TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à Mme [I] [J]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à Mme [L] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06801 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7G6P

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PROVENCE METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [J] [I], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [L] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 mars 2021, l’établissement public à caractère industriel et commercial, Office Public de l’Habitat (OPH) Habitat [Localité 2] Provence (Hmp) a donné à bail à Mme [P] [L] [X] [A] et M. [Z] [A] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], entrée n° 2,logement n° 10, dans le [Localité 3] de [Localité 2], pour un loyer de 325,24 euros, outre 105,25 euros de provision sur charges, 37,91 euros au titre de la consommation d’eau froide et 1,11 euros d’accessoires.

Selon avenant sous seing privé du 24 juin 2025 avec prise d’effet au 18 janvier 2023, le contrat de bail a été transféré à Mme [P] [L] [X].

Le 21 août 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Hmp a fait signifier à Mme [P] [L] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1.350,16 euros visant la clause résolutoire.

L’OPH Hmp a changé de dénomination sociale.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, l’OPH Pml, agissant aux poursuites et diligences de son Président, a fait assigner Mme [P] [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate et sans délai,

— condamnation au paiement de la provision de 2.956,63 euros au titre des loyers et des charges dus au 26 novembre 2025,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, avec indexation, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 240 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 12 février 2026, l’OPH Pml, représenté par sa préposée, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 797,94 euros, selon décompte en date du 9 février 2026, terme de janvier inclus. Il précise que la requise a repris le paiement de son loyer.

Comparaissant en personne, Mme [P] [L] [X] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique avoir repris le travail en tant qu’en agent de sécurité et avoir deux filles de 17 et 19 ans. Elle explique son arriéré locatif en raison d’un blocage de la CAF durant un mois suite à la déclaration de son nouveau compagnon. Durant cette période, elle ne percevait que l’allocation de solidarité spécifique (ASS).

L’OPH PML donne son accord pour l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Pml justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 28 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2025, pour la somme en principal de 1.350,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 octobre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [P] [L] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 518,25 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner Mme [P] [L] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 9 février 2026 que Mme [P] [L] [X] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 507,11 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Mme [P] [L] [X] reconnaît la dette.

Mme [P] [L] [X] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 507,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique la reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [P] [L] [X] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [P] [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [P] [L] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH Pml une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 518,25 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [L] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 23 mars 2021 entre l’OPH Hmp d’une part, et Mme [P] [A] et M. [Z] [A] d’autre part, puis l’OPH Hmp et Mme [P] [L] [X] selon avenant du 24 juin 2025, concernant le logement situé au [Adresse 4] A, entrée n°02,logement n°10, dans le treizième arrondissement de [Localité 2] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [P] [L] [X] à verser à l’OPH Pml, à titre provisionnel, la somme de cinq cent sept euros et onze centimes (507,11 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 février 2026 (loyers, charges), échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [P] [L] [X] à s’acquitter de la dette par 11 acomptes de quarante-deux euros (42 euros) chacun et une 12ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [P] [L] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [P] [L] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent dix-huit euros et vingt-cinq centimes (518,25 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [P] [L] [X] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente