Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 6 mai 2026, n° 22/00256

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Texte intégral
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- Parties
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- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande en répétition de l'indu
- Motifs de la décision
- Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
- Sur la demande reconventionnelle de la CCIP en paiement des annuités dues au t...
- Sur les mesures accessoires
- Dispositif

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TJ Paris 6 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 6 mai 2026, n° 22/00256
Numéro(s) :	22/00256
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent DOLFIChristophe CABANES
Cabinet(s) :	CABANES AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. FONCI<unk>RE PARISIENNE DE CONSTRUCTION

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/00256 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CVZBQ

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIÈRE PARISIENNE DE CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent DOLFI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0011

DÉFENDERESSE

LA CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DE [Localité 1] ILE -DE-FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe CABANES de la SELARL CABANES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0262

Décision du 06 Mai 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/00256 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CVZBQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 6 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 19 janvier 1970, la Ville de [Localité 1] a consenti à la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] Ile-de-France (la CCIP) un bail à construction d’une durée de 60 ans à compter du 1er janvier 1971, sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 4], à charge pour le preneur d’y construire un immeuble comprenant des bureaux, des locaux en sous-sol et un hôtel de 1.000 chambres.

La CCIP a, par acte du 28 décembre 1970, établi un état descriptif de division en jouissance du terrain donné à bail à construction, créant deux lots, pour y réaliser d’une part l’hôtel et d’autre part les bureaux et locaux divers.

Par acte authentique du 27 janvier 1971, la CCIP a vendu à la société GOUVION PERSHING les 155/1.000ème de tous ses droits du bail à construction précité, à charge pour le cessionnaire de construire à ses frais l’ensemble à usage de bureau et les locaux en sous-sol, le surplus (845/1.000ème), affecté à la construction de l’hôtel, ayant été cédé le 28 décembre 1970 à la société HOCIP. La cessionnaire, la société GOUVION PERSHING, s’est engagée à régler à la CCIP des indemnités trimestrielles indexées.

Le même jour, a été dressé par acte authentique un règlement horizontal de copropriété entre les sociétés GOUVION-PERSHING et HOCIP d’un immeuble en construction situé [Adresse 3], modifié par acte du 12 juin 1972. Le 2 août 1972 a été établi un règlement de copropriété vertical de l’immeuble à usage de bureaux formant le lot n°1 de l’état descriptif de jouissance, et les lots 121, 123, 127 et 130 à 144 ont été affectés à la société GOUVION-PERSHING.

Par acte du 17 avril 1973, la société INTERBAIL a acquis 229 parts de la société GOUVION-PERSHING, donnant vocation à la jouissance des lots 121, 123 et 127 (lots situés en sous-sol) de la copropriété précitée.

La société GOUVION PERSHING a été dissoute le 6 novembre 1973 et son patrimoine a été partagé entre ses associés, la société INTERBAIL recevant notamment les lots 121, 123 et 127.

Par acte du 19 octobre 1973, la société INTERBAIL a consenti à la société VITATOP FITNESS CLUBS un crédit-bail immobilier portant sur ces mêmes lots, pour une durée de 20 ans, avec faculté d’acquérir ces lots à compter du 19 octobre 1981.

Par acte du 25 janvier 1989, la société VITATOP FITNESS CLUBS a cédé à la société FONCIERE PARISIENNE DE CONSTRUCTION (la société FCP) ses droits au crédit-bail immobilier du 19 octobre 1973, pour la durée restant à courir du bail.

Par acte du 23 octobre 1989, la société INTERBAIL a vendu à la société FCP, qui a exercé l’option d’achat consentie dans le crédit-bail du 19 octobre 1973 par lettre du 30 janvier 1989, les lots 121, 123 et 127 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4], l’acte précisant que la société FCP aura à compter du jour de l’acte la propriété et la jouissance des locaux par la confusion de ses qualités de preneur et de propriétaire du crédit-bail immobilier.

Par acte du 29 septembre 2004, la Ville de [Localité 1] a vendu à la société du Louvre-groupe du Louvre, depuis dénommée la SOCIÉTÉ DU LOUVRE les 1.543/10.000èmes indivis du terrain d’assiette du bail à construction du 19 janvier 1970 comprenant notamment les lots 121, 123 et 127 correspondant au club de sport.

Par acte du 31 janvier 2008, la SOCIÉTÉ DU LOUVRE a vendu à la société FCP 349/10.000èmes indivis du terrain d’assiette du bail à construction du 19 janvier 1970 correspondant aux lots 121, 123 et 127 au prix de 2.500.000 euros.

L’acte indique que l’acquéreur déclare réunir sur sa tête les qualités tant de bailleur que de preneur du bail à construction grevant le terrain d’assiette.

Faisant valoir qu’elle avait continué à régler depuis cette date les factures adressées par la CCIP relatives à la “quote-part du prix de cession du bail à construction” telles que prévues au contrat du 27 janvier 1971, et ce jusqu’au cours de l’année 2021, pour un montant trimestriel d’alors 45.403 euros, alors que ces sommes étaient indues, ayant réuni les qualités de bailleur et preneur du bail à construction le 31 janvier 2008, la société FCP a fait assigner la CCIP devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 27 décembre 2021 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 900.000 euros, à parfaire et avec intérêts, en remboursement des sommes indûment réglées.

Par ordonnance du 8 août 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 27 décembre 2021 par la société FONCIERE PARISIENNE DE CONSTRUCTION à la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] Ile-de-France,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action de la société FONCIERE PARISIENNE DE CONSTRUCTION en répétition des indus versés la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] Ile-de-France avant le 31 décembre 2016 inclus,

— et déclaré recevable l’action de la société FONCIERE PARISIENNE DE CONSTRUCTION en répétition des indus versés la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] Ile-de-France à compter du 1er janvier 2017.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, la société FONCIERE PARISIENNE DE CONSTRUCTION – FPC- demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1302, 1302-1 et 1343-2 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

(…)

Condamner la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] -CCIP- à payer à la Société Foncière Parisienne de Construction la somme de 693.527 €, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 27 décembre 2021, et la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil à parfaire.

Condamner la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] -CCIP- à payer la somme de 5.000 € à la Société Foncière Parisienne de Construction au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Débouter la Chambre de Commerce et d’Industrie de Région [Localité 1] Ile-de-France -CCIP- de sa demande reconventionnelle.

Condamner la Chambre de Commerce et d’Industrie de Région [Localité 1] Ile-de-France -CCIP- à payer la somme de 10.000 € à la Société Foncière Parisienne de Construction au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la Chambre de Commerce et d’Industrie de Région [Localité 1] Ile-de-France -CCIP- aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris -CCIP- demande au tribunal de :

« ➢ DEBOUTER la FPC de l’ensemble de ses conclusions ;

➢ CONDAMNER la FPC à la somme de 768 230,00 € au titre des annuités non payées à ce jour ;

➢ CONDAMNER la FPC à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.

A l’audience du 16 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait, pour celles d’entre elles qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en répétition de l’indu

La FPC sollicite le paiement des sommes qu’elle estime avoir indûment a payées à la CCIP à compter du 1er janvier 2017 pour un montant total de 693 527euros, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 27 décembre 2021, et la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil à parfaire.

Elle fait valoir que l’obligation de payer les redevances annuelles constitutives du prix de cession du bail à construction ne résulte pas de la qualité de preneur à bail de la société INTERBAIL mais constitue une dette personnelle de celle-ci, en sa qualité d’associée de la société GOUVION PERSHING, et par l’effet du partage opéré à la suite de la dissolution de cette dernière, en application des dispositions de l’article 1857 du code civil. Elle en conclut que l’obligation à la dette de prix de cession initial n’a pas été transmise par les cessions successives du crédit-bail immobilier portant sur les lots litigieux conclu initialement en la société INTERBAIL et la société VITATOP FITNESS CLUBS.

Elle soutient que l’acquisition en 2008 du terrain d’assiette du bail à construction a éteint l’obligation de la dette de prix prévu à l’acte de cession de 1971 dès lors qu’elle s’est retrouvée à la fois bailleur du bail à construction et preneur dudit bail. Elle souligne qu’il n’a nullement été stipulé dans l’acte d’acquisition du bail à construction en exécution du crédit-bail qu’elle s’obligeait à payer la dette d’INTERBAIL à l’égard de la CCIP.

La CCIP s’oppose à cette demande, estimant que les sommes versées étaient dues en vertu de l’acte de cession des droits au bail à construction de 1971 et de sa transmission par la société INTERBAIL, en sa qualité de preneur du bail à construction, à la société VITATOP FITNESS CLUBS dans le cadre d’un crédit-bail immobilier assorti d’une promesse d’achat cédé à la société FPC par acte du 25 janvier 1989. Elle soutient qu’en vertu du crédit-bail et par la levée de l’option d’achat, la société FCP a été subrogée dans le bénéfice du bail à construction et que la vente intervenue en octobre 1989, entraînant la confusion des qualités de preneur du crédit-bail et de propriétaire du bail à construction sur la tête de la société FCP n’a pas éteint l’obligation au paiement du prix convenu dans l’acte de cession de 1971 transmise lors de la levée d’achat prévue au crédit-bail.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Selon l’article 1302-1, celui qui reçoit, par erreur ou sciemment, ce qui ne lui est pas dû, doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Par ailleurs, l’article 1300 ancien du code civil, devenu 1349, dispose que lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances.

En application de ces dispositions, il était jugé que dans les relations avec les tiers, les droits définitivement acquis avant l’événement qui a produit la confusion ne disparaissent pas du seul fait de celle-ci. (Civ. 14 novembre 2019, n° 18-12.170)

En l’espèce, aux termes de l’acte de cession du bail à construction conclu le 15 janvier 1971 entre la CCIP, en qualité de cédante, et la société GOUVION PERSHING, en qualité de cessionnaire, les parties avaient convenu le paiement d’un prix, sous forme notamment d’annuités payables trimestriellement, en contrepartie de la cession partielle du bail à construction prévu à l’acte.

Cet acte prévoyait en outre, au point 2-5, que « le cessionnaire pourra céder tout ou partie de ses droits à titre gratuit ou onéreux ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société bénéficiaire de l’apport demeureront tenus vis-à-vis du bailleur, des mêmes obligations que le cessionnaire et celui-ci demeurera tenu de ces obligations solidairement avec ceux qu’il se sera substitué. »

Ainsi, il était clairement stipulé à l’acte du 15 janvier 1971 qu’en cas de transmission par le cessionnaire initial de ses droits dans le bail à construction, le cessionnaire suivant serait subrogé dans ses droits et obligations à l’égard du bailleur initial.

Il ressort ensuite des contrats versés aux débats que la société GOUVION PERSHING a cédé à la société INTERBAIL, par acte du 17 avril 1973, 229 parts donnant vocation à la jouissance des lots de copropriété 121, 123 et 127 de l’immeuble en copropriété en construction, sis [Adresse 3] à [Localité 4], et incluant le bénéfice du bail à construction cédé par la CCIP à la société GOUVION-PERSHING, ainsi qu’il est précisément stipulé en bas de page 4 de l’acte de cession du crédit-bail immobilier du 25 janvier 1989 en ces termes : « Observation étant ici faite que dans les parts ci-dessus cédées, s’est trouvé inclus le bénéfice du bail à construction d’une durée de soixante ans à compter du 1er janvier 1971, primitivement consenti par la Ville de [Localité 1] à la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] par elle cédé à la société immobilière GOUVION-PERSHING, le tout plus amplement analysé dans l’acte de cession de parts sus-énoncé auquel les parties ès-qualités déclarent vouloir s’en référer. »

Il s’en déduit que par l’effet de la cession de parts sociales du 17 avril 1973, la société INTERBAIL a, en application des stipulations de l’acte de cession du bail à construction du 15 janvier 1971, été subrogée dans les droits et obligations de locataire de la société GOUVION-PERSHING, en ce compris le paiement du prix sous la forme d’annuités trimestrielles à la CCIP.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la FCP l’obligation à la dette de prix de la cession du bail à construction initiale résulte de la qualité de preneur du bail à construction de la société INTERBAIL, acquise par l’effet de la cession du 17 avril 1973, et non de la dissolution de la société GOUVION-PERSHING et de l’application des dispositions de l’article 1857 du code civil.

C’est ainsi que la société INTERBAIL a pu consentir le 19 octobre 1973, avant la dissolution de la société GOUVION-PERSHING intervenue le 6 novembre 1973, un crédit-bail immobilier à la société VITATOP FITNESS CLUBS assorti d’une promesse de vente consenti au crédit-preneur portant sur les lots grevés du bail à construction litigieux.

Il est constant que la société VITATOP FITNESS CLUBS a ensuite cédé par acte du 25 janvier 1989 à la société FCP le crédit-bail immobilier, avec faculté d’achat, la société INTERBAIL étant intervenue à l’acte.

Il s’ensuit que par acte du 23 octobre 1989, en levant la promesse de vente dans les termes de la cession de crédit-bail du 25 janvier 1989, la société FCP a acquis de la société INTERBAIL les lots de copropriété 121, 123 et 127 au prix de 2 020 112,76 francs, et a été subrogée dans ses droits et obligations de preneur du bail à construction attaché auxdits lots, en ce compris le paiement du prix de la cession initiale en application des stipulations précitées du contrat de cession du 15 janvier 1971.

La société FCP était donc tenue à compter de cette acquisition, en sa qualité de preneur du bail à construction litigieux, de la redevance due à la CCIP au titre du paiement du prix de la cession initiale. Il importe peu à cet égard que cette obligation n’ait pas été rappelée aux actes des 25 janvier ou 23 octobre1989 et que la société FCP n’y ait pas expressément consenti, dès lors qu’il s’agit d’un effet direct de l’acquisition des lots de copropriété et de la subrogation à la qualité de preneur du bail à construction en résultant, obligation qu’elle n’ignorait pas et dont elle s’est d’ailleurs acquittée jusqu’en 2021.

Par acte du 31 janvier 2008, la société FCP a acquis de la société SOCIETE DU LOUVRE le terrain d’assiette du bail à construction litigieux, devenant à la fois preneur et bailleur dudit bail à construction.

Si la société FCP déduit de cette confusion l’extinction de l’obligation de paiement du prix au titre de la cession du 15 janvier 1971 consentie par la CCIP à la société GOUVION-PERSHING, il y a lieu de relever avec la défenderesse qu’en application des dispositions précitées de l’ancien article 1300, devenu 1349, du code civil, applicables au cas présent, le droit acquis au paiement du prix par la CCIP est antérieur à l’acte d’acquisition de 2008 entraînant la confusion des qualités de preneur et bailleur sur la tête de la société FCP, ledit acte d’acquisition n’entraînant au demeurant pas la résiliation de l’acte de cession du 15 janvier 1971 conclu entre la CCIP et la société GOUVION-PERSHING.

Par conséquent, la société FCP reste débitrice à l’égard de la société CCIP du paiement du prix, sous forme d’annuités dues trimestriellement, tel que stipulé à l’acte de cession du 15 janvier 1971.

Dès lors, la société FCP sera déboutée de sa demande de restitution de l’indu.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il résulte des développements qui précèdent que la CCIP a légitimement refusé de restituer les redevances acquittées par la société FCP en vertu de la cession du bail à construction du 15 janvier 1971.

La demande indemnitaire pour résistance abusive formée par la société FCP à l’encontre de la CCIP ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la CCIP en paiement des annuités dues au titre de l’acte de cession de 1971

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la société FCP est tenue, en vertu des stipulations de l’acte de cession partielle du bail à construction du 15 janvier 1971, du paiement du prix prévu à l’acte sous la forme d’annuités.

La CCIP justifie des factures émises à ce titre pour les années 2021 à 2024 pour un montant de 768 230 euros.

La société FCP sera donc condamnée à payer à la CCIP la somme de 768 230 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit à compter des conclusions signifiées par RPVA le 10 mars 2025, la CCIP ne justifiant d’aucune sommation antérieure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année, sera ordonnée.

Sur les mesures accessoires

La société FCP qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’équité justifie de la condamner également à payer à la CCIP la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de ce chef.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de la société Foncière Parisienne de Construction – FCP- tendant à la condamnation de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] – CCIP- à lui payer la somme de 693 527 euros outre les intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 27 décembre 2021, et la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil à parfaire ;

Condamne la société Foncière Parisienne de Construction – FCP- à payer à la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] – CCIP- la somme de 768 230 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025, au titre du paiement du prix prévu à l’acte de cession partielle du bail à construction du 15 janvier 1971 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

Condamne la société Foncière Parisienne de Construction – FCP – aux dépens ;

Condamne la société Foncière Parisienne de Construction – FCP – à payer à la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 1] – CCIP – la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société Foncière Parisienne de Construction – FCP- au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Mai 2026

La Greffière La Présidente