TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. QUO VADIS DOMUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e David WOLFF

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08814 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VH

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L288

DÉFENDERESSE

S.C.I. QUO VADIS DOMUS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [I] [R] [W] muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08814 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54VH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 11/11/2021, la SCI QUO VADIS DOMUS a consenti un bail d’habitation meublé à [F] [C] et [Z] [Y] sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1160 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Suite au départ des locataires des lieux, les parties établissaient un état des lieux de sortie contradictoire en date du 11/11/2023.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 28/08/2024, [F] [C] et [Z] [Y] ont assigné la SCI QUO VADIS DOMUS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir notamment sa condamnation à restituer le dépôt de garantie majoré.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/03/2025 et faisait l’objet de deux renvois avec calendrier de procédure avant d’être examinée à l’audience du 07/10/2025. La demande de radiation formulée par la SCI QUO VADIS DOMUS était rejetée à la barre, en raison de la présence des deux parties à l’audience.

[F] [C] et [Z] [Y], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leur assignation reprise oralement à l’audience, de voir :

— condamner la SCI QUO VADIS DOMUS à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2320 euros majoré de 10% du montant du loyer hors charge par mois échus à compter du 11/01/2024 ;

— condamner la SCI QUO VADIS DOMUS à payer la somme de 5000 euros en raison de sa résistance abusive ;

— condamner la SCI QUO VADIS DOMUS à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Oralement, ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles de la SCI QUO VADIS DOMUS.

Ils estiment que la défenderesse n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois, alors qu’elle ne justifie pas de la réalité des dégradations d’une part, et du coût des remises en état d’autre part. Ils indiquent que la bailleresse met à leur charge les conséquences d’un dégât des eaux, ce qui n’est pas légal, et utilise des mentions incohérentes de l’état des lieux, comme le nombre d’oreillers manquants. Selon eux, l’attestation de l’association ASC est de complaisance et n’est pas probante, en ce que l’association n’existe pas et serait en réalité une autre société de la bailleresse située à la même adresse. Ils affirment que la SCI QUO VADIS DOMUS n’a jamais procédé à la régularisation des charges, et ne peut dès lors solliciter à ce jour le règlement de la taxe sur les ordures ménagères. Ils assurent avoir tenté de régler amiablement ce litige, mais que la bailleresse n’a pas souhaité participer à la conciliation et a adopté un comportement agressif à leur égard. Ils ont déposé une plainte suite à l’animosité de la gérante de la SCI QUO VADIS DOMUS, qui aurait jeté un verre en criant suite à la venue d'[F] [C] pour discuter du litige.

La SCI QUO VADIS DOMUS, représentée par sa gérante [I] [R] [W], sollicite de voir :

— ordonner la radiation du dossier pour défaut de respect du calendrier de procédure ;

— écarter les dernières conclusions et pièces des demandeurs pour défaut du respect du calendrier de procédure ;

— rejeter l’ensemble des demandes d'[F] [C] et [Z] [Y] ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 5800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de la procédure.

Elle conteste la version des demandeurs, affirmant avoir dû faire face à de nombreux coûts de remise en état suite à l’absence de nombreux éléments mobiliers, au défaut de remise en état des peintures, et à la saleté générale du logement, tel que cela apparaît sur l’état des lieux de sortie contradictoire. Elle explique avoir sollicité le paiement de la taxe sur les ordures ménagères en 2022 pour 91 euros et 2023 pour 97 euros, en vain. Elle estime le montant des charges, de la taxe et du dernier jour de loyer dus à la somme de 866 euros. Selon elle, la facture qu’elle produit est probante, et permet de démontrer du montant des réparations et remises en état à sa charge, soit 2958 euros. Elle en conclut au bien-fondé de la conservation du dépôt de garantie de 2320 euros. S’agissant des arguments liés à son comportement, elle conteste toute violence et estime que les demandeurs sont diffamants et agissent de mauvaise foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 16/12/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur le retrait des dernières conclusions et pièces de [F] [C] et [Z] [Y]

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les parties ont signé un calendrier de procédure lors de l’audience du 15/06/2025, fixant la transmission des nouvelles conclusions par [F] [C] et [Z] [Y] à la SCI QUO VADIS DOMUS à la date du 20/07/2025. Or, les demandeurs ont transmis leurs conclusions en réponse aux écritures de la défenderesse à la date du 25/09/2025. Ces nouvelles conclusions comprenaient de nouvelles pièces (6 à 9) et des nouveaux moyens.

Or, et comme le soulève la SCI QUO VADIS DOMUS, cet envoi à 12 jours de l’audience de plaidoirie, et en violation du calendrier de procédure, n’a pas permis à la défenderesse d’être en mesure de débattre de ces nouveaux éléments de manière sereine.

Par conséquent, et en vertu du texte susvisé, il y a lieu d’écarter ces dernières conclusions et pièces d'[F] [C] et [Z] [Y] et de ne prendre en compte que l’assignation initiale, les pièces 1 à 5 et les éléments évoqués oralement à l’audience du 07/10/2025.

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En application des dispositions de l’article 7 c) et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Dans le cas du présent litige, il est constant et non contesté qu'[F] [C] et [Z] [Y] ont occupé les lieux pendant 2 ans. Un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie contradictoires ont été établis par les parties, sur un seul et même document, avec une liste du mobilier et des observations manuscrites.

[F] [C] et [Z] [Y] versent aux débats :

— le contrat de bail ;

— l’état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire ;

— le courrier recommandé de mise en demeure du 12/01/2024 distribué à la SCI QUO VADIS DOMUS le 01/02/2024.

La SCI QUO VADIS DOMUS produit au surplus des pièces adverses :

— l’inventaire du mobilier à l’entrée et à la sortie des lieux ;

— une facture de l’association ASC datée du 11/12/2023 pour un montant total de remise en état de 2958 euros ;

— deux courriers simples datés du 14/12/2023 et du 17/06/2024 sollicitant le paiement du solde restant dû ;

— les avis de taxes foncières de 2022 et 2023 mentionnant le montant de la TOM ;

— une capture d’écran d’un message adressé au conciliateur de justice ;

— la copie d’un avis de réception de recommandé adressé par [F] [C].

Sur la comparaison des deux états des lieux

Il résulte de la comparaison des deux états des lieux contradictoires, qu’à la sortie du logement, plusieurs éléments du mobilier étaient manquants, à savoir :

—  1 paire de draps ;

—  1 couverture ;

—  2 torchons de cuisine ;

—  1 tabouret ;

—  1 élément de cuisine (sans précisions supplémentaires) ;

—  1 rallonge ;

—  1 assiette ;

—  2 tasses ;

—  2 soucoupes ;

—  6 verres à pied ;

—  1 sucrier ;

—  2 bols ,

—  1 louche ;

—  2 caches plats ;

—  4 fourchettes ;

—  1 couteau ;

—  1 tire-bouchons ;

—  1 épluche légumes ;

—  4 fourchettes apéritif ;

—  1 table blanche métallique.

Les dégradations relevées concernent :

— un aspirateur cassé ;

— un bouton de chasse d’eau de WC qui ne fonctionne pas ;

— les trois murs du séjour non repeints après le dégât des eaux (différence de couleur avec mur repeint) ;

— deux trous dans la porte d’entrée (porte blindée) ;

— un cadre cassé.

L’état des lieux de sortie mentionne également de la saleté au niveau de :

— la housse du canapé ;

— de la robinetterie de la salle de bain ;

— de la cuisine (sans précisions supplémentaires) ;

— de la cuvette des toilettes ;

— du balcon.

En l’espèce, il ressort de ces éléments que les demandeurs n’ont pas restitué le logement dans l’état dans lequel il se trouvait à leur entrée dans les lieux le 11/11/2021, comme le soutient la SCI QUO VADIS DOMUS. Il convient toutefois de relever que la réfection des peintures du salon suite à un dégât des eaux ne peut être mis à la charge des anciens locataires, la bailleresse ne démontrant pas que ce fait est survenu suite à un comportement abusif des occupants. Ils ne peuvent être tenus des conséquences d’un sinistre, et il appartient à la bailleresse de repeindre les murs si la couleur ne lui satisfait pas. S’agissant de l’état de saleté, cet élément n’apparaît pas concerner l’ensemble du logement mais seulement quelques éléments, sans qu’il ne soit précisé la nature de la saleté. Il ne convient dès lors pas de le retenir à la charge des locataires.

Pour le reste des éléments, la SCI QUO VADIS DOMUS est bien-fondée à solliciter la responsabilité d’ [F] [C] et [Z] [Y].

Sur la preuve du coût des remises en état

Il convient de rappeler que la bailleresse qui sollicite le paiement des réparations à ses locataires doit justifier du coût de ces réparations, par la production de factures ou devis probants.

En l’espèce, la SCI QUO VADIS DOMUS produit une seule facture, éditée par l’association ASC, qui reprend la liste des éléments de mobiliers analysés précédemment, et note un prix de rachat en euro pour chaque élément. Sur ce même document, il est également mentionné le coût du remplacement du bouton de la chasse d’eau et du rebouchage de deux trous de la porte blindée.

Toutefois, et comme le soulève les demandeurs à l’audience, la SCI QUO VADIS DOMUS peine à démontrer du caractère probant de cette pièce. En effet, l’en-tête concerne l’association ASC située au [Adresse 1], sans qu’il ne soit mentionné d’élément d’identification de cette association et son objet. Rien ne permet de s’assurer que cette structure existe, et qu’elle est compétente pour remettre en état intégralement un logement. Il ne ressort pas de cette pièce que cette association vende des éléments de mobilier ou qu’elle procède elle-même à des travaux de plomberie et de peinture. La liste des éléments est très succincte, sans détail, et ne permet pas de démontrer du prix réel de rachat des éléments mobiliers, étant précisé qu’il ressort de la pièce que l’association achète les éléments elle-même à une autre entité, qui n’est pas mentionnée.

Ainsi, cette pièce ne constitue pas une facture probante, de nature à justifier du montant des sommes dues au titre des dégradations locatives.

Enfin, il convient de relever que la SCI QUO VADIS DOMUS ne démontre pas avoir informé ses anciens locataires de la conservation du dépôt de garantie et avoir produit des éléments justificatifs sur les raisons de cette conservation (facture, taxe foncière, décompte locatif) dans le délai de deux mois suivant le départ des lieux le 11/11/2023. Les pièces 4 et 5 de la SCI QUO VADIS DOMUS correspondant à des courriers, dont la preuve de l’envoi ou de la remise aux anciens locataires n’est pas apportée.

Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI QUO VADIS DOMUS ne démontre pas du montant de son dommage, et qu'[F] [C] et [Z] [Y] sont bien-fondés à solliciter la restitution intégrale du dépôt de garantie de 2320 euros.

Sur la majoration du montant du dépôt de garantie

L’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, la SCI QUO VADIS DOMUS disposait d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie ou justifier de sa conservation à l’égard d’ [F] [C] et [Z] [Y]. Or, elle n’a pas respecté ce délai, n’a pas informé les anciens locataires de la conservation du dépôt de garantie et n’a pas produit à l’audience les justificatifs nécessaires à la conservation de ce dépôt de garantie.

Dès lors, la demande d’application de la majoration de 10% du montant du loyer hors charge doit être appliquée, à compter du 12/01/2024 et jusqu’au 28/08/2024, date de l’assignation.

La SCI QUO VADIS DOMUS sera condamnée au paiement de cette majoration.

Sur la demande reconventionnelle au titre du paiement des charges et de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI QUO VADIS DOMUS sollicite le paiement des sommes de 826 euros au titre des charges locatives dues et 40 euros au titre du dernier jour de loyer dû.

[F] [C] et [Z] [Y] contestent ces demandes, estimant que la régularisation des charges n’a jamais été effectuées durant l’existence du bail et qu’aucun décompte n’est produit.

En l’espèce, et comme le soulève les anciens locataires, la SCI QUO VADIS DOMUS ne justifie pas avoir effectué les régularisations annuelles de charge auprès de ses locataires. Les deux taxes foncières qu’elle produit ne sont accompagnées d’aucun décompte locatif, qui pourrait permettre de connaître les paiements mensuels effectués par les locataires au titre des loyers et des charges et donc le montant éventuellement dû au titre de la taxe sur les ordures ménagères. Aussi, il n’est produit aucune preuve du montant réel des autres charges locatives, incluses dans la provision sur charge de 40 euros, alors qu’il appartient à la bailleresse de produire la répartition par lots votée en assemblée générale des copropriétaires et le montant des factures annuelles.

S’agissant du dernier jour de loyer demandé, la SCI QUO VADIS DOMUS ne produit pas le décompte de paiement des loyers et charges, de sorte qu’il n’est pas démontré que le dernier jour n’a pas été réglé par les locataires et serait dû.

Enfin, et comme analysé précédemment, les deux courriers produits par la SCI QUO VADIS DOMUS ne sont accompagnés d’aucun avis de réception ou de preuve de remise en main propre, de sorte que la bailleresse ne démontre pas avoir sollicité le paiement de ces sommes auprès de ses anciens locataires.

Par conséquent, les demandes en paiement formulées par la SCI QUO VADIS DOMUS seront rejetées et il n’a pas lieu de faire droit à sa demande d’indemnisation financière.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive

[F] [C] et [Z] [Y] estiment que la SCI QUO VADIS DOMUS a fait preuve de résistance abusive, et a adopté par la voix de sa gérante un comportement agressif et inadapté tout au long de la procédure.

Toutefois, les dires d'[F] [C] et [Z] [Y] ne sont pas corroborés par des pièces objectives, telles que des attestations ou des procédures pénales en cours. S’il résulte des pièces et de la présente décision que la SCI QUO VADIS DOMUS n’a pas respecté les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas démontré de l’existence d’une volonté de nuire de la part de la gérante de la SCI QUO VADIS DOMUS, et d’un abus de droit.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI QUO VADIS DOMUS, qui succombe à la cause, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande d'[F] [C] et [Z] [Y] concernant les frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande de la SCI QUO VADIS DOMUS.

L’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

ECARTE des débats les dernières conclusions et les pièces 6 à 9 d'[F] [C] et [Z] [Y] ;

CONDAMNE la SCI QUO VADIS DOMUS à verser à [F] [C] et [Z] [Y] la somme de 2320 euros au titre du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme sera majorée mensuellement à hauteur de 10 % du montant dernier loyer hors charges, à compter du 12/01/2024 inclus et jusqu’au 28/08/2024 inclus ;

REJETTE la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles de la SCI QUO VADIS DOMUS ;

CONDAMNE la SCI QUO VADIS DOMUS à payer à [F] [C] et [Z] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI QUO VADIS DOMUS aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux

de la protection