TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SC6

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C0916

DÉFENDERESSE

Madame [V] [F], demeurant Sis [Adresse 3], représentée par M^e Samia BACCAR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque G0372

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SC6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 02/08/2021, la SA ALLIANZ IARD a donné à bail à [V] [F] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], 1er étage, lot 1203, et une cave, pour un loyer initial de 2197,24 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 160 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 10065,76 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 29/10/2024 à étude, la SA ALLIANZ IARD a fait assigner [V] [F] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire ;

— ordonner l’expulsion de [V] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ;

— condamner [V] [F] à payer une somme de 14665,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 23/02/2024 sur la somme de 10065,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SA ALLIANZ IARD, à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant de 4865,38 euros, charges en sus ;

— condamner [V] [F] à payer à la SA ALLIANZ IARD une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût des commandements des 30/03/2023 et 23/02/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] 27/11/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 13/03/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa créance totale à la somme de 5885,46 euros, mars 2025 inclus, et sollicite l’homologation de l’accord convenu oralement à l’audience entre les parties, à savoir :

— la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la condamnation de [V] [F] à régler à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5885,46 euros au titre de la dette locative et 1500 euros au titre des frais irrépétibles, soit la somme totale de 7385,46 euros, remboursable en 10 mensualités de 738,55 euros payables le 15 de chaque mois et pour la première fois à compter du 15/04/2025 ;

— le départ des locaux et la restitution des clefs et des lieux le 31/07/2025 par [V] [F] ;

— le plein effet de la résiliation du bail en cas de non-respect d’une seule de ces conditions par [V] [F] ;

— la condamnation de [V] [F] à payer les dépens tels que sollicités dans l’assignation.

Elle maintient les demandes dans les termes de l’assignation s’agissant de l’indemnité d’occupation.

[V] [F], représentée par son conseil, sollicite l’homologation de l’accord convenu oralement à l’audience entre les parties, à savoir :

— la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la condamnation de [V] [F] à régler à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5885,46 euros au titre de la dette locative (sans prise en compte de la régularisation de charges du 05/04/2025) et 1500 euros au titre des frais irrépétibles, soit la somme totale de 7385,46 euros, remboursable en 10 mensualités de 738,55 euros payables le 15 de chaque mois et pour la première fois à compter du 15/04/2025 ;

— le départ des locaux et la restitution des clefs et des lieux le 31/07/2025 par [V] [F] ;

— le plein effet de la résiliation du bail en cas de non-respect d’une seule de ces conditions par [V] [F] ;

— la condamnation de [V] [F] à payer les dépens tels que sollicités dans l’assignation.

Elle sollicite le rejet de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 28/02/2024.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 23/02/2024 reproduisait les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail n’ayant pas été conclu ou renouvelé après le 28/07/2023, les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 relative au délai suivant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire seront appliquées dans leur version en vigueur avant le 29/07/2023.

[V] [F] n’ayant pas réglé la totalité de la dette du logement dans les deux mois suivant le commandement, le bail d’habitation s’est trouvé résilié de plein droit le 23/04/2024 à minuit, soit à compter du 24/04/2024.

Sur l’homologation de l’accord convenu entre les parties

Aux termes de l’article 384 du code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement ou du désistement d’action.

L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors de sa présence.

Les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

En l’espèce, le présent accord comporte bien des concessions réciproques. L’accord est conforme à l’ordre public et aux bonnes mœurs et porte sur des droits dont les parties ont la libre disposition.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande des parties et d’homologuer cet accord conclu à l’audience du 13/03/2025 dans les conditions précisées au dispositif ci-dessous afin de lui donner force exécutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect de l’accord par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à savoir 2432,69 euros.

[V] [F] sera alors condamnée au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], 1er étage, lot 1203, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

HOMOLOGUE l’accord conclu à l’audience du 13/03/2025 par la SA ALLIANZ IARD, d’une part, et [V] [F], d’autre part, en ce qu’il prévoit :

— la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— la condamnation de [V] [F] à régler à la SA ALLIANZ IARD la somme de 5885,46 euros au titre de la dette locative et 1500 euros au titre des frais irrépétibles, soit la somme totale de 7385,46 euros, remboursable en 10 mensualités de 738,55 euros payables le 15 de chaque mois et pour la première fois à compter du 15/04/2025 ;

— le départ des locaux et la restitution des clefs et des lieux le 31/07/2025 par [V] [F] ;

— le plein effet de la résiliation du bail en cas de non-respect d’une seule de ces conditions par [V] [F] ;

— la condamnation de [V] [F] à payer les dépens tels que sollicités dans l’assignation.

DIT qu’en cas de non-respect des termes de l’accord par [V] [F], la SA ALLIANZ IARD pourra alors faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [V] [F] à payer à la SA ALLIANZ IARD l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à savoir 2432,69 euros, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection