TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 151/2025

N° RG 24/00022 – N° Portalis DB3N-W-B7I-CZQC

JUGEMENT DU :

13 Mai 2025

S.C.I. SICADE

Représentée par la SELAS SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES

C/

— Mme [U] épouse [E] DIT [D] DIT [D] [T] [L]

— M. [E] DIT [D] [M] [S] [N]

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire d’AUXERRE, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Février 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SICADE

RCS d’AUXERRE n° 494 887 722

Dont le siège est : 35 Rue de Paris – 89250 MONT SAINT SULPICE.

Représentée par M^e Anne PAGES de la SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, Avocat au Barreau d’AUXERRE, en présence de M. [F] [Z], Gérant

ET

DÉFENDEURS :

— Madame [U] épouse [E] DIT [D] DIT [D] [T] [L]

Née le 25 Mai 1981 à BEGOUA (République Centrafricaine)

Nationalité Centrafricaine

Demeurant : 6 Bis Rue Martine Silvie – 89250 SEIGNELAY.

— Monsieur [E] DIT [D] [M] [S] [N]

Né le 13 Septembre 1970 à BANGUI (République Centrafricaine)

Nationalité Centrafricaine

Demeurant : 6 Bis Rue Martine Silvie – 89250 SEIGNELAY.

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle nu° 2024/000316 en date du 22 Février 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AUXERRE.

Représentés par M^e Amandine BRILLOUET, Avocat au Barreau d’AUXERRE

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e PAGES Anne

— M^e BRILLOUET Amandine

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e PAGES Anne

— M^e BRILLOUET Amandine

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 août 2019, la SCI SICADE a donné à bail à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] une maison sise 6 bis rue Martine Silvie à SEIGNELAY (89250), pour un loyer mensuel initial de 950 euros, outre 20 euros de provision mensuelle sur charges récupérables.

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] sont mariés.

Par courrier du 8 juin 2023, les locataires ont dénoncé à leur propriétaire des défauts relatifs au logement leur demandant de réaliser les travaux sous un délai de deux mois.

L’organisme SOLIHA a rendu un rapport de non-décence du logement en date du 13 juin 2023 préconisant un certain nombre de travaux.

A compter du mois de mars 2023 les paiements du loyer ont cessé et le 17 août 2023 la SCI SICADE a fait signifier un commandement de payer les loyers aux locataires.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SCI SICADE a fait assigner Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et de condamner solidairement les locataires à leur verser la somme de 1 930€ au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 mars 2024 puis retenue à celle du 27 février 202, après plusieurs renvois à la demande des parties.

* * *

A cette audience, la SCI SICADE, représentée par son conseil, et au visa de la loi du 27 juillet 2023 et de l’article 1240 du Code civil, demande au tribunal de :

— condamner solidairement Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à lui verser la somme de 10 374,25 euros au titre des loyers impayés, puis d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au 1er octobre 2023, pour comptes arrêtés au 31 décembre 2024, sauf mémoire ;

— ordonner à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] de quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués dans le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin ;

— juger que le sort de meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles R.433-1 et suivants de code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à lui verser la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts , compte tenu de son préjudice de jouissance ;

— débouter Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* * *

Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D], représentés par leur conseil, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du Code civil, demandent au tribunal de :

— constater qu’ils se désistent de leur moyen tendant à l’irrecevabilité des demandes de la SCI SICADE ;

— constater qu’ils se désistent de leur demande tendant à voir le bail conclu pour 6 années ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire du bail ;

— les autoriser à se libérer de l’arriéré locatif en 36 mensualités ;

— débouter la SCI SICADE de sa demande de résiliation du contrat de bail du 15 Août 2019 ;

A titre reconventionnel

— dire et juger que la SCI SICADE à manqué à son obligation de délivrance un immeuble conforme à la description du contrats ;

— dire et juger qu’ils subissent un préjudice de 100 euros par mois depuis le 15 août 2019, date d’entrée dans les lieux ;

En conséquence

— condamner la SCI SICADE à leur verser la somme de 6 450 euros au titre du préjudice de jouissance du 15 août 2019 à juin 2024 ;

En tout état de cause

— condamner la SCI SICADE à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens

* * *

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Comme permis par l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux écritures des parties soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ayant comparu représentés par leurs avocats le jugement sera rendu de manière contradictoire en vertu de l’article 467 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que seules les prétentions des parties, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, feront l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision, par opposition au résumé des moyens tendant à voir « constater », « juger », « dire », « dire et juger » ou« prendre acte », insusceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

En vertu de l’article 9 du Code de Procédure Civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Les époux se désistant de leur demande tendant à voir le bail conclu pour 6 années ce point sera seulement constaté par le tribunal et ne fera donc pas l’objet de développement dans la présente motivation.

I. Sur la recevabilité de l’action examinée d’office, même après désistement de cette demande de la part de Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D]

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins 2 mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI SICADE justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 7 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 28 mars 2024, première date à laquelle le dossier a été appelé.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI SICADE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2023, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 6 février 2024.

En conséquence, leur action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences financières

1) Sur la recevabilité de l’action en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 15 août 2019 fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 12 Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2023.

Ainsi, la SCI SICADE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 17 août 2023, portant sur la somme de 1 970 euros en principal comprenant loyers et charges impayés.

En outre, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] ne contestent pas que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies. Ils en sollicitent la suspension et demandent des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif, non contesté en son principe.

Conformément aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, ce commandement prévoit un délai de six semaines avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Néanmoins, ce délai de six semaines ne s’applique pas aux contrats de bail en cours avant l’entrée en vigueur de cette loi. Ainsi, quand les délais d’acquisition de la clause résolutoire indiqués sur le contrat de bail et sur le commandent de payer diffèrent, le délai prévu sur le contrat de bail prévaut.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 18 octobre 2023.

2) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à l’égard de Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D]

L’article 1240 du Code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Selon l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1 310 du Code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas ».Par application des articles 220 alinéa 1°' et 515-4 alinéa 2 du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] sont mariés et sont donc tenus solidairement du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Concernant l’arriéré locatif, la SCI SICADE produit un dernier décompte actualisé au 01 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus faisant état d’un montant dû de 10 374,25 euros.

Les époux produisent des pièces relatives à 5 versements effectués par leurs soins entre les mois d’avril et le mois de juin 2024 pour un montant total de 6 184 euros ainsi qu’une preuve de versement de la somme de 556,08 euros réalisé par la CAF à la bailleresse. En examinant les preuves de ces 6 paiements avec le décompte produit par la SCI SICADE, cette dernière a bien déduit le montant global de 6 740,08 euros versés du décompte locatif. De plus, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] n’apportent pas la preuve d’avoir versé d’autres sommes à la bailleresse alors que cette preuve leur incombe conformément à l’article 1353 du Code civil.

Ainsi, l’arriéré locatif global tel qu’il ressort des pièces fournies en défense et du décompte locatif produit par la bailleresse s’élève à la somme de 10 533,25 euros mois de janvier 2025 inclus.

Néanmoins, la somme réclamée par la SCI SICADE étant de 10 374,25 euros, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] seront solidairement condamnés à payer à la SCI SICADE la somme de 10 374,25 euros, somme représentant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 janvier 2025. A partir du 1er février 2025, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] seront solidairement redevables d’indemnités d’occupation envers la SCI SICADE.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 768 alinéa 2 du Code de procédure civile « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, les locataires sollicitent d’abord dans le corps de leurs écritures la suspension de la clause résolutoire sur une période de 6 mois pour permettre à Monsieur [M] [E] DIT [D] de retrouver un emploi. Puis, ils sollicitent une suspension de cette clause pendant un délai de 36 mois, demande reprise dans le « par ces motifs ». c’est donc de cette dernière demande, et non de celle de suspension pendant un délai de 6 mois dont le tribunal est saisi.

Force est de constater que Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] remplissent la condition d’avoir effectué au mois un versement du loyer entre l’assignation et la date d’audience à laquelle le dossier a été retenu puisque comme indiqué plus haut ils ont versé la somme de 6 184 euros en 5 versements effectués entre les mois d’avril et le mois de juin 2024.

Néanmoins, il ressort de leurs écritures et du décompte locatif précédemment examiné que Monsieur [M] [E] DIT [D] est actuellement sans emploi et que le couple n’a pas été en capacité de verser un quelconque loyer depuis le mois de juin 2024, soit depuis 9 mois. En outre, bien qu’ils indiquent vouloir rester dans le logement, le rapport d’enquête sociale indique que Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] recherchent un autre logement, ce qui révèle leur positionnement contradictoire sur cette question.

Surtout, le rapport précise que Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] ont 4 enfants à charge et que Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] travaille mais qu’elle est en contrat à durée déterminée, ce qui n’est pas un statut d’emploi garantissant un revenu pérenne. La rapport ne donne par ailleurs aucun élément financier sur les ressources et charges du couple.

Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D], bien que représentés par leur conseil, ne produisent pas davantage de document relatif à leur situation financière. Ainsi, le tribunal ne dispose d’aucun élément pouvant permettre d’accorder des délais le paiement pour une dette locative importante, qui imposerait à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D], non seulement de reprendre la paiement de leur loyer courant mais également d’être en capacité de verser chaque mois, la somme de 288 euros en plus du loyer courant, et ce, sur 36 mois pour apurer la dette locative, ce qu’ils ne démontrent nullement en l’espèce.

Il ne ressort donc ni de l’examen du décompte locatif, ni de la procédure, que les locataires soient en mesure de régler les loyers courants ou d’apurer la dette locative avec un plan d’apurement.

Ainsi, aucun délai de paiement ne peut être octroyé à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D].

En conséquence, étant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] seront expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

A ce titre, le délai légal d’expulsion de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution s’appliquera.

En effet, la demanderesse n’apporte aucun élément relatif à la mauvaise foi des locataires ou au fait que les locataires seraient entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ils seront par ailleurs condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. Sur l’état du logement et ses conséquences financières

1) Sur le caractère non-décent du logement

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette obligation est reprise et précisée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur est ainsi tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État. Le bailleur doit en outre délivrer au locataire les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement, et lui assurer une jouissance paisible du logement.

Plus précisément, l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment :

1° Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2° Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;

3° Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

5° Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6° Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Pour se prévaloir d’un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre le logement aux normes sauf lorsque l’indécence existe ab initio.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus […]

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée […]

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration et des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués,

L’article 1731 du Code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 1732 du même Code prévoit que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1732 du code civil et l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour s’en exonérer, le locataire doit prouver que ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Si le locataire est présumé responsable, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En l’espèce, il ressort de la procédure que par courrier daté du 3 février 2023, la SCI SICADE a signalé à la CAF des impayés de loyers, équivalant à cette date à deux mois de loyers, de la part des Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D]. Le 20 mai 2023, la bailleresse a sollicité auprès de ce même organisme, le versement direct de l’APL, éléments attestant d’un défaut de versement de plusieurs loyers par les locataires.

De leur côté, les locataires ont dénoncé des manquements par rapport aux caractéristiques du logement prévues au contrat de bail et à la décence du logement auprès de leur bailleresse par courrier daté du 8 juin 2023, envoyé par lettre suivi. Dans ce courrier Monsieur et Mme [E] pointent : l’absence de clôture du terrain et de la grande terrasse, l’absence de véranda d’entrée, des fissures dans le carrelage de la salle de bains à l’étage et de la chambre à gauche de cette salle de bains, les plafonds endommagés de la salle de bains du rez-de-chaussée et de la pièce à vivre côté cuisine, à cause de la fuite d’eau de la salle de bains de l’étage.

Des échanges de messages SMS entre les parties, il ressort qu’un dégât des eaux est intervenu en début d’année 2020, soit quelque mois après l’entrée dans le logement des locataires et que ces derniers ne contestaient pas leur responsabilité dans la survenance de cet événement dans la mesure où M. [E] écrivait au représentant de la SCI SICADE qu’il avait fait le nécessaire auprès de son assurance « depuis le mois d’avril 2020 » et qu’il avait relancé l’organisme « deux fois ». Deux jours après ce premier message, il poursuivait en indiquant « concernant votre logement, le jour où nous partirons, nous ferons le nécessaire de rénovation pour vous remettre la maison en l’état, si l’assurance n’a pas bougé d’ici là ». Ces propos écrits du locataire laissent transparaître qu’à un moment donné dans la relation contractuelle, le locataire était prêt à assumer la charge financière de la rénovation par le biais de son assurance et ce, sur ces deniers personnels, et n’attribuait donc pas le dégât des eaux à la non-décence du logement, dégât des eaux dont il ne fait pas état non plus dans son courrier daté du 8 juin 2023, sur lequel il liste les défauts de conformité du logement.

Néanmoins, le rapport de visite de SOLIHA daté du 13 juin 2023 relève un état non-décent du logement concernant le bâti, l’habitabilité/confort/entretien/, les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires, l’humidité et l’aération pointant notamment le mauvais état des gouttières et descentes des eaux pluviales, un défaut de stabilité de la marque à l’entrée du logement, une porte-fenêtre donnant sur la terrasse fortement dégradée et le plancher de l’étage affaissé.

Par ailleurs, le rapport note les revêtements de sol fortement dégradés, la présence d’anomalies sur les prises électriques, l’absence de l’attestation d’entretien du système de chauffage gaz.

Le rapport conclut que le logement n’est pas conforme au décret relatif à la décence et préconise, notamment, les mesures correctives suivantes :

— remédier aux problèmes de stabilité de la marche à l’entrée du logement et au problème des amenées d’air situées dans les coffres des volets roulants ;

— réparer ou remplacer la porte-fenêtres donnant sur la terrasse à l’arrière ;

— faire vérifier la structure porteuse du plancher par un professionnel et remédier au défaut de planéité du plancher du R+1 ;

— remédier au problème des descentes de gouttières qui sont discontinues ;

— reprendre les revêtements cloqués et dégradés par l’humidité ;

— mettre le système électrique aux normes de sécurité en vigueur en remédiant au problème d’anomalie sur les prises électriques ;

— fournir l’attestation d’entretien du système de chauffage gaz.

Ce rapport est étayé par 10 photographies montrant surtout une marche manquante à l’entrée du logement et des parties de plafond et de sol abîmées.

Cela étant, ce premier rapport n’est pas suivi d’une seconde visite d’expertise pour voir l’évolution de l’état du logement. Ce rapport est par ailleurs contredit par l’attestation de conformité datée du 11 juillet 2019 et produite par la SCI SICADE. Cette attestation, réalisée soit un mois avant la date de signature du contrat de bail entre les parties, indique que l’installation électrique de consommation, est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur.

Aucun état des lieux d’entre n’est fourni par les parties de sorte que les locataires sont présumés avoir reçu un logement en bon état et qu’une présomption de responsabilité des dégradations et pertes pèse sur eux.

Néanmoins, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] par le biais de l’expertise réalisée par SOLIHA produisent bien une preuve montrant que le gros œuvre du logement et de ses accès, en l’espèce les gouttières, ne sont pas en bon état d’entretien et de solidité et ne protègent donc pas l’habitation contre les eaux de ruissellement. A ce titre qu’un mésusage de la salle de bains à l’étage ait pu endommager le plafond des pièces du bas est indifférent au fait que les gouttières ne remplissent manifestement pas leur office. Or, ce dysfonctionnement relève de la responsabilité du bailleur et constitue un manquement au 1° de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La même analyse est également applicable à la réparation ou au remplacement de la porte-fenêtre et au règlement du problème d’instabilité de la marche d’entrée du logement, préconisés par le rapport SOLIHA ou et qui incombent au propriétaire au titre du même décret.

Ainsi, le logement loué contrevient pour partie aux caractéristiques d’un logement décent.

Par contre, les autres manquements relevés par SOLIHA n’incombent pas au propriétaire, tel que l’entretien annuel du système du chauffage au gaz. En outre, il sera remarqué qu’à la date du rapport réalisé au mois de juin 2023, la famille [E] composé de six membres, occupait le logement depuis près de quatre ans et que ce constat renforce la présomption de responsabilité des dégradations et pertes pesant sur les locataires, posé en son principe par l’article 1732 du Code civil.

2) Sur la demande reconventionnelle de diminution du loyer au regard de la non-décence du logement

En l’espèce, les Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] justifient avoir procédé à la mise en demeure de la bailleresse pour demander de remettre le logement aux normes par son courrier daté du 8 juin 2023 et adressé en lettre suivie

De plus, par rapport aux 6 critères de décence posés par le décret du n° 2002-120 du 30 janvier 2002, trois ressortent comme non conformes selon le rapport de SOLIHA à savoir :

— les gouttières qui ne sont pas en bon état d’entretien et de solidité ;

— la porte-fenêtre donnant sur la terrasse à l’arrière fortement dégradée ;

— un défaut de la marche d’accès au logement.

Or, la bailleresse ne démontre pas avoir mené une quelconque mesure corrective au regard des gouttières et de la porte-fenêtre alors même que ces anomalies lui ont été signalées depuis le mois de juin 2023 par ses locataires et que le rapport de SOLIHA lui a été transmis dans le cadre de la présente procédure engagée par ses soins depuis le mois de février 2024.

Pour autant, l’attestation de conformité CONSUEL, délivrée quelques semaines avant la remise des clés aux Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] indique que l’installation électrique est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur. Or, le rapport pointe la notion de « danger » associé avec l’électricité sans expliciter en quoi il est caractérisé d’autant que les deux photographies relatives à l’électricité sont pour l’une d’entre elles légendée avec le simple terme « anomalie » et pour l’autre constate que le système de chauffage est reliée à une prise électrique sans donner aucune précision sur le danger que cela fait courir ou non aux occupants du logement alors même que tout était signalé conforme au mois de juillet 2019.

De plus, ce rapport réalisé après 4 ans d’occupation du logement par la famille [E] doit être mis en corrélation avec la présomption de bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux, faute de tout état des lieux produit aux débats, et avec l’usure du logement sous l’effet de son occupation par une famille avec quatre enfants.

Dès lors, au regard des pièces fournies aux débats, la non-conformité éventuelle de l’installation électrique et la présence d’humidité dans le logement ne sont pas imputables à la propriétaire mais aux occupants et ne relèvent pas de la non-décence.

Ainsi, au regard du non-respect de certains critères de décence du logement loué, non-respect caractérisé au niveau de la porte-fenêtre, des gouttières et de l’accès au logement, soit sur trois éléments du logement loué, une réduction de loyers sera accordée à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D].

En conséquence, la SCI SICADE sera condamnée à verser Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] la somme de 2 600 euros, soit 40 euros par mois sur la période allant du 1er septembre 2019, début de l’occupation du logement, au 31 janvier 2025, date du décompte locatif.

3) Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par la SCI SICADE

L’article 1240 du Code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’octroi de dommages et intérêts implique de démontrer une faute, une préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation solidaire des bailleurs à lui verser la somme de 4 000 euros en réparation du fait qu’elle ne peut louer le logement strictement contigu à celui occupé par les Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D].

Néanmoins, elle ne fournit aucun élément apportant la preuve qu’elle est propriétaire du-dit logement contigu à celui sis au 6 bis rue Martine Silvie à SEIGNELAY (89250) et elle ne fournit aucun élément sur le fait qu’elle ait tentée de mettre effectivement en location cet autre logement sans y parvenir.

En conséquence, la SCI SICADE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de la nature et de la solution du litige, l’équité commande de laisser chaque partie supporter les frais non compris dans les dépens. Elles seront donc déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE le désistement partiel de Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] de ses demandes tendant à l’irrecevabilité de l’action des demandeurs et tendant à voir le bail conclu pour 6 années ;

DÉCLARE recevable l’action de la SCI SICADE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI SICADE et Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D], le 15 août 2019, pour le logement situé au 6 bis rue Martine Silvie à SEIGNELAY (89250), sont réunies à la date du 18 octobre 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] de libérer le logement et de restituer les clés à la SCI SICADE dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SICADE pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SCI SICADE, aux frais et risques de Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à payer à la SCI SICADE la somme de 10 374,25 euros (dix mille trois-cent-soixante-quatorze euros et vingt-cinq centimes), somme représentant l’arriéré locatif au 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à payer à la SCI SICADE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, indexation incluse, en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux concrétisée par la remise des clés ;

CONDAMNE la SCI SICADE à verser à Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] la somme de 2 600 euros (deux mille six-cents euros) au titre de la non-décence du logement ;

DÉBOUTE la SCI SICADE de sa demande en dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du Code de

procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [E] DIT [D] et Madame [T] [U] épouse [E] DIT [D] à supporter les dépens de l’instance ;

DIT qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,