N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00922 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GIFK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[M] [L]

C/

[J] [F]

[H] [D] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame CAVILLON,

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

Monsieur [M] [L]

né le 14 Novembre 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [J] [F]

né le 25 Février 1974 demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [H] [D] [R]

née le 27 Décembre 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 18 juin 2025 les parties présentes ont été entendues.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 8 avril 2022, Monsieur [M] [L] a donné à bail à Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 950 €, d’une durée de trois ans, renouvelable.

Par actes de commissaire de justice remis à étude le 13 décembre 2024, Monsieur [M] [L] a fait assigner Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, avec suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux pour mauvaise foi ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 836,78 € au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ; et avec intérêts ;

▸ les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner au paiement de la somme de 400,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Haute-Vienne, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 14 février 2025.

A l’audience du 19 février 2025, Monsieur [M] [L], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant à la baisse sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 853,56 €, exposant que les locataires ont repris le paiement du loyer. Il s’est opposé à tout délai de paiement, expliquant que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été transmise par les locataires alors qu’un commandement a été délivré sur ce motif. Il ajoute recevoir des messages menaçants de la part de Monsieur [J] [F] en raison desquels il a déposé une main courante.

Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] ne se sont ni présentés, ni fait représenter.

Suivant ordonnance en date du 19 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 juin 2025 et invité Monsieur [M] [L] à :

— justifier de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [J] [F] et de Madame [O] [R] ;

— justifier de la date de signature du contrat de bail

Par courriel transmis au greffe le 30 avril 2025, Monsieur [M] [L] a transmis un état des lieux daté du 8 avril 2022, une quittance de loyer d’avril 2022, un avis de taxe foncière ainsi qu’une déclaration de main courante du 12 janvier 2024.

Lors de l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [M] [L], comparant en personne, s’est désisté de sa demande d’expulsion à l’égard de Mme [O] [R] confirmant avoir été informé de son départ le 13 mai 2024. Il a en revanche maintenu ses autres demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 1 836,78 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement au motif que le montant du loyer n’est plus adapté à la situation de Monsieur [J] [F].

Monsieur [J] [F], comparant en personne, a reconnu sa signature sur le bail. Il a confirmé que Madame [O] [R] était bien co-locataire du logement pris à bail, mais que celle-ci a quitté les lieux 6 ou 8 mois après. Il indique que cette dernière a informé le bailleur de sa désolidarisation du bail par mail du 13 mai 2024. Monsieur [J] [F] a présenté une attestation d’assurance souscrite auprès des Mutuelles de [Localité 5] Assurance depuis le 12 juillet 2022, toujours en cours de validité. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, pour apurer la dette dont il conteste le montant actualisé, indiquant avoir réglé la veille le loyer du mois de juin 2025. Concernant sa situation d’impayé, il explique avoir eu des problèmes de santé, notamment une hospitalisation concomitamment à la liquidation judiciaire de son entreprise. S’agissant de sa situation, il expose être en recherche d’emploi et ne percevoir actuellement aucune ressource. Monsieur [J] [F] a été autorisé à transmettre le justificatif de règlement du loyer en cours de délibéré.

Madame [O] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Suivant courriel en date du 20 juin 2025, Monsieur [J] [F] a transmis au greffe et au demandeur une capture d’écran d’un virement instantané de 983,22 € effectué le 17 juin 2025 au profit de Monsieur [M] [L] ainsi que la capture d’écran d’un échange de courriels du 13 mai 2024 entre le bailleur et Madame [O] [R] actant le départ de celle-ci et sa désolidarisation du bail.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au terme de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] par voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il résulte des pièces fournies par le bailleur postérieurement à la réouverture des débats de même que des déclarations du défendeur lors de l’audience, que le demandeur justifie de sa qualité et de son intérêt à agir.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il ressort de l’acte introductif d’instance délivré à la demande de Monsieur [M] [L] que ce dernier fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de paiement des loyers, et non sur le défaut de justification d’une assurance locative, bien que le commandement ait été délivré sur ces deux motifs.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Monsieur [M] [L] a fait délivrer à Monsieur [J] [F] et Madame [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 904 € arrêté au 20 septembre 2024, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été apurées dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment du dernier décompte actualisé au 18 juin 2025 que Monsieur [J] [F] et Madame [O] [R] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Monsieur [M] [L] sollicite la somme de 1 836,78 € arrêtée au 18 juin 2025.

Il ressort des déclarations lors de l’audience et de l’échange de courriels versé par le défendeur en cours de délibéré que Madame [O] [R] s’est désolidarisée du bail le 13 mai 2024, date à laquelle le bailleur en a accusé réception.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable et non contestée, Monsieur [J] [F] et Madame [O] [R] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 222 € arrêtée à l’échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Concernant les sommes dues par Monsieur [J] [F] depuis la désolidarisation du bail de Madame [O] [R], ce dernier conteste le montant de l’arriéré sollicité, exposant que son règlement de juin 2025 n’aurait pas été pris en compte dans le décompte actualisé fourni par le bailleur.

Il ressort de la capture d’écran versée par le défendeur en cours de délibéré qu’un virement instantané de 983,22 € a bien été effectué au profit du bailleur le 17 juin 2025, soit la veille de l’audience.

Monsieur [J] [F] sera donc quant à lui condamné à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 631,56 € (853,56 € – 222 €) correspondant aux loyers du mois juin 2024 jusqu’au 18 juin 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2024 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [M] [L] sera débouté du surplus de ses demandes en paiement.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [J] [F] a sollicité des délais pour pouvoir rester dans les lieux. Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

Bien qu’il ressorte des déclarations des parties et du décompte que Monsieur [J] [F] a repris le paiement du loyer avant l’audience, en l’absence de tout élément justificatif concernant sa situation financière, il n’est pas établi que ce dernier est en capacité d’apurer sa dette locative, ce d’autant qu’il déclare ne percevoir aucune ressource.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il ressort des débats que Madame [O] [R] a quitté les lieux et que le bailleur se désiste de sa demande d’expulsion à son encontre.

Par suite, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion de Madame [O] [R].

En revanche, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi du défendeur.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, compte tenu du désistement du bailleur de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [O] [R] du fait de son départ, il n’y pas lieu de statuer sur la demande subséquente d’indemnité d’occupation à son égard.

En revanche, s’agissant de Monsieur [J] [F], le bail se trouve résilié depuis le 3 décembre 2024, de sorte que ce dernier est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 983,22 € (selon quittancement de juin 2025), et de condamner Monsieur [J] [F] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] qui succombent, supporteront solidairement les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l‘assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [L] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 3 décembre 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [M] [L] se désiste de sa demande d’expulsion à l’égard de Madame [O] [R] ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [F] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS Monsieur [M] [L], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [F] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [L] de sa demande de suppression du délai de deux mois susvisé ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [M] [L] à titre provisionnel la somme de 222 € (deux cent vingt-deux euros), au titre des loyers, charges, arrêtée au 31 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2024 (date du commandement de payer);

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 631,56 € (six cent trente et un euros et cinquante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus du 1er juin 2024 au 18 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2024 (date du commandement de payer), sous réserve des versements éventuellement intervenus à cette date ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [L] du surplus de ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [O] [R] ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [J] [F] à compter du 3 décembre 2024 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [L] la somme de 983,22 € (neuf cent quatre-vingt-trois euros et vingt-deux centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, (les indemnités d’occupation dues entre le 3 décembre 2024 et le 18 juin 2025 se confondant avec la dette de 631,56 €);

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [M] [L] la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [R] et Monsieur [J] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON