TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Mylène MULQUIN

Société CERTIVIA 2

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Mylène MULQUIN

Société CERTIVIA 2

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77OB

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet LE TERROIR, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Maître Mylène MULQUIN de la SELARLU MULQUIN AVOCAT, membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1525

DÉFENDERESSE

[Adresse 6]

Société d’investissement à capital variable dont le siège social est situé [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE,greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77OB

EXPOSE DU LITIGE

La société CERTIVIA 2, société d’investissement à capital variable, est propriétaire des lots n°410, 411 et 412 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 23 mai 2025 remis à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR a fait assigner la société CERTIVIA 2 devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de condamner la société CERTIVIA 2 à lui payer les sommes suivantes :

—  1 697,95 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires selon décompte arrêté au 16 mai 2025, provision du 2ème trimestre 2025 et appel de fonds travaux d’avril 2025 inclus, comprenant la somme de 1 253,55 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A. 444-32 du code de commerce

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a fait part du règlement par la défenderesse de la somme de 810,42 euros. Il a également produit un décompte actualisé, en hausse, du 01 octobre 2025 de 2 315,78 euros. En l’absence de la défenderesse aux débats, le syndicat n’a pas soutenu de demande d’actualisation afin que l’affaire soit retenue en l’état de l’assignation et mise en délibéré. Il a ainsi sollicité la condamnation de la société CERTIVIA 2 au paiement de la somme de 887,53 euros au titre des charges, travaux et frais nécessaire. Il a indiqué maintenir l’ensemble des autres demandes.

La société CERTIVIA 2 ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et travaux, et les frais nécessaires

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

S’agissant des frais de recouvrement, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société CERTIVIA 2 concernant les lots n°410, 411 et 412 indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 39/10028, 36/10028 et 29/10028),

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1697,95, frais de recouvrement d’un montant de 1 253,55 euros inclus, actualisé au 16 mai 2025,

— les appels de charges, provisions sur charges, travaux et régularisation des charges pour la période du 01 avril 2023 au 01 avril 2025 (provision du 2ème trimestre 2025 et appel de fonds travaux d’avril 2025 inclus) faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2023 et 28 mai 2024 et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les factures de certains frais de gestion,

— la sommation de payer la somme de 1 429,50 euros du 31 octobre 2023

— le commandement de payer la somme de 1 322,23 euros du 23 janvier 2025.

En application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat, du décompte au 16 mai 2025 (solde débiteur de 1697,95 dont les frais de recouvrement d’un montant de 1 293,69 euros inclus, soit un solde de 404,26 euros au titre des charges de copropriété et travaux dus) et du versement par la défenderesse de la somme de 810,42 euros selon les dires du demandeur, la créance de ce dernier est désormais éteinte pour la période susvisée, s’agissant des charges et travaux.

S’agissant des frais de recouvrement, l’état récapitulatif détaillé de la créance en fait état pour un montant de 1 293,69 euros au 16 mai 2025 et recouvre :

—  107,40 euros pour frais de mise en demeure et de relances par le syndic en date des 22 mai, 01 juillet, 12 septembre, 12 novembre et 11 décembre 2024 qui relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété

— deux fois 146,40 euros et deux fois 250 euros de frais de remise du dossier à l’huissier et à l’avocat pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété

—  144 euros de frais de mise en demeure du 29 janvier 2023 de M^e LAGRAULET, avocat, sous le libellé « LAGRAULET- MED 01/2024 », sans production de la facture

—  123,77 euros de frais de sommation de payer les charges du 31 octobre 2023 et 125,72 euros de commandement de payer du 23 janvier 2025 s’agissant d’une mise en demeure pouvant être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, comme l’a d’ailleurs fait le syndic précédemment, la délivrance par exploit de commissaire de justice n’étant pas obligatoire.

Ainsi, les éléments produits par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir qu’il bénéficie d’une créance de 1 293,69 euros au titre des frais nécessaires dont le paiement est demandé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet LE TERROIR de sa demande au titre des charges, travaux et frais formées à l’encontre de la société CERTIVIA 2.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires ne détient plus de créance à l’encontre de la société CERTIVIA 2 qui a pris les dispositions nécessaires pour régler sa dette et ne présente plus d’impayés de charges de copropriété au regard du décompte établi au 16 mai 2025 (provision du 2ème trimestre 2025 et appel de fonds travaux d’avril 2025 inclus) et du règlement intervenu.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi, qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur, ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR, qui succombe, conservera la charge de ses dépens.

La demande du syndicat formée au titre de l’article 700 du code de procédure sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR, de sa demande en paiement des charges de copropriété et travaux, et frais nécessaires, formée à l’encontre de la société CERTIVIA 2 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de de la société CERTIVIA 2 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR de toutes demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice le Cabinet LE TERROIR ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 17 décembre 2025

le greffier le Président