TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/51639 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BGU

N° : 8

Assignation du :

28 Février 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2025

par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal le CABINET ROUMILHAC-JOURDAN, syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS – #A0466

DEFENDERESSE

Société Civile de Placements Immobiliers PIERRE SELECTION, prise en la personne et représentée par son représentant légal la société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a assigné en référé la SCPI Pierre Sélection devant le président de la présente juridiction, aux fins d’entendre, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile :

— CONDAMNER la SCPI PIERRE SELECTION à présenter un projet de rétablissement de la ventilation des caves qui comprendra les dispositions suivantes sauf avis contraire de l’architecte de l’immeuble sis [Adresse 1] :

o RETABLIR conformément aux règles de l’art le soupirail supprimé au pied de la façade de l’immeuble sis [Adresse 1] sans autorisation de l’assemblée générale,

o ROUVRIR conformément aux règles de l’art, les ouvertures obstruées,

o RENDRE non étanche le rideau métallique du local commercial afin de créer un transfert d’air,

o EFFECTUER la dépose du coffrage plâtre au plafond dans la grande cave (lot n° 22),

o CREER des ouvertures hautes au-dessus de la porte en bois de la grande cave (lot n°22) afin de créer un transfert d’air,

o SUPPRIMER la porte étanche de la petite cave (lot n°16) et CREER des ouvertures dans les deux portes de ladite cave afin d’assurer un transfert d’air,

o SUPPRIMER l’unité externe de climatisation installée dans un local clos et couvert ce qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ;

— ASSORTIR les condamnations et obligations ci-dessus évoquées d’une astreinte de 500,00 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

— DIRE que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par un architecte qualifié, et ce aux frais exclusifs de la défenderesse ;

— AUTORISER le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tels que témoignages ou constat d’huissier ;

— CONDAMNER la SCPI PIERRE SELECTION au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a maintenu ses prétentions et développé les moyens exposés dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à personne morale, la SCPI Pierre Sélection est ni présente ni représentée.

La décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des déclarations de la partie demanderesse et des pièces versées aux débats que la SCPI Pierre Sélection est propriétaire des lots n° 1, 4, 16 et 22 de de la copropriété située [Adresse 2], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les lots n° 16 et 22 correspondent à deux caves en sous-sol, soit respectivement à la cave n° 1 de 3/1000 tantièmes et à la cave 22 de 7/1000 tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] (ou le syndicat) a fait diligenter le 20 septembre 2023 une visite technique du sous-sol par le cabinet Globalisa qui y a constaté une humidité très forte et de mauvaises odeurs, le développement de champignons et microorganismes, des moisissures des bois, cartons et autres matériels entreposés, l’effritement des enduits et de la pierre (structure des bâtiments), la corrosion accélérée des réseaux ainsi qu’une importante condensation. Cette situation était imputée à un défaut de ventilation générale de la cave.

La société BNP Paribas Real Estate Investment Management France, gérant de la SCPI Pierre Sélection, a également mandaté un cabinet technique, le cabinet Cbatech, qui aux termes de deux visites des 22 février 2024 et 3 avril 2024, a également constaté l’absence de ventilation suffisante.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a intenté la présente action dans les termes et aux fins développés dans l’exploit introductif d’instance précité.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

« I. — Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II. — Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III. — Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

En application de cette disposition, un copropriétaire ne saurait réaliser des travaux ou aménagements sur les parties privatives comprises dans son lot qui auraient comme conséquence de dégrader les parties communes de l’immeuble.

Par ailleurs, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (…). »

Il résulte de l’article 835 du même code que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise en page 35 :

« Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne jamais nuire aux droits des autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après »

(…)

« Travaux particuliers :

Il pourra modifier à ses frais comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances.

Mais, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou plus généralement en pouvant intéresser toute chose ou partie commune (…) il devra au préalable obtenir l’assentiment du syndic lequel pourra en référer le cas échéant à l’assemblée des copropriétaires.

Ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés toujours à ses frais sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge ».

Il est soutenu que la ventilation naturelle de la cave aurait été supprimée par les occupants des lots en sous-sol n° 16 et 22 dont la SCPI Pierre Sélection dispose de la propriété privative.

Il est produit à l’appui de cette allégation deux rapports de visite technique, l’un réalisé à l’initiative de la partie demanderesse et l’autre de la partie défenderesse. A cet égard, au même titre qu’un rapport d’expertise amiable, ces rapports peuvent valoir à titre de preuve, dès lors qu’ils sont soumis à la discussion contradictoire des parties. En revanche, le juge ne peut se fonder exclusivement sur l’un de ces rapports pour prendre sa décision.

Ainsi, si aucun des deux rapports de visite n’a la valeur et la portée d’un rapport d’expertise judiciaire, ils sont susceptibles d’être pris en considération s’ils reposent sur des éléments de fait convergents.

En l’espèce, les deux rapports de visite constatent l’absence de ventilation générale dans la cave, à l’origine d’une dégradation du sous-sol liée à une importante humidité.

Il est noté que :

— les deux caves correspondant aux lots n° 16 et 22 sont séparés chacune des parties communes par deux portes hermétiques l’une en bois et l’autre métallique, sans aucun passage possible d’air, la présence d’une grille de ventilation haute n’ayant aucune efficacité,

— il est constaté dans la cave correspondant au lot n° 22, l’installation d’un groupe extérieur de climatisation, avec des gaines communicant à l’extérieur et dont l’étanchéité incomplète permet l’écoulement d’eau de pluie dans la cave.

Les préconisations sont les suivantes :

— selon le rapport Gloalisa : le technicien estime que du fait de la présence du local commercial, il n’est pas envisageable de « replacer » un soupirail côté rue et qu’il convient de procéder à une extraction mécanique avec prise d’air depuis la courette, en utilisant le cas échéant l’ouverture par laquelle passent actuellement les gaines du groupe de climatisation de la cave n° 22, et ce au terme d’une mission d’étude devant être lancée par la copropriété ;

— selon le rapport Cbatech : le technicien estime nécessaire de remettre en place le soupirail « au niveau de la vitrine côté extérieur » après l’étude d’un architecte pour en apprécier la faisabilité ; il préconise également la création d’ouvertures basses dans les deux portes de la petite cave afin de créer un transfert d’air, la création d’ouvertures hautes au-dessus de la porte en bois de la grande cave afin de créer un transfert d’air, la réalisation d’un test d’étanchéité au droit des sorties de deux gaines relié du groupe de climatisation de la cave lot n°22 et la réinstallation du groupe de climatisation au rez-de-chaussée ou directement à l’extérieur sous réserve des nuisances sonores à évaluer ; puis il est conclu : « une fois les désordres résolus, il pourra être envisagé une étude concrète pour le renouvellement de l’air dans les caves. »

Il est demandé à titre de mesure de remise en état que la SCPI Pierre Sélection établisse un projet de rétablissement de la ventilation des caves, comprenant les dispositions suivantes, « sauf avis contraire de l’architecte de l’immeuble » :

Le rétablissement du soupirail supprimé au pied de façade de l’immeuble

Le demandeur fait référence à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 7] selon lequel « les caves doivent être ventilées en permanence par un nombre suffisant de soupiraux » et se fonde sur les deux comptes-rendus de visite pour considérer qu’il devait exister initialement un soupirail en façade. Toutefois, aucun document ne permet de déterminer où se trouvait ce soupirail ni quelle était son efficacité, de sorte qu’en l’état, il ne peut être constaté de manière certaine et évidente que sa suppression serait la cause certaine du désordre. Il apparaît surtout que le technicien du syndicat écarte la possibilité de replacer le soupirail en façade de l’immeuble compte tenu de la présence du local commercial côté rue, et que le second technicien évoque « un soupirail en vitrine » sans fournir plus de modalités pratiques, tout en inscrivant cette mesure parmi des solutions a priori provisoires de ventilation, avant une étude concrète de renouvellement de l’air.

Il ne résulte donc pas avec évidence des pièces versées aux débats que cette mesure soit réalisable ni nécessaire ou suffisante pour mettre fin aux désordres, puisque les deux professionnels préconisent par ailleurs la nécessité d’une ventilation mécanique.

Rouvrir conformément aux règles de l’art, les ouvertures obstruées

Il doit être compris, à défaut de plus de précisions, qu’il s’agirait des ouvertures vers le soupirail. Pour les raisons précédemment exposées, cette demande ne saurait prospérer en référé.

Rendre non étanche le rideau métallique du local commercial afin de créer un transfert d’air

De nouveau, il s’agit d’un aménagement en lien avec le soupirail de façade, dont l’un des deux techniciens a écarté la faisabilité. Cette mesure ne saurait donc davantage aboutir.

Effectuer la dépose du coffrage plâtre dans la grande cave

Seul l’un des deux comptes-rendus de visite amiable évoque cette solution, ce qui est insuffisant pour caractériser sa pertinence. D’ailleurs, si le rapport Cbatech évoque l’existence de ce coffrage au plafond équipé d’une grille, de laquelle il n’a été observé aucune circulation d’air, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé en quelle mesure cette installation nuirait aux parties communes.

Créer des ouvertures hautes au-dessus de la porte en bois de la grande cave, supprimer la porte étanche de la petite cave et créer des ouvertures dans les deux portes de ladite cave afin d’assurer un transfert d’air.

Aucun des deux rapports ne préconise de supprimer l’une des deux portes de la petite cave, mesure en tout état de cause incompatible avec la création d’ouvertures dans les deux portes de la petite cave sollicitée par ailleurs.

Quoiqu’il en soit, les deux rapports rapportent bien la nécessité de favoriser la circulation d’air dans l’ensemble du sous-sol, ce qu’empêche actuellement l’existence de portes hermétiques. Certes, ces ouvertures seront insuffisantes, en l’absence de circulation d’air depuis l’extérieur, mais elles sont nécessaires.

Il sera donc ordonné ces ouvertures sous astreinte, comme mentionné au dispositif de la présente décision.

Supprimer l’unité externe de climatisation installée dans un local clos et couvert

Il est invoqué une atteinte à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si l’un des deux rapports fait état de problèmes d’étanchéité au droit des deux gaines, les solutions techniques préconisées ne sont pas arrêtées définitivement ni de manière convergente, les deux rapports évoquant des solutions imprécises ou alternatives (pour un technicien, piquage d’air depuis la courette, mais sans précision de l’emplacement de l’extracteur mécanique ; pour l’autre technicien, installation du groupe climatiseur actuel au rez-de-chaussée ou à l’extérieur ou encore d’un autre appareil…). Il ne ressort donc pas suffisamment de ces éléments que le fonctionnement actuel de l’installation porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

Les mesures sollicitées reposent sur de simples comptes-rendus de visite exposant des solutions partielles ou provisoires sans que le syndicat de copropriétaire n’ait jugé utile de procéder à ce stade à une étude complète confiée à un architecte. Il n’est pas établi que la suppression immédiate de l’unité externe de climatisation, sans remplacement par une système de ventilation mécanique adapté et pérenne soit de nature à améliorer le défaut d’humidité de la cave.

Cette mesure ne pourra donc prospérer.

Dire que les travaux de dépose et remise en état seront considérés comme réalisés conformément aux règles de l’art lorsqu’ils auront fait l’objet d’une vérification et d’un rapport de conformité délivré par un architecte qualifié, et ce aux frais exclusifs de la défenderesse

Cette mention ne contient pas une demande en justice, le juge des référés n’ayant pas, en tout état de cause, à déterminer ce qui serait de nature à exonérer à l’avenir une partie de sa responsabilité civile.

Autoriser le syndicat demandeur à rapporter la preuve éventuelle de la non-exécution de l’ordonnance à intervenir par tous moyens de preuve légalement admissibles, tes que témoignages ou constat d’huissier

Dire que le juge peut autoriser les parties à produire des preuves légalement admissibles est sans portée, cette faculté leur étant évidemment ouverte par le code de procédure civile. Seul l’examen a posteriori de pièces communiquées dans un litige peut permettre au juge d’en apprécier la légalité.

Cette demande ne pourra donc davantage prospérer.

***

*

La SCPI Pierre Sélection succombe très partiellement dans le litige, de sorte que les dépens seront partagés par moitié.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable que la partie demanderesse conserve la charge de ses frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamnons la SCPI Pierre Sélection à procéder à la création d’ouvertures hautes au-dessus de la porte en bois de la grande cave (lot n° 16) et à la création d’ouvertures dans les deux portes de la petite cave (lot n° 22) afin de permettre un transfert d’air ;

Assortissons cette obligation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 45 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée de 3 mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

Disons que les dépens seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et la SCPI Pierre Sélection ;

Disons n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 7] le 20 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Paul RIANDEY