TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/50099 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6UUA

N° : 6

Assignation du :

27 Décembre 2024

30 Décembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juillet 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA Nicolas & Cie

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Antony DUTOIT, avocat au barreau de PARIS – #E2185

DEFENDERESSES

La S.A.S. FONCIERE DES DAMES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS – #A0235

La S.A.S. AIR BURGER

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par la SEYL AVOCAT, prise en la personne de Maître Sara BENLEFKI, avocate au barreau de PARIS – #G0321

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée les 27 et 30 décembre 2024, et les motifs y énoncés,

L’immeuble du [Adresse 2] est soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 et 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné la société Foncière des Dames et la société Air Burger aux fins d’obtenir:

— leur condamnation solidaire à remettre en état les parties communes (façade, vitrine, hall d’entrée) dans leur état d’origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retad pendant 6 mois à compter de la décision,

— l’interdiction à la société Foncière des Dames et la société Air Burger sous astreinte provisoire de 500 euros par jour, de toute activité de nature à troubler la tranquillité de l’immeuble notamment par les bruits et odeurs générés,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite. Il expose que le local commercial a effectué des travaux avec bouche d’extraction, modification de façade et dans le hall de l’immeuble pour permettre l’accès à la fibre sans autorisation préalable de l’assemblée générale alors même que lesdits travaux constituent une atteinte aux parties communes.

Il rappelle les nombreuses démarches qu’il a dû effectuer.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société Foncière des Dames sollicite le débouté du demandeur et sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, elle sollicite voir la société Air Burger la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

A l’appui de ses prétentions, la société Foncière des Dames se prévaut de contestations sérieuses en lien avec l’absence de preuve de violation du réglement de copropriété ni de justification d’une atteinte portée à la solidité de l’immeuble ou à sa structure.

Elle conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

Elle rappelle que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une demande indemnitaire.

Elle se prévaut du contrat de bail conclu avec la société Air Burger.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société Air Burger sollicite le débouté du demandeur et de la société Foncière des Dames, l’incompétence du juge des référés pour la demande indemnitaire et la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Air Burger fait valoir que le système d’extraction et la fibre optique préexistait à son entrée dans les lieux.

Elle prétend que le demandeur ne démontre pas l’atteinte à la destination de l’immeuble ni aucun autre élément objectif de nature à restreindre son droit à la pose d’une enseigne visible par sa clientèle.

Elle conteste toute nuisance ou trouble causé à la copropriété par l’exploitation du restaurant.

Par mention au dossier en date du 18 avril 2025, le tribunal a réouvert les débats, le réglement de copropriété ayant été produit par le syndicat des copropriétiares sans être communiqué aux parties.

Par conclusions développées à l’audience du 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] maintient oralement l’ensemble de ses demandes, outre une demande d’interdiction aux défenderesses sous astreinte de 500 euros par jour de retard de tout agissement entrainant l’usage privatif des parties communes et/ou leur dégradation.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que des travaux ont été effectués sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et se prévaut du constat d’huissier en date du 27 avril 2023 témoignant de l’installation d’une grille de ventilation extérieure avec système d’extraction. Il précise que ce système est en outre à l’origine de nuisances sonores et olfactives.

Il ajoute que des travaux ont également été réalisés en vue de permettre l’accès du local commercial au réseau de téléphonie et internet.

Il fait état également des travaux affectant la façade de l’immeuble réalisés par la société Air Burger, locataire, sans autorisation de l’assemblée générale (bandeau et enseigne drapeau) ayant forcément nécessité des fixations sur la façade et constituant en tout état de cause des atteintes à l’aspect extérieur de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires rappelle les dispositions du réglement de copropriété.

Il précise que les dégradations dans le hall de l’immeuble et le stockage de la trotinette électrique équipée d’une batterie constituent des troubles supplémentaires qu’il convient de faire cesser.

En réponse, la société Foncière des Dames sollicite le rejet de la video MP 4 et:

— que la société Air Burger soit condamnée à exécuter les prescriptions de l’ordonnance à venir et toute remise en état qui serait mise à sa charge comme résultant de travaux entrepris depuis la prise à bail du 23 octobre 2024,

— que la société Air Burger la garantisse de toutes condamnations pécuniaires prises à son encontre,

— que la société Air Burger lui verse la somme de 2.000 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et soit condamnée au paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Foncière des Dames prétend que la vitrine existe depuis l’origine, composée d’une porte vitrée avec imposte en partie haute.

Elle conteste l’installation d’un système d’extraction, relevant la présence d’une simple grille de ventilation posée par l’ancien locataire.

Elle souligne que le bandeau a été placére par calligraphie sur le haut de la vitrine et l’enseigne drapeau fixée sur la devanture, ce qui exclut tout percement de la façade.

Elle estime que le réglement de copropriété évoque l’extérieur des appartements et non des locaux commerciaux.

Elle prétend que rien ne démontre que les percements et câbles ainsi que la trotinette lui seraient imputables.

La société Foncière des Dames rappelle les dispositions des articles 8 et 9 du réglement de copropriété et soutient que le syndicat des copropriétaires en démontre aucun trouble occasioné au voisnage de manière anormale.

Elle précise que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts.

Enfin, elle se prévaut de l’article 336 du code de procédure civile ainsi de des termes du contrat de bail consenti à la société Air Burger.

En réponse, la société Air Burger, par conclusions développées oralement lors de l’audience, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A titre subsidaire, la société Air Burger sollicite la condamnation de la société Foncière des Dames à supporter seule les remises en état éventuelles au titre des travaux réalisés avant la mise à location des locaux à son profit et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son profit, outre la condamnation de la société Foncière des Dames au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Air Burger fait valoir que les procès verbaux visés sont antérieurs à son installation dans les locaux et qu’existait donc déjà le système d’extraction, la fibre optique, les équipements.

Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune atteinte à la destination de l’immeuble pouvant restreindre son droit d’apposer une enseigne visible pour la clientèle et soutient en tout état de cause qu’aucun changement significatif de l’aspect extérieur de l’immeuble n’est intervenu.

Elle en conclut l’absence de trouble manifestement illicite.

La société Air Burger expose en outre qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est démontré.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’écarter la video Mp4, celle-ci n’ayant pu être exploitée contradictoirement.

1/ Sur la demande de remise en état et interdiction d’exploiter

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en son paragraphe b) “ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

….

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965,

I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Aux termes de l’article 9 I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon jurisprudence constante, réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale sur des parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble caractérise un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le réglement précise:

— en son chapitre 7: “les parties communes comprendront les gros murs de façade”

— en son chapitre 8 art 1er, I- 2: “les appartements ou étages et leurs dépendances pourront être occupés et habités bourgeoisement et commercialement par des artisans, à l’exception de tout autre profession nuisible à la bonne tenue de l’immeuble, soit par leur bruit, odeur ou incommodité notoire” et “les occupants ne pourront exercer aucune profession capable de nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble, ou gêner par l’odeur et le bruit les co-propriétaires”

— en son chapitre 8 art 1er I-9: “d’une façon générale tout ce qui est à l’extérieur des appartements et bien que dépendant de chaque appartement, ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des copropriétaires.

Il résulte du procès verbal de constat d’huissier versé aux débats en date du 27 avril 2023 ainsi que des photographies que le local comporte sur la devanture une vitrine avec grille d’aération, un bandeau lumineux et une enseigne drapeau. Ces éléments sont fixés sur la façade de l’immeuble, partie commune, et affectent son aspect extérieur. La société Foncière des Dames ne justifie pas avoir sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour la mise en oeuvre de ces travaux, peu importe la date de leur réalisation. Le contrat de bail conclu avec la société Air Burger précise également que le preneur s’engage à n’exercer aucune activité qui serait contraire aux dispositions légales en vigeur ou au réglement de l’immeuble.

Le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé et il convient d’ordonner la remise en état antérieur sous astreinte comme suit au présent dispositif.

En revanche, aucune pièce ne permet d’imputer la pose des cables optiques, la dégradation de la porte d’entrée et la présence de la trotinette électrique aux défenderesses et le demandeur sera débouté de ses demandes sur ces points.

De même, si le syndicat des copropriétaires produit le réglement de copropriété qui permet une activité bourgeoise et commerciale par un artisan, force est de constater que celui-ci ne sollicite l’interdiction de toute activité commerciale autre mais uniquement l’interdiction de toute activité avec nuisances sonores et olfactives. En l’absence de démonstration de tels troubles engendrés par l’activité de la société Air Burger, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut accéder à la demande.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’allocation de dommages et intérêts, laquelle suppose de caractériser l’existence d’une faute et de statuer sur les responsabilités.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en ce sens.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Foncière des Dames et la société Air Burger qui succombent supporteront le poids des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum les défenderesses au paiement au demandeur de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ecartons la video MP4;

Ordonnnons à la société Foncière de Dames et la société Air Burger de remettre en état les parties communes (façade, vitrine, grille, bandeau, enseigne drapeau) dans leur état d’origine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la décision pendant un délai de 3 mois;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande d’interdiction à la société Foncière des Dames et la société Air Burger sous astreinte de toute activité de nature à troubler la tranquillité de l’immeuble notamment par les bruits et odeurs générés;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de remise en état concernant les cables de fibre optique, la porte d’entrée et de dépose de la trotinette;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts

Condamnons in solidum la société Foncière de Dames et la société Air Burger au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Fait à [Localité 8] le 18 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY