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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00444 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMQZ

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. EMMAUS HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[J] [Y] veuve [R]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Février 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Adresse 10]

rcs nanterre b 542 101 571

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CALANDRE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [J] [Y] veuve [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2019, la société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Madame [J] [Y] veuve [R] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 394,62 euros, et 124,86 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la société EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Madame [J] [Y] veuve [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 266,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 18 mars 2024, distribuée le 20 mars 2024, la société EMMAÜS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024, la société EMMAÜS HABITAT a fait assigner Madame [J] [Y] veuve [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] veuve [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [J] [Y] veuve [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 331,32 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 9 septembre 2024.

Appelée à l’audience du 6 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

À l’audience du 7 février 2025, la société EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10 999,22 euros arrêtée au 29 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [Y] veuve [R], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement pour régler une partie de son loyer et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 mars 2019, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 janvier 2025 que la société EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 300,94 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [Y] veuve [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 10 698,28 euros, au titre des sommes dues au 29 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 mars 2019 à compter du 16 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [Y] veuve [R] demande le bénéfice de délais de paiement pour régler une partie de son loyer. Elle expose que son mari est décédé, que son titre de séjour n’est plus valide, raison pour laquelle elle ne peut percevoir ses indemnités de pôle emploi qu’elle estime à 17 000 euros.

Il convient cependant de relever qu’aucune reprise du loyer n’est intervenue avant l’audience et que la situation d’impayé perdure depuis deux ans.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [Y] veuve [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [Y] veuve [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2024, Madame [J] [Y] veuve [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [Y] veuve [R] à son paiement à compter de 16 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [Y] veuve [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [J] [Y] veuve [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 mars 2019 entre la société EMMAÜS HABITAT d’une part, et Madame [J] [Y] veuve [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 mai 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [Y] veuve [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [Y] veuve [R] à compter du 16 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Madame [J] [Y] veuve [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 10 698,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Madame [J] [Y] veuve [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 janvier 2025, échéance de janvier, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Madame [J] [Y] veuve [R] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [J] [Y] veuve [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 mars 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Aurélie BOUIN Marie WILLIG