TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anthony BAUDIFFIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CTX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la Société CABINET [U], SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1892

DÉFENDERESSE

Monsieur [Z] [I]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Brice REVENEY, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05611 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CTX

EXPOSE DU LITIGE

M.[Z] [I] est propriétaires d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété.

Il a été constaté que M.[Z] [I] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Une sommation par commissaire de justice lui a été vainement adressée le décembre 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (ci-après “SDC”)a assigné M.[Z] [I] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande de :

— condamner M.[Z] [I] à lui payer la somme de 2977, 24 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er janvier 2021 au 3 juillet 2024, 3e trimestre 2024 inclus , augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2022 ou à compter de l’assignation à défaut,

— condamner M.[Z] [I] à lui payer la somme de 310,12 € au titre des frais contentieux,

— condamner M.[Z] [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner M.[Z] [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le SDC précise qu’il s’agit de la troisième procédure intentée contre M. [I] au titre de charges impayées et qu’il a cessé tout règlement même irrégulier.

A l’audience du 10 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à hauteur de 73, 25 € au 7 janvier 2025.

Assigné à étude, M.[Z] [I] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du

c ) du II de l’article 24 et du f) de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit un extrait de matrice cadastral justifiant que M.[Z] [I] est propriétaire du lot n° 222 (bâtiment A, étage 7) correspondant à 64/10074 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété et représentée par le syndic FORTIM

De fait, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC produit un certain nombre de pièce à l’appui de sa demande :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2022 à 2024 approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fond de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du 07/08/2024.

— Sur cette base, ont été émis trimestriellement à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux , lesquels sont tous produits du 1er trimestre 2021 au 3 e trimestre 2024.

— une sommation de payer émise à l’endroit de M.[Z] [I] en date du 4 décembre 2023 portant sur la somme de 2971, 31 €, outre deux relances du 25/08/2022 et du 14 /02/2023.

La somme de 3287, 36 € visée par l’assignation, arrêtée au 26/09/2024, (appel de fonds du 4T 2024 compris), résulte du décompte en pièce 4 récapitulant les différents appels de fonds précités, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance (310, 12 €) sur lesquels une demande distincte est formulée.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’audience du 10 mars 2025, le conseil du SDC a actualisé sa demande à une somme de 73, 25 € après règlement de ses arriérés par M. [Z] [I], qu’elle présente comme le reliquat de la créance du SDC contre lui au 7 janvier 2025 .

Aucune pièce n’est produite faisant état des paiements aboutissant à ce solde. Toutefois, compte tenu de la modicité de la somme au regard du montant initial, il y a lieu de faire droit à cette demande.

M. [Z] [I] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 73, 25 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 7 janvier 2025 , avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [Z] [I] sera également condamné à payer au SDC la somme de 310,12 € au titre des frais de précontentieux, comme stipulé par l’article 10.1 précité.

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré par :

— les pièces versées aux débats, dont M.[Z] [I] a reconnu le bien-fondé en les payant avant l’audience.

— la présence de deux procédures judiciaires ayant donné lieu à jugements en dates des 22 mars 2018 et 29 octobre 2020, antériorité qui démontre une mauvaise volonté persistante, M. [I] ayant réglé ses derniers arriérés objets de la présente procédure peu avant l’audience sans égard pour les services de la justice ainsi mobilisés ;

— la constance des impayés depuis le 1er janvier 2021, mis à part quelques modiques paiements ponctuels, qui se sont nécessairement suivis d’une désorganisation de la trésorerie de la copropriété, entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes dues.

A défaut de démonstration par le défendeur, non comparant, de difficultés financières chroniques, il transparaît de ces pratiques réitérées une mauvaise foi conduisant à ériger en système un mode de fonctionnement qui détourne la vocation de la trésorerie de la copropriété et pervertit la procédure judiciaire, pour lequel il convient d’être dissuasif. Considération faite du montant de l’arriéré objet de l’assignation, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires une somme de 1800 € à ce titre.

II. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M.[Z] [I], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M.[Z] [I] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1200 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne M.[Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CABINET [U], la somme de 73, 25 € correspondant au reliquat de l’arriéré de charges échues et impayées au 7 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne M.[Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , pris en la personne de son syndic la société CABINET [U], la somme de de 310, 12 € au titre des frais précontentieux,

Condamne M.[Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CABINET [U], la somme de 1800 euros au titre de sa résistance abusive,

Condamne M.[Z] [I] aux entiers dépens ;

Condamne M.[Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , pris en la personne de son syndic la société CABINET [U], la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le Président