TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Augustin TCHAMENI, Maître Thierry CHAPRON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H7

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [R] [E] [X], demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [L] [C] [X], demeurant [Adresse 2]

tous les deux représentés par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 12 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08710 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54H7

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 1997, [S] et [M] [J] ont donné à bail à [W] [Y] un appartement situé au rez-de-chaussée, porte fond droite, [Adresse 4], pour une durée de trois ans, tacitement reconductible, moyennant un loyer hors charges de 3.000 francs, soit la somme de 457,34 euros, s’élevant à la somme de 772,74 euros au 25 juin 2024, outre une provision sur charges et un droit de bail de 675 francs, soit la somme de 102,90 euros, s’élevant à la somme de 140 euros en juin 2024.

Par exploit en date du 12 janvier 2024, [S] et [M] [J] ont donné congé pour reprise, à effet au 14 juillet 2024.

Par exploit en date du 1er août 2024, [W] [Y] a fait assigner [S] et [M] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5].

A l’issue de l’audience du 28 janvier 2025, la décision, réputée contradictoire en l’absence des époux [J], a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

A la demande des époux [X], la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 26 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée au 15 septembre 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, [W] [Y], assistée, a sollicité de la juridiction qu’elle :

— la déclare recevable et rejetant toutes fins contraires,

— prononce la suspension de l’obligation de paiement des loyers à compter de la notification de l’arrêté d’insalubrité en date du 26 août 2025 jusqu’à la mise en conformité du logement par l’intervention de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité,

— prononce la nullité du congé du 12 janvier 2024 et le dise dénué de tout effet et subsidiairement, suspende son effet à compter de sa signification le 12 janvier 2024 jusqu’à l’intervention de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité du 26 août 2025,

— condamne les époux [J] à réaliser les travaux de réparation des désordres décrits dans le procès-verbal de constat en date du 24 juin 2024 et selon les mesures ordonnées par l’arrêté du 26 août 2025, assortis d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du 1er jour suivant l’expiration du délai de 6 jours retenu par l’arrêté en date du 26 août 2025 pour remédier à l’insalubrité,

— condamne les époux [J] à lui payer les sommes suivantes:

31.058,64 euros et subsidiairement 15.529,32 euros en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire, résultant de l’indécence du logement,

5.000 euros en réparation de son préjudice moral souffert,

5.040 euros à parfaire au titre de la non-régularisation des charges locatives,

3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens incluant les frais de procès-verbal de constat en date du 24 juin 2024,

— rappelle que le jugement à intervenir sera de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [W] [Y] expose que le congé délivré pour reprise au bénéfice de la fille des bailleurs est nul, en l’absence de justification qu’elle paiera effectivement un loyer moindre et en ce qu’elle peut se loger ailleurs. [W] [Y] indique que les lieux sont indécents et que sa jouissance est troublée par ces désordres, justifiant de lui verser des dommages intérêts. Elle mentionne que le diagnostic de performance énergétique réalisé en 2009 faisait état de désordres et souligne qu’il est périmé. Elle ajoute que le préfet a pris un arrêté d’insalubrité concernant les lieux loués, en date du 26 août 2025, ordonné le relogement de la locataire jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la délivrance d’un logement décent. Elle expose que les régularisations de charges n’ont pas été opérées régulièrement.

[S] et [M] [J] étaient représentés et ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— rejette les demandes de [W] [Y],

reconventionnellement,

— valide le congé délivré le 12 janvier 2024,

en conséquence,

— constate qu’elle est occupante des lieux sans droit, ni titre depuis le 15 juillet 2024,

— ordonne l’expulsion de [W] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués, et ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’elle désignera, en garantie des sommes qui pourraient être dues,

— fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyers et charges, soit un montant de 912,74 euros,

— condamne [W] [Y] à lui payer par provision la somme de 912,74 euros à compter du 15 juillet 2024, jusqu’à la restitution des locaux,

— condamne [W] [Y] à leur payer la somme de 30.000 euros en réparation de leur préjudice matériel et 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamne [W] [Y] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [J] exposent que le congé signifié à [W] [Y] le 12 janvier 2024 est valable, la procédure engagée au titre de l’insalubrité des lieux en 2025 ne le privant pas d’effet. Ils soulignent que l’état des lieux d’entrée établi en 1997 mentionne qu’ils sont en bon état, qu’ils ont fait rénover le coin cuisine et que la locataire n’a émis aucune réclamation en cours de bail, mais uniquement après la délivrance du congé, le 12 janvier 2024.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, [S] et [M] [J] ont fait délivrer à [W] [Y] par exploit d’huissier en date du 12 janvier 2024, un congé pour reprise des lieux loués au bénéfice de leur fille [H] [J], née le 5 mars 1997 à [Localité 5], actuellement domiciliée [Adresse 1].

En considération de la mention dans le congé de l’identité du bénéficiaire du congé, de son adresse et de son lien de filiation avec les bailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité du congé, qui apparaît valable.

En l’espèce, [W] [Y] produit certes aux débats un arrêté du 26 août 2025 de traitement de l’insalubrité du logement loué, à titre rémédiable, mais il convient de remarquer que cet arrêté est postérieur au terme du congé et ne saurait donc produire d’effet à l’égard de la demanderesse, qui ne justifie pas d’un intérêt à agir. Le bail étant arrivé à terme, elle est en effet mal fondée à s’en prévaloir.

Sur l’expulsion de l’occupante

[S] et [M] [J], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [Y], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [W] [Y], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupante d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [W] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, provision mensuelle pour charges de 140 euros comprise, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 15 juillet 2024, soit la somme de 912,74 euros au 15 septembre 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur la demande de travaux sous astreinte, de suspension du paiement des loyers et de dommages intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’absence de nullité du congé du 12 janvier 2024, [W] [Y] apparaît dépourvue d’intérêt à agir en demande de travaux sous astreinte et de suspension du paiement du loyer. Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.

[W] [Y] produit aux débats l’état des lieux d’entrée du 15 juillet 1997 mentionnant des lieux en état moyen ou dégradé, sauf le plafond de la salle de bain décrit comme étant en bon état et le procès-verbal de constat du 24 juin 2024 mentionnant un appartement dans un état très dégradé, avec des peintures cloquées, des traces de moisissures sur les plafonds et sur les murs, des traces de champignons, une forte humidité, des menuiseries dégradées.

Ces éléments produits aux débats établissent la non conformité des lieux aux critères de décence légalement exigés pour un logement.

[W] [Y] justifie par la production de ces pièces justificatives de non conformités du logement aux critères de décence, caractérisant un trouble de jouissance qu’il y a lieu d’indemniser par des dommages intérêts correspondant à 50% du montant des échéances pendant trois années, l’inhabitabilité des lieux n’étant pas démontrée, soit un montant total de 15.529,32 euros.

En l’espèce, les bailleurs justifient des régularisations de charges notifiées à [W] [Y] au titre des années 2020, 2021 et 2022. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de condamnation des bailleurs à lui payer la somme de 5.040 euros en remboursement de la provision pour charges.

En l’absence de démonstration d’un préjudice moral, [W] [Y] sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner les bailleurs à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes de dommages intérêts reconventionnels

Les époux [J] sollicitent des dommages intérêts au titre de la détérioration des lieux depuis l’entrée de [W] [Y]. Or, ils n’établissent pas que la détérioration des lieux ne relève pas de la vétusté. En conséquence, il ne sera pas fait droit à leur demande.

En outre, ils ne justifient pas du préjudice moral dont ils demandent indemnisation et seront donc déboutés de leur demande de dommages intérêts à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[W] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat du 24 juin 2024.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [S] et [M] [J] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner [W] [Y] à leur payer la somme totale de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé du 12 janvier 2024;

DÉCLARE irrecevables les demandes de [W] [Y] de travaux sous astreinte et de suspension du paiement du loyer, en l’absence d’intérêt à agir,

CONSTATE la validité du congé délivré par [S] et [M] [J] à [W] [Y], le 12 janvier 2024, à effet au 14 juillet 2024;

CONSTATE que [W] [Y] est occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement au rez-de-chaussée, porte fond droite, [Adresse 4], depuis le 15 juillet 2024;

AUTORISE [S] et [M] [J], à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [Y], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement au rez-de-chaussée, porte fond droite, [Adresse 4];

DIT que l’occupante devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [Y] à payer à [S] et [M] [J] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel principal, provision mensuelle pour charges de 140 euros comprise, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, à compter du 15 juillet 2024, soit la somme mensuelle de 912,74 euros au 15 septembre 2025, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNE [S] et [M] [J] à payer à [W] [Y] la somme de 15.529,32 euros en réparation de son préjudice de jouissance, résultant de l’indécence du logement,

DÉBOUTE [W] [Y] du surplus de ses demandes, notamment au titre de la non-régularisation des charges locatives, et des dommages intérêts pour préjudice moral ;

DÉBOUTE [S] et [M] [J] du surplus de leurs demandes, notamment au titre des dommages intérêts pour préjudice matériel et pour préjudice moral;

CONDAMNE [W] [Y] aux dépens de l’instance, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat du 24 juin 2024 ;

CONDAMNE [W] [Y] à payer à [S] et [M] [J] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection