TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [G] [I]

[C] [G] [I]

[P] [R] [G]

[L] [T] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mikaël LOREK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03195 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PQI

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 25 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1707

DÉFENDEURS

Madame [Y] [G] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [G] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [R] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [T] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03195 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PQI

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 10 novembre 2021, Monsieur [E] [F] a donné en location à Monsieur [S] et Madame [Y] [G] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 960 euros par mois.

Par acte du 03 novembre 2021, Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G] se sont portés cautions solidaires.

Suite au congé délivré le 1er juillet 2022 par Monsieur [S], un avenant au bail a été signé par Madame [C] [G] [I] et le bailleur afin de la reconnaître co-titulaire du bail avec Madame [Y] [G] [I].

Les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [E] [F] leur a fait délivrer un commandement de payer le 05 décembre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3518,50 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, Monsieur [E] [F] a fait assigner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸être déclaré recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 10 novembre 2021 et acquise dès le 5 février 2025,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] et de tous occupants de leur chef de l’appartement et ses éventuels accessoires contractuellement visés dans le bail, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la police armée si besoin est,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant aux locataires et garnissant éventuellement les lieux dans tel garde meubles désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

▸ condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] à lui payer la somme principale de 6723,25 euros, arrêtée au 5 février 2025, loyer de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal,

▸ condamner solidairement les cautions à lui payer la somme principale de 6723,25 euros, arrêtée au 5 février 2025, loyer de février 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal,

▸ fixer provisoirement au montant mensuel du loyer et des charges soit 1028,25 euros, correspondant au montant du loyer mensuel actuel et 40 euros au titre des charges, l’indemnité d’occupation que les locataires devront lui payer, jusqu’à libération des lieux par remise des clefs,

▸ condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] au paiement de l’indemnité d’occupation,

▸ condamner solidairement les cautions au paiement de l’indemnité d’occupation,

▸ condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸ condamner solidairement les cautions à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸ condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ condamner solidairement les cautions à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandements, d’assignation et de signification,

▸ condamner solidairement les cautions aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandements, d’assignation et de signification.

La dénonciation au préfet est intervenue le 12 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, Monsieur [E] [F] a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 1208,75 euros.

En défense, Madame [Y] [G] [I], Madame [C] [G] [I], et les cautions, Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 12 mars 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] [F] justifie avoir saisi la CCAPEX le 06 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 mars 2025.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 05 décembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Madame [Y] [Z] et Madame [C] [G] [I], locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 10 novembre 2021 modifié le 25 juillet 2022, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3518,50 euros, échéance de novembre 2024 incluse, et qu’elles n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 06 février 2025.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] restaient devoir la somme de 1208,75 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 juin 2025.

Au total, les locataires et les cautions solidairement entre elles, seront condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur et l’absence de paiement du loyer de juin 2025 avant l’audience par les locataires qui n’ont pas comparu pour formuler des demandes et dont la capacité de remboursement n’est pas établie, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les locataires pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] étant donc occupantes sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] ainsi que les cautions solidairement entre elles à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive:

Le bailleur ne justifiant d’aucun élément de nature à justifier sa demande à l’égard des locataires et des cautions, elle sera rejetée en l’état.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] et les cautions in solidum à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] et les cautions qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 06 février 2025, du bail consenti par Monsieur [E] [F] à Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I], devenues occupantes sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [E] [F] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] ainsi que les cautions Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G], solidairement entre eux, à payer à Monsieur [E] [F] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Madame [Y] [G] [I] et Madame [C] [G] [I] ainsi que Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G], cautions, solidairement entre eux, à payer à Monsieur [E] [F] la somme de 1208,75 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [Y] [G] [I], Madame [C] [G] [I] et les cautions Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G] in solidum à payer à Monsieur [E] [F] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] [G] [I], Madame [C] [G] [I] et les cautions Monsieur [T] [I] et Madame [R] [G] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.