TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/09025

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVA

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Anne-Constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0653

DÉFENDERESSES

S.A.S. EV MMC FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1518

La S.C.I. BOUVERET

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Cédric PUTIGNY-RAVET de la SELEURL CEDRIC PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0019

Décision du 05 Juin 2025

2ème chambre

N° RG 23/09025 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LVA

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 05 Juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [U] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10], qu’elle a mis en vente sur le site de l’agence immobilière EV MMC FRANCE au prix de 670 000 euros.

Le 12 octobre 2021, la SCI BOUVERET a formulé une offre d’achat au prix de 655 000 euros, frais d’agence inclus, sans condition suspensive de crédit, valable jusqu’au 14 octobre 2021.

Par courriel du 13 octobre 2021, Madame [S] [U] a confirmé à l’agence EV MMC FRANCE qu’elle acceptait l’offre de la SCI BOUVERET.

Par courriel du 7 février 2022, le collaborateur du notaire de Madame [S] [U] a informé cette dernière de la renonciation de la SCI BOUVERET à son acquisition.

Estimant que l’agence immobilière EV MMC FRANCE avait engagé sa responsabilité professionnelle à son égard en s’abstenant de tout mettre en œuvre pour que la vente aboutisse et que la SCI BOUVERET avait engagé sa responsabilité contractuelle en renonçant à son acquisition, Madame [S] [U] les a, par exploits d’huissier du 17 mai 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamner à réparer son préjudice.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 21 juin 2024, Madame [S] [U] demande au tribunal de :

CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 62.225 euros au titre du préjudice financier,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 6.222,50 euros au titre de la perte de chance,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 6.000 euros au titre de dommages et intérêts,En tout état de cause,

DEBOUTER la SCI BOUVERET et l’agence immobilière EV MMC FRANCE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, l’agence EV MMC FRANCE demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Madame [S] [U] de ses demandes fines et conclusions à l’égard de la société EV MMC France,CONDAMNER Madame [S] [U] au paiement la société EV MMC France de la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en raison de sa procédure abusive,A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI BOUVERET à garantir la société EV MMC France de toute condamnation à intervenir sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil,En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [S] [U] au paiement à la société EV MMC France de la somme de 6000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la SCI BOUVERET demande au tribunal de :

A titre principal,

CONSTATER la nullité de de l’offre d’achat en date du 12 octobre 2021,CONSTATER que la SCI BOUVERET n’a commis aucune faute,DEBOUTER Madame [S] [U] de l’ensemble de ses demandes,A titre subsidiaire,

DEBOUTER Madame [S] [U] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que la société EV MMC France a commis une faute délictuelle à l’égard de la SCI BOUVERET,CONDAMNER la société EV MMC France à garantir la SCI BOUVERET de l’ensemble des sommes qui seraient prononcées à son encontre,En tout état de cause,

DIRE n’y avoir à lieu à l’exécution provisoire de droit,CONDAMNER Madame [U], ou tout autre succombant à verser à la SCI BOUVERET la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 30 avril 2025.

A l’audience du 30 avril 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

A titre liminaire, il est observé que les défenderesses ne contestent pas la compétence du tribunal de céans pour connaître du présent litige, de sorte qu’en l’absence d’élément d’extranéité, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, qui ne donnera pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la responsabilité de l’agence EV MMC FRANCE

Madame [S] [U] fait grief à l’agence immobilière de ne pas avoir mis en œuvre tous les moyens nécessaires pour que la vente de son bien aboutisse, retardant les opérations de vente et le rendez-vous de signature de la promesse de vente à plusieurs reprises en s’abstenant de communiquer les procès-verbaux des assemblées générales à son notaire, qu’elle lui avait pourtant transmis. Elle estime ainsi qu’elle aurait dû soit dresser un acte de vente sous seing privé, la vente étant parfaite selon elle en l’absence de conditions suspensives ou de difficultés relatives à la contenance du bien, soit procéder à une sommation de signer par voie d’exploit d’huissier. Elle rappelle que l’agence immobilière avait connaissance du nouvel état de division qui régularisait ses droits sur les 8 % du bien objet de la vente et qu’il ne restait qu’à procéder à l’enregistrement par le service de la publicité foncière du nouvel état de division, qu’il était tout à fait possible de réaliser au moment de la vente. Cette mauvaise exécution de son mandat est responsable selon Madame [S] [U] de l’échec de la vente et de la renonciation à son projet d’acquisition d’un bien immobilier à [Localité 8], qui devait être financé par le produit de la vente litigieuse.

Décision du 05 Juin 2025

2ème chambre

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L’agence immobilière EV MMC FRANCE réplique qu’elle a bien communiqué les documents utiles à la vente dans les temps requis aux notaires, alors même que Madame [S] [U] aurait pu les adresser directement à son notaire, qu’elle a même dû relancer cette dernière pour qu’elle adresse aux notaires les pièces manquantes et qu’il n’existe aucun texte contraignant une agence immobilière à agir aux lieu et place de sa cliente pour contraindre, par sommation, un acquéreur potentiel qui ne souhaite plus acquérir à réitérer son engagement. L’agence immobilière EV MMC FRANCE observe également qu’aux dires mêmes de la demanderesse, les reports de la signature de la promesse de vente ne lui sont pas imputables, la SCI BOUVERET ayant renoncé à son acquisition en raison d’une difficulté sur la consistance et la propriété du bien, outre qu’elle conteste avoir reçu le procès-verbal d’assemblée générale relatif au nouvel état descriptif de division. La défenderesse conclut qu’il ne lui appartenait pas, en tout état de cause, de régulariser l’enregistrement du nouvel état de division et encore moins, de veiller à ce qu’il le soit, l’agent immobilier n’étant pas tenu de garantir la propriété du vendeur, ou de garantir la volonté de l’acquéreur potentiel d’acquérir, de sorte que sa responsabilité contractuelle à l’égard de sa cliente ne saurait être retenue.

Sur ce,

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’agent immobilier est en ce sens tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligences vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandat une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, le tribunal observe à titre liminaire que Madame [S] [U] ne verse aucune pièce susceptible de démontrer que l’agence EV MMC France n’aurait pas transmis ou aurait tardé à transmettre les procès-verbaux d’assemblées générales à son notaire.

En outre, il n’incombe aucunement à l’agent immobilier de dresser un acte de vente sous seing privé ou de sommer l’acquéreur à signer par voie d’huissier, de même qu’il ne lui appartient pas de garantir la propriété du vendeur et de réaliser toute démarches en ce sens, de sorte qu’aucune faute de l’agence EV MMC France n’est caractérisée.

Décision du 05 Juin 2025

2ème chambre

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Enfin et surtout, le préjudice invoqué par Madame [S] [U], à savoir la renonciation à son projet d’acquisition d’un bien immobilier à la Ferte-sous-Jouarre du fait l’échec de la vente envisagée avec la SCI BOUVERET, n’a pas pour cause le prétendu défaut de diligences de l’agence EV MMC France mais exclusivement une difficulté relative à la consistance du bien vendu qui explique que la vente projetée n’est finalement pas intervenue.

En effet, le notaire de la SCI BOUVERET indique dans un courriel du 27 janvier 2022 adressé à son client, lequel est versé aux débats, que « le fait que votre venderesse ne soit pas titrée sur la totalité est un problème trop important que l’on ne pourra pas gérer aujourd’hui ».

En conséquence, à défaut de démontrer l’existence d’une faute et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué, Madame [S] [U] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de l’agence immobilière, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner la demande de garantie de cette dernière.

Sur la responsabilité de la SCI BOUVERET

Madame [S] [U] reproche à la SCI BOUVERET d’avoir renoncé à la vente alors qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu le 13 octobre 2021. Sur l’absence de titre pour 8 % de la surface du bien, elle réplique qu’elle a fourni à l’agence immobilière le procès-verbal d’assemblée générale et les documents du géomètre relatifs à la modification de l’état descriptif de division et la nouvelle clé de répartition approuvée par la copropriété, de même qu’elle a transmis ces éléments au notaire de la SCI BOUVERET, de sorte que la contenance du bien ne posait aucune difficulté et que la vente était parfaite le 13 octobre 2021. Madame [S] [U] estime que la SCI BOUVERET a engagé sa responsabilité contractuelle en renonçant à la vente postérieurement à l’expiration du délai de rétractation de dix jours et en refusant de signer la promesse de vente. Cette inexécution contractuelle est selon elle en lien direct avec ses préjudices, à savoir l’échec de la vente de son bien et la perte de chance d’acquérir un bien à [Localité 8].

La SCI BOUVERET réplique que son offre d’achat est nulle en ce qu’elle ne comporte aucune mention sur l’identité du propriétaire de l’appartement proposé à la vente, de sorte qu’elle ne comprend pas les éléments essentiels du contrat envisagé au sens de l’article 1114 du code civil, outre que l’acceptation de cette offre, par courriel de la défenderesse du 13 octobre 2021 ne permet pas plus d’identifier le bien à vendre. La SCI BOUVERET ajoute que le prétendu accord sur la détermination du bien et son prix a été vicié par la venderesse, qui entendait procéder à une vente des parties de son immeuble dont elle n’était pas propriétaire à hauteur de 8 %, si bien que celle-ci ne peut soutenir que la vente n’a pu se réaliser par sa faute.

Décision du 05 Juin 2025

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Sur ce,

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l’article 1114 du code civil, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées ; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du même code dispose enfin que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [S] [U] se prévaut d’un accord sur la chose et le prix intervenu le 13 octobre 2021 pour retenir la responsabilité contractuelle de la SCI BOUVERET, laquelle n’a pas signé la promesse de vente en suite dudit accord.

Or il résulte des pièces versées aux débats que :

Le 12 octobre 2021, Monsieur [M] [Z], président de la SCI BOUVERET a formulé une proposition d’achat du bien litigieux au prix de 655 000 euros sans condition suspensive de crédit, tout en précisant que « si elle est acceptée, notre notaire Me [K] attend d’être contacté par le notaire des vendeurs afin de rédiger et déterminer les autres conditions de l’avant-contrat »,Le 13 octobre 2021, l’agence EV MMC France a transmis cette offre à Madame [S] [U], laquelle a répondu le même jour qu’elle acceptait l’offre, Le 27 octobre 2022, le notaire de la SCI BOUVERET a indiqué à son client que « mon confrère m’informe que la salle de bain a été annexée sur les parties communes. Cela a été effectué probablement avec l’assentiment de tous les copropriétaires (cela a été fait à tous les étages) m’a n’a jamais été régularisé. Il est indispensable que cette situation le soit. Votre société doit être titrée sur l’ensemble de l’appartement. Mon confrère m’indique que l’entrée correspond également à une partie commune spéciale aux lots 24 et 24. Là aussi, il est préférable de régulariser même si l’enjeu est moindre ».

Décision du 05 Juin 2025

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Si la SCI BOUVERET a bien adressé le 12 octobre 2021 une proposition d’achat précise quant au bien qu’elle souhaitait acquérir, proposition que Madame [S] [U] a acceptée, cet accord ne peut être considéré comme parfait dès lors que Monsieur [M] [Z] envisageait expressément la conclusion d’un avant-contrat pour déterminer « les autres conditions » de cette vente.

Cette proposition d’achat s’analyse en réalité en une offre d’entrer en pourparlers, ce d’autant plus que des échanges se sont engagés entre les parties et leurs notaires respectifs sur la consistance du bien litigieux et la propriété par Madame [S] [U] de l’ensemble du bien mis en vente.

A défaut d’accord sur la chose et le prix, la vente ne peut être considérée comme parfaite, de sorte qu’en l’absence de contrat, la responsabilité contractuelle de la SCI BOUVERET ne peut être recherchée.

En conséquence, Madame [S] [U] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de la SCI BOUVERET et qu’il n’y a pas lieu d’examiner la demande de garantie de cette dernière.

Sur les autres demandes

Madame [S] [U] a pu se méprendre dans l’étendue de ses droits en considérant notamment qu’un accord sur la chose et le prix était intervenu le 13 octobre 2021, l’agence EV MMC France ne démontrant pas qu’elle ait agit avec légèreté blâmable ou animée d’une intention de nuire. En conséquence la demande de dommages et intérêts de cette dernière pour procédure abusive sera rejetée.

Succombant, Madame [S] [U] sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à chacune des défenderesses la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de Madame [S] [U] de :

CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 62.225 euros au titre du préjudice financier,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 6.222,50 euros au titre de la perte de chance,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,CONDAMNER in solidum l’agence immobilière EV MMC FRANCE et la SCI BOUVERET à payer à Madame [U] la somme de 6.000 euros au titre de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de l’agence EV MMC France pour procédure abusive,

CONDAMNE Madame [S] [U] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la société EV MMC France la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à la SCI BOUVERETE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 05 Juin 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI