TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/01/2025

à : – M^e B. RACLET

— M^e L. LUBAKI

Copie exécutoire délivrée

le : 20/01/2025

à : – M^e B. RACLET

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/06392 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IUA

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société Civile Immobilière [N] [W], dont le siège social est sis Chez Monsieur [L] [Y] – [Adresse 1]

représentée par M^e Bertrand RACLET, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #K0055, substitué par M^e Ornella GIANNETTI, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [X], [P] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de M^e Ludivine LUBAKI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06392 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IUA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 mars 2000, la SCI [N] [W] a donné à bail à Mme [X] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], lot 10, 4ème étage, bâtiment A, escalier A, pour une durée de six ans renouvelable. Il a été reconduit depuis lors.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 septembre 2023, un congé pour vente au prix de 383.400 euros net vendeur a été signifié à étude par la SCI [N] [W] à Mme [X] [Z] à effet au 31 mars 2024.

Par courrier du 18 mars 2024 faisant suite à un courrier du 12 mars 2024 évoquant l’état des lieux de sortie, Mme [X] [Z] a demandé des délais pour libérer le logement.

Mme [X] [Z] s’est maintenue dans les lieux loués depuis lors, malgré une tentative de conciliation entre les parties soldée par un constat d’échec daté du 7 octobre 2024.

Un procès-verbal de constat en date du 18 septembre 2023 dressé au nom de la SCI [N] [W], en vue de faire des travaux, a constaté un certain nombre de désordres dans l’appartement litigieux, en particulier des traces de vétusté et d’humidité dans les chambres et les WC, dont une partie serait la résultante d’un dégât des eaux au 5ème étage déclaré par la locataire à son assurance, mais aussi des huisseries de fenêtres en mauvais état, une peinture écaillée dans la cuisine, outre des traces analogues dans la salle de bains.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI [N] [W] a assigné Mme [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— voir constater la résiliation du bail par l’effet du congé au 31 mars 2024,

— voir ordonner l’expulsion sans délais de Mme [X] [Z] de son appartement, ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles ou autre local de son choix, aux frais, risques et péril de la défenderesse,

— voir condamner Mme [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer normalement exigible du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, soit 785,03 euros + 74,97 euros de charges, avec indexation sur l’indice de référence des loyers en cas de durée supérieure à un an,

— voir condamner Mme [X] [Z] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

À l’audience du 26 novembre 2024, le conseil de la SCI [N] [W] a réitéré ses demandes telles que dans ses conclusions en réponse.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite, la SCI [N] [W] invoque, au 1er avril 2024, la déchéance de plein droit du titre de la locataire qui n’a pas exercé son droit de préemption suite au congé pour vendre qui lui a été délivré.

La SCI [N] [W] rappelle l’absence d’une contestation sérieuse de sa demande et communique les éléments de valeur de l’appartement et le mandat de vente, la locataire ne contestant pas, d’ailleurs, le prix fixé, mais l’intention de vendre de la bailleresse et l’état du logement étant hors débats. Elle rappelle ne pas avoir eu accès au logement pour y effectuer des diagnostics en temps et heures, dont elle rappelle que ceux-ci n’étaient pas à communiquer à la locataire lors de la conclusion du bail en 2000.

La SCI [N] [W] affirme la validité de la clause du bail tendant au paiment d’une indemnité d’occupation équivalente à deux fois le loyer, n’étant pas une clause pénale mais de dommages et intérêts.

Elle se refuse à l’octroi de délais supplémentaires, alors que le bail a cessé au 1er avril 2024.

Elle oppose à la demande de travaux le constat du 18 septembre 2024 relevant des traces de manquement à l’obligation locative d’entretien et dit qu’elle n’avait pas à déclarer le dégât des eaux de juin 2023 à son assurance de propriétaire. Elle estime avoir fait le nécessaire en remplaçant les fenêtres et rebouchant les murs, d’autant que Mme [X] [Z], occupante sans droit ni titre, n’a pas à requérir de travaux.

La SCI [N] [W] dénonce les virements erratiques de la locataire pendant l’année 2023, ce, expliquant l’absence de quittance jusqu’à la reprise normale des paiements dès avril 2024.

À l’audience du 26 novembre 2024, le conseil de Mme [X] [Z] s’est référé à ses conclusions en défense et demande :

— de constater le caractère frauduleux du congé pour vente et de le dire nul et sans effet,

— d’enjoindre à la SCI [N] [W] de remettre sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard et par document, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les factures et devis des travaux de septembre 2023, les justificatifs des primes d’assurance perçues, le constat DDE en vude de son indemnisation du dégât des eaux, le DPE et le diagnostic sur l’installation actuelle établies le 18 octobre 2024,

— d’enjoindre à la SCI [N] [W], sous peine d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire procéder à la réfection des murs dégradés par la pose des fenêtres et de mettre l’installation en conformité avec le DPE à venir,

— d’enjoindre à la SCI [N] [W], sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, les quittances du logement de décembre 2022 à décembre 2023 à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de dire que le juge des contentieux de la protection de ce tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte,

Subsidiairement,

— inviter, vu les contestations sèrieuses de la demanderesse, à se pourvoir au fond,

Plus subsidiairement,

— allouer à Mme [X] [Z] les plus larges délais en vue de se reloger décemment, sous réserve du règlement de l’indemnité d’occupation réduite au loyer et charges courantes,

— condamner la SCI [N] [W] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros de frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Mme [X] [Z], qualifiant son logement de « passoire thermique », rappelle que l’état des lieux d’entrée évoquait des fenêtres et volets en mauvais état et un ballon d’eau chaude non vérifié, le tout changé en septembre 2023 par la bailleresse, suite à quoi elle a régularisé l’indexation qu’elle retenait jusque-là.

Elle relève l’incompétence du juge des référés pour connaître d’un congé nul pour défaut de diligences depuis sa notification, aucun mandat de vente n’étant produit et l’estimation ne tenant pas compte du coût des travaux à mener, tels que constatés par le constat de commissaire de justice mentionnant la vétusté avancée du logement et son problème d’isolation, outre l’absence de communication du DPE du 18 octobre 2024. Elle rappelle, en effet, que les biens classés G+ sont interdits de location depuis le 1er janvier 2023, seuil applicable dès le renouvellement d’un bail et qu’elle est donc en droit d’exiger au 1er avril 2024.

Mme [X] [Z] affirme que le congé lui a été donné dans le seul but de ne pas faire les travaux nécessités par cette législation.

Elle dénonce une installation électrique hors normes et insécure, des travaux de qualité médiocre et l’absence de constat DDE, la privant d’indemnisation de son préjudice de jouissance par l’assurance du propriétaire pour le dégât des eaux qu’elle a subi.

Elle dénonce le caratère illicite de la clause pénale tendant à une indemnité d’occupation doublant le loyer, susceptible d’être modérée par le seul juge du fond quand elle procure un avantage excessif.

Elle estime que l’absence de quittances de loyer vise à dissimuler l’augmentation illégale du loyer du fait du classement énergétique certainement médiocre, point tout aussi occulté par l’absence de communication du DPE et du justificatif des travaux de réfection.

Elle avance l’absence de troubles dans la jouissance qu’elle fait des lieux, du paiement régulier de son loyer et de ses démarches actives de relogement, malgré des souscis administratifs, afin de bénéficier de délais, étant précisé qu’aucune urgence de vendre n’est mise en avant par la bailleresse.

La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale et la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [N] [W] a fait délivrer à Mme [X] [Z], en date du 29 septembre 2023, un congé pour vente à effet au 31 mars 2024, valant offre de vente dans les mêmes conditions, à savoir 383.400 euros net vendeur.

Au 31 mars 2024, nonobstant ce congé, Mme [X] [Z] était encore dans les lieux et ce, jusqu’au jour de l’audience, ce qu’elle n’entend pas contester puisqu’elle demande subsidiairement des délais en vue de se reloger.

Le motif de ce congé a été contesté par Mme [X] [Z] dans un second temps, qui avait dans un premier temps, par lettre du 18 mars 2024, soit moins de quinze jours avant l’échéance, demandé par courrier un délai, n’ayant pas de solution pour se reloger malgré une demande de logement social dont elle justifiait.

La SCI [N] [W] a produit une estimation de la valeur vénale net vendeur faite par l’agence L’ADRESSE WATTIGNIES le 4 août 2023 (de 380.000 euros à 390.000 euros) soit huit mois avant le départ théorique de Mme [X] [Z] et deux mois avant le

congé, ainsi qu’un courrier d’envoi du mandat de vente de la même agence envoyé le 9 octobre 2023, soit peu après le congé et six mois avant le départ théorique de Mme [X] [Z] et la demande de délais formulée par cette dernière.

Les pièces et la chronologie démontrent ainsi un projet de vente du propriétaire au moins jusqu’en octobre 2023, le tout étant que ce projet soit poursuivi au moment où le congé est délivré.

Cependant, malgré les demandes réitérées de la partie adverse, le mandat de vente transmis le 9 octobre 2023 par l’agence L’ADRESSE WATTIGNIES n’est pas produit, dont les différentes stipulations auraient pu être éclairantes sur son caractère exclusif et sa durée, ce pouvant témoigner de la pérennité du projet. On constatera, également, l’absence de bons de visite au moins jusqu’en avril 2024, le maintien dans les lieux de la locataire étant de nature à geler les visites, ainsi que l’absence d’annonces immobilières sur cette même pèriode.

La SCI [W] ne produit pas non plus d’autres avis de valeur que celui de l’agence L’ADRESSE WATTIGNIES (hormis la pièce 8, non contextualisée et relative à un lot de très moindre surface) qui permettrait de vérifier le caractère sérieux et non excessif du prix de vente proposé.

Enfin, Mme [X] [Z] a mis dans le débat l’impact éventuel du diagnostic DPE sur le projet de vente, étant entendu qu’un logement d’un niveau de performance minimale de catégorie infèrieure à F de 2025 à 2027 serait de nature à réfréner d’éventuels acquéreurs, notamment avec un projet locatif, ou à favoriser un prix tenant compte de la mise aux normes, donc à tirer nécessairement vers le bas. Or, le prix proposé à la locataire en septembre 2023 lors du congé ne pouvait tenir compte de cette possible érosion, puisqu’il résultait d’une estimation générale de l’agence L’ADRESSE WATTIGNIES et que le diagnostic DPE n’avait alors pas été effectué.

Il est, d’ailleurs, à noter que la SCI [W] a fait procéder à ce diagostic le 18 octobre 2024, sans pour autant le transmettre aux débats, alors qu’elle avait pourtant fait changer les fenêtres de l’appartement en septembre 2023 avec quelque succès, puisque la locataire avait constaté une baisse de sa consommation d’électricité. Cette rétention de pièce tend, donc, à créer un doute sur le point de savoir si les conclusions de ce diagnostic iraient dans le sens du prix de vente proposé à la locataire.

Il résulte, ainsi, de ce manque de transparence générale de la part de la SCI [W] et de l’insuffisance des éléments que la bailleresse produit, le caractère sèrieux de la contestation de la validité du congé pour vendre délivré à Mme [X] [Z].

En présence de cette contestation sèrieuse, le juge des référés ne peut, dès lors, pas constater la résiliation du bail par l’effet du congé au 31 mars 2024 et prononcer l’expulsion et la condamnation à une provision sur l’indemnité d’occupation qui s’ensuivent – étant précisé que la modération de la clause pénale fixant son montant et donnant lieu également d’ores et déjà à une contestation sérieuse – sera également de la compétence du juge du fond.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes de communication de pièces

Mme [X] [Z] demande d’enjoindre à la SCI [N] [W] de remettre, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard et par document, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— les factures et devis des travaux de septembre 2023,

— les justificatifs des primes d’assurance perçues,

— le constat de dégât des eaux en vue de de son indemnisation.

En l’espèce, Mme [X] [Z] ne justifie pas de la raison pour laquelle les factures et devis des travaux de septembre 2023 devraient lui être communiquées, sinon, peut-on penser, parce qu’elle les estime « de qualité médiocre », ce qui ne justifie pas nécessairement la transmission de ces pièces (dont la demande concernerait plutôt un doute sur la réalité des travaux) et, en tout état de cause, constitue une question de fond qui ne relève pas de l’appréciation du juge des référés.

Il en va de même de la demande de justificatifs des primes d’assurance, là encore non argumentée mais qu’on peut supposer liées à l’attestation de non sinistre produite par la bailleresse et contestée par la locataire, qui dénonce une « démarche frauduleuse » auprès de l’assurance. Là encore, le juge de l’évidence n’est pas compétent pour cette demande qui, si elle était correctement formulée, relèverait des juges du fond.

S’agissant du constat de dégât des eaux du 22 juillet 2023, il ressort des pièces en procédure que la MATMUT avait renvoyé Mme [X] [Z] au syndic, afin de procéder à ce constat, dont elle devait être partie contradictoirement avec le propriétaire des lieux d’origine de la fuite, ce, dépendant de la nature privative ou commune de ce lieu, en l’espèce les voisins du 5ème étage (la fuite d’eau ayant été constatée au plafond du logement de Mme [X] [Z] et sur le mur de façade d’une de ses fenêtres).

Sauf à faire sa propre déclaration du sinistre auprès de son propre assureur, à titre préventif, pour le cas où une partie commune serait en cause, il n’appartenait pas à la SCI [N] [W] de participer à ce constat de dégât des eaux entre deux locataires privatifs.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’accomplissement des travaux de réfection des embellissements

Mme [X] [Z] demande d’enjoindre à la SCI [N] [W], sous peine d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire procéder à la réfection des murs dégradés par la pose des fenêtres et de mettre l’installation en conformité avec le DPE à venir.

En l’espèce, un congé a été délivré à Mme [X] [Z], la rendant occupante sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024. À ce titre, elle ne peut être considére comme locataire et, partant, créancière de cette obligation de la bailleresse, prévue par l’article 6 de la loi du 6

juillet 1989, d’entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Nonobstant la contestation judiciaire que Mme [X] [Z] a faite de la régularité du congé, il convient, donc, du fait même de ce congé dont l’irrégularité n’est pour l’instant pas prononcée, mais aussi en l’absence de démonstration que ces travaux incomberaient au propriétaire, de relever une contestation sèrieuse du droit de Mme [X] [Z] à réclamer l’accomplissement de ces travaux.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de DPE et de diagnostic sur l’installation actuelle établies le 18 octobre 2024

Il résulte de la réponse ministèrielle fournie aux débats en date du 28 mars 2003, donnée sur le fondement de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que le locataire est en droit d’exiger un DPE dès lors qu’il en fait la demande à l’occasion du renouvellement tacite de son bail.

Or, un congé a été délivré à Mme [X] [Z], la rendant occupante sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024. À ce titre, elle ne peut être considére comme créancière de cette obligation de la bailleresse.

Nonobstant la contestation qu’elle a faite de la régularité du congé, il convient, donc, du fait même de ce congé dont l’irrégularité n’est pour l’instant pas prononcée, de relever une contestation sèrieuse du droit de Mme [X] [Z] à réclamer le DPE.

Le demande sera donc rejetée.

Sur la demande de quittances du loyer de décembre 2022 à décembre 2023

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Des quittances sont produites par la SCI [W] pour la période de avril à octobre 2024. S’agissant de la période concernée, elle se contente à l’égard de cette demande de quittances de faire état de virements erratiques, la bailleresse se disant alors dans l’impossibilité d’ientifier les sommes versées.

Pour autant, elle ne justifie pas avoir délivré de reçus à l’égard de ces paiements qu’elle estimait donc partiels.

Par ailleurs, dans la mesure où elle ne se prévaut d’aucune dette

locative de Mme [X] [Z], qui a procédé à un virement plus important, manifestement compensatoire, le 1er février 2024, la SCI [W] est en mesure aujourd’hui de faire ses comptes et de décider s’il y a lieu de délivrer des quittances ou, à tout le moins, des reçus au titre des paiements effectués.

Cette créance sur la bailleresse existait bien à l’époque du bail. Mme [X] [Z] est, donc, fondée à demander son exécution en la forme des référés.

La SCI [W] sera, donc, condamnée à transmettre les quittances de loyers ou reçus au titre des loyers de décembre 2022 à décembre 2023, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de huit jours après le prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, pendant une durée de trois mois.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner la SCI [W] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner la SCI [W] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS la demande de la SCI [N] [W] de constater la résiliation du bail par l’effet du congé au 31 mars 2024 ;

REJETONS toutes les autres demandes de la SCI [N] [W] ;

ENJOIGNONS à la SCI [N] [W] de transmettre à Mme [X] [Z] les quittances et/ou reçus au titre des loyers de décembre 2022 à décembre 2023, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que, passé ce délai, la SCI [N] [W] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois, au bénéfice de Mme [X] [Z] ;

DISONS nous réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée ;

REJETONS toutes les autres demandes de Mme [X] [Z] ;

CONDAMNONS la SCI [N] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SCI [N] [W] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06392 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IUA