N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 25 MARS 2025

N° RG 24/02423 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JFWI

DEMANDERESSE

Madame [O] [X] veuve [M]

née le [Date naissance 6] 1949 à [Localité 21]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C37261-2023-832 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [M]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 20]

Non représenté

Monsieur [T] [M]

né le [Date naissance 8] 1966 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Non représenté

Madame [B] [M] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Non représentée

Monsieur [F] [M]

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

Non représenté

Monsieur [A] [M]

né le [Date naissance 15] 1991 à [Localité 23]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]

Non représenté

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

Mesdames V. GUEDJ, Vice-Présidente, F. DEVOUARD, magistrat à titre temporaire, chargées du rapport, tenant seules l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [O] [X] et M. [P] [M], mariés sous le régime de la communauté légale le [Date mariage 9] 1992, ont acquis le 10 novembre 1992, une maison d’habitation sise [Adresse 10]) édifiée sur les parcelles aujourd’hui cadastrées après remaniement cadastral :

● Section ZS n°[Cadastre 16] d’une superficie de 3a 45ca

● Section ZS n°[Cadastre 14] d’une superficie de 4a 30ca

● Section ZS n°[Cadastre 17] d’une superficie de 80 ca (Passage commun)

Le 23 novembre 1992 par acte passé devant M° [Z] [J], notaire à [Localité 18], les époux [C] se sont mutuellement fait donation entre vifs au survivant d’entre eux de la toute propriété de l’ensemble des biens qui composeront sa succession à son décès. Il était précisé qu’en cas d’existence, au jour du décès du donateur, de descendants ayant la qualité d’héritiers réservataires, la donation sera de la plus forte quotité disponible permise par la loi en vigueur au jour du décès, soit en toute propriété, soit en toute propriété et en usufruit, soit en usufruit des mêmes biens.

Le [Date décès 4] 2011, M. [P] [M] est décédé à [Localité 22] (37.220), laissant pour héritiers Mme [O] [X], son épouse et ces cinq enfants dont les quatre premiers sont nés d’une précédente union :

1. [T] [M], né le [Date naissance 8] 1966 ;

2. [K] [M], né le [Date naissance 2] 1969 ;

3. [B] [M], née le [Date naissance 1] 1970 ;

4. [F] [M], né le [Date naissance 3] 1971 ;

5. [A] [M] né le [Date naissance 15] 1992.

Mme [O] [X] a quitté les lieux qui sont inhabités depuis.

La succession n’a pas été liquidée à défaut d’accord des indivisaires.

En septembre 2023, M. [T] [M], Mme [B] [M], M. [F] [M] et M. [A] [M] ont donné leurs accords de principe pour la vente du bien indivis. Seul Monsieur [K] [M] restait taisant. Le courrier recommandé avec accusé de réception qui lui était adressé, revenait avec la mention « destinataire inconnu ».

Par actes du 27 mars 2024, 2 avril 2024, 15 mai 2024, 21 mai 2024 et 27 mai 2024, Mme [M] a assigné Messieurs [T] [M], [K] [M], [F] [M], [A] [M] ainsi que Mme [B] [M], à comparaitre devant le tribunal judiciaire de Tours, auquel elle demandait, sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil, à :

— Etre autorisée à signer seule, pour un prix de vente minimum de 14.000,00 euros (quatorze mille euros), tous les actes relatifs à la vente de la maison d’habitation appartenant à l’indivision [M] sise [Adresse 10]) édifiée sur les parcelles cadastrées : Section ZS n° [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 17]. Section ZS n 0 [Cadastre 14] d’une superficie de 4a 30ca.

— Voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande Mme [M] expose qu’il est urgent et nécessaire de vendre le bien en indivision depuis 2011 qui, inoccupé depuis plusieurs années, se détériore alors que ces moyens ne lui permettent pas de l’entretenir et que sa dégradation engage la responsabilité des coindivisaires.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

Aucun des coindivisaires assignés n’a constitué avocats.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2024.

Après plaidoirie le 14 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1. Sur la demande d’autorisation de vente du bien immobilier

En l’espèce, le bien immobilier, dont la vente est sollicitée, a été acquis en commun par la demanderesse et son époux M. [P] [M] pendant leur mariage, en sorte qu’il a appartient pour moitié en pleine propriété à Mme [O] [X]. Bien que la demanderesse soit taisante sur l’option qu’elle a choisie à la suite de la donation au dernier vivant faite par M. [P] [M], il existe une situation d’indivision, au moins en nue-propriété (au cas d’option pour la totalité en usufruit), avec les héritiers de M. [P] [M], défendeurs non constitués à la présente instance.

La vente d’un bien immobilier indivis ne peut en principe intervenir qu’avec le consentement de tous les indivisaires.

Toutefois l’article 815-5 du code civil dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. (…) L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.”

Il incombe à l’indivisaire qui sollicite l’autorisation de vendre seul un bien indivis sur le fondement précité de justifier du refus ou de l’opposition du coïndivisaire de vendre le bien indivis et de la mise en péril de l’intérêt commun.

Cette preuve est notamment rapportée lorsque la valeur de l’immeuble indivis diminue de façon constante, que son état nécessite des travaux de rénovation auxquels les autres coindivisaires n’ont pas les moyens de faire face, que l’immeuble, inoccupé, n’est productif d’aucun revenu et engendre des charges importantes par rapport à sa valeur.

En l’espèce, Mme [M] justifie de l’opposition d’un coindivisaire par :

— un courrier du 08 septembre 2016 de M° [U], notaire à [Localité 18] indiquant qu’un des coindivisaires ne veut rien signer et « qu’aucune solution n’était possible »,

— l’accord pour vendre de tous les coindivisaires à l’exception de Mr [K] [M], dont la carence recoupe le refus précédemment évoqué.

Elle démontre également la dégradation de l’immeuble inoccupé depuis de nombreuses années par la production :

— d’un courrier du 18 septembre 2021 du maire de la commune de [Localité 22] alertant Mme [M] sur son état de délabrement « de plus en plus manifeste » de ce bâtiment d’habitation et sur ses craintes pour « la sécurité des riverains » ,

— d’un rapport d’expertise amiable diligentée en février 2022, à la requête des consorts [S], voisins, qui constataient des infiltrations d’eau dans leur habitation pour partie mitoyenne, liées à l’état très dégradé de la couverture de la maison indivise ;

— d’une assignation en référé du 29 février 2024, aux termes de laquelle les consorts [S] ont saisi le juge de référés d’une demande d’expertise pour définir leur préjudice né de la dégradation de l’immeuble indivis ;

Au surplus, la compagnie d’assurance, qui assurait le bien, a résilié le contrat à compter 1er janvier 2023.

Enfin il est établi par les différentes évaluations produites que la valeur de la maison a diminuée de manière drastique puisqu’estimée 40.000 euros en 2012, elle n’est plus estimée aujourd’hui qu’entre 15.000 et 20.000 euros (estimations du 17 mai 2022 et du 6 février 2023).

Ainsi, l’impossibilité de vendre le bien immobilier, faute de l’accord d’un des coindivisaires, fait perdre aux indivisaires l’opportunité de le vendre dans des conditions encore satisfaisantes matérialisées par une offre d’acquisition du 24 mai 2022, au prix de 14.000 euros hors frais de notaire, émanant de Mme [Y] et M. [E]. Proposition qu’ils ont réitérée en octobre 2023.

La mise en péril de l’intérêt commun est ainsi caractérisée.

Les coindivisaires à l’exception de Mr [K] [M] ont tous donné leur accord pour la vente et n’élèvent aucune contestation sur le prix minimum de vente proposé dans l’assignation, lequel est très légèrement inférieur à l’estimation la plus basse du bien.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande.

2. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront à la charge de M. [K] [M], partie perdante.

Compte tenu de la nature familiale du litige, la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’état de déroger à cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Mme [O] [X], à signer seule, pour un prix de vente minimum de 14.000,00 euros (quatorze mille euros), tous les actes relatifs à la vente du bien immobilier sis [Adresse 10]) cadastré section ZS n° [Cadastre 16] d’une superficie de 3a 45ca, ZS n°[Cadastre 14] d’une superficie de 4a 30ca, ZS n° [Cadastre 17] d’une superficie de 80 ca (Passage commun).

DEBOUTE Mme [O] [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [M] aux entiers dépens de l’instance,

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU