TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Adresse 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00625 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HYPY

[S] [F] DIT [M]

[D] [X] épouse de Monsieur [S] [F] DIT [M]

C/

[P] [Z]

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 29 Novembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [F] DIT [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Maître Simon BADREAU, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Aurélie BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

Madame [D] [X] épouse de Monsieur [S] [F] DIT [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Maître Simon BADREAU, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Aurélie BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Madame [P] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 25 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 15 mars 2023, Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] ont donné à bail à Madame [P] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel total de 560,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] ont fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024 ; puis ils ont fait assigner Madame [P] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 10 juin 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 25 septembre 2024,

Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] – représentés par leur Conseil – ont actualisé le montant de la dette locative et s’en sont référés à leur acte introductif d’instance ;

Ils ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la locataire à leur payer la somme actualisée de 7.059,13 euros due au titre d’arriérés de loyers au 10 septembre 2024.

— condamner la locataire à leur payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner la locataire à leur payer une somme de 496,79 euros, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner la locataire à leur payer la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

— dire, en conséquencCe, que la locataire sera tenue de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Ils ont indiqué être défavorables à l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [Z], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu personnellement et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois après s’être expliquée sur sa situation personnelle et financière et précisé avoir restitué les clés par dépôt dans la boîte aux lettres début septembre 2024. Elle justifie, par ailleurs, avoir déposé un dossier de surendettement le 17 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne contenait aucune indication sur la situation des parties défenderesses.

Une note en délibéré devant être déposée dans les 15 jours de l’audience a été autorisée afin qu’il soit justifié par les parties de la réalité ou non de la restitution des clés.

Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M], par l’intermédiaire de leur onseil, ont fait parvenir une correspondance indiquant ne pas avoir reçu les clés déclarées comme remises par la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 mars 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (page 9 du contrat paraphé et signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause le 14 mars 2024 pour un montant en principal de 3.609,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Madame [P] [Z] sera en conséquence ordonnée.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] produisent un décompte indiquant que Madame [P] [Z] reste leur devoir la somme de 7.059,13 euros à la date du 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 80,00 euros (Charges septembre 2024) en date du 05 septembre 2024.

Madame [P] [Z] ne conteste pas le principe de la dette ni son quantum.

Madame [P] [Z] devra donc régler la somme de 7.059,13 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 15 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [P] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».

En l’espèce,

Madame [P] [Z], mère de deux enfants, qui est actuellement en congé maternité et perçoit une somme d’environ 1.500,00 par mois, sollicite de pouvoir apurer la dette locative par des versements mensuels de 100,00 euros en sus du paiement du loyer courant.

A l’audience, les bailleurs se sont opposés à l’octroi de délais de paiement, arguant de l’absence de règlements depuis le commandement de payer.

Au vu de la situation, Madame [P] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette par versements de 23 mensualités d’un montant de 100,00 euros en sus du paiement des loyers et charges courants et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions susvisées, ces délais courront jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

En revanche, il convient d’avertir Madame [P] [Z] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [P] [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2023 entre d’une part Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] et d’autre part Madame [P] [Z], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à Monsieur [S] [F] DIT [M] et Madame [D] [X] épouse [F] DIT [M] la somme de 7.059,13 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 inclus ;

AUTORISE Madame [P] [Z] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 100,00 euros chacune en sus du paiement des loyers et charges courants et jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAIEM AGIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [P] [Z] soit tenue de verser à la SAIEM AGIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER