €, le prix du radiateur électrique.

Mme [K] est condamnée à payer 217,67 € à M. [N], en réparation du préjudice matériel subi.

En revanche, M. [N] échoue à établir l’existence d’un préjudice moral spécifique, qui se rajouterait au préjudice de jouissance, d’ores et déjà réparé. Il est débouté de sa demande en paiement de 5000 € de dommages intérêts, en réparation du préjudice moral.

2/ Sur les loyers dus et la résiliation du bail ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 20 février 2020, à effet du 7 mars 2020, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [N] le 28 février 2024, pour paiement de 3232,68 €, qui vise cette clause résolutoire du bail (deux mois), et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 28 février 2024.

Il n’est pas contesté que ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, sans que cela puisse être justifié par les difficultés de chauffage, nul ne pouvant se faire justice à soi-même, de sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il convient donc de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du logement, comme de l’emplacement de stationnement n°725, situés : [Adresse 2] à [Localité 4] et de condamner M. [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 29 avril 2024, jusqu’au départ effectif du logement et de l’emplacement de stationnement n°725, de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

II est produit un historique de compte arrêté à la date du 10 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 1174,92 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024.

3/ Sur les autres demandes ;

M. [N] invoque la non-conformité actuelle du diagnostic de performance énergétique (logement en catégorie G) ; il sollicite le remplacement des pompes à chaleur et la réparation des radiateurs, l’installation de fenêtres à double vitrage, la réparation des plafonds et mur endommagés, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, avec une condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte de 150 € par jour de retard.

En raison de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu d’ordonner à Mme [K] de réaliser ces travaux. M. [N] est débouté de sa demande de réalisation de travaux.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] à payer 918,75 € à M. [N], en réparation du préjudice de jouissance subi entre les 24 novembre 2023 et 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] à payer 217,67 € à M. [N], en réparation du préjudice matériel subi ;

DÉBOUTE M. [N] de sa demande en paiement de 5000 € de dommages intérêts pour préjudice moral ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 février 2020, à effet du 7 mars 2020, pour le logement et de l’emplacement de stationnement n°725 situés : [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 29 avril 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [N], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à Mme [K] cette indemnité à compter du 29 avril 2024, jusqu’au départ effectif du logement et de l’emplacement de stationnement n°725, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [N] à payer 1174,92 € à Mme [K], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 10 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur 3418,73 €, à compter du 28 février 2024 ;

DÉBOUTE M. [N] de sa demande de réalisation de travaux ;

DIT qu’il est équitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles ;

LAISSE à chaque partie la charge de se dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président