TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SITBON et M^e CROMBET

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BRUSCHINI-CHAUMET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/10811

N° Portalis 352J-W-B7I-C5X4P

N° MINUTE :

Assignation du :

20 octobre 2023

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 09 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [P]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Stéphane BRUSCHINI-CHAUMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0761

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET CHARPENTIER

S.A.S. CABINET CHARPENTIER

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentés par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472

Madame [H] [W] veuve [D] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1506

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 avril 2025, puis prorogée au 09 mai 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 12]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et son syndic de copropriété est le cabinet Charpentier.

M. [S] [P] était propriétaire des lots 3 à 9 au sein dudit immeuble, jusqu’à leur vente intervenue par actes authentiques en date du 18 juillet 2022.

Mme [H] [W] veuve [D] [Y] est propriétaire de divers lots dans ledit immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017, ont été adoptées les résolutions 13.1 et 13.2, autorisant la vente de parties communes à Mme [D] [Y] pour une surface de 8,30m2, portant création des lots 19 et 20, pour un montant total de 8 798 euros, et le syndic à signer les actes de vente y afférant, percevoir le prix et le répartir entres les copropriétaires en dehors des deux lots concernés.

Par acte d’huissier délivré le 13 septembre 2017, M. [S] [P] a fait assigner Mme [D] [Y], le syndicat des copropriétaires et le cabinet Charpentier, aux fins d’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 26 juin 2017, notamment les résolutions 13.1 et 13.2.

Par jugement en date du 17 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre l’a débouté de l’ensemble de ses demandes.

M. [P] a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Malakoff, au syndic de copropriété le cabinet Charpentier et à Mme [D] [Y], aux fins de nomination d’un expert judiciaire pour examiner les comptes de la copropriété de 2012 à 2022, de condamnation in solidum du cabinet Charpentier et de Mme [D] [Y] à lui verser diverses sommes au titre de dommages et intérêts tirés de l’inexécution de l’assemblée générale du 26 juin 2017, d’accaparement des parties communes et de non-paiement des charges de 2012 à 2022, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, outre les demandes relatives au frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/04816 devant la 8ème chambre.

Par ordonnance en date du 6 juin 2024, l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/04816 a été radiée du rôle pour défaut de diligence dans les délais impartis.

Suite aux conclusions de M. [P], notifiées par voie électronique le 27 juillet 2024, l’affaire a été rétablie au rôle et enrôlée sous le numéro RG 24/10811.

*

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le cabinet Charpentier, ont saisi le juge de la mise en l’état d’un incident tendant à voir déclarer irrecevable l’action intentée par M. [P], au motif tiré de la prescription de l’action et du défaut de qualité à agir.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et le cabinet Charpentier demandent au juge de la mise en l’état, aux visas des articles 122 et 789 du code de procédure civile et de l’article 2224 du code civil, de :

« Prononcer, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action et des demandes de M. [S] [P] dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, et de la SAS Cabinet Charpentier, syndic, pour cause de défaut de qualité à agir.

Prononcer, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité de l’action et des demandes de M. [S] [P] dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, et de la SAS Cabinet Charpentier, syndic, pour cause de prescription.

Condamner M. [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, et à la SAS Cabinet Charpentier, syndic, à chacun, la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Réserver les dépens. »

*

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, Mme [D] [Y] demande au juge de la mise en l’état, aux visas des articles 122 et 789 du code de procédure civile et de l’article 2224 du code civil, de :

« Déclarer M. [P] dépourvu de qualité à agir en paiement des sommes ou charges que Mme [X] [R] pourrait rester devoir su syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge de la mise en état considérait qu’il a qualité à agir ;

Déclarer ses demandes prescrites pour la période antérieure au 20 octobre 2018 ;

Condamner M. [P] au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »

*

Dans ses dernières conclusions en réponse sur incident, notifiées par voie électronique le 8 mars 2025, M. [P], demande au juge de la mise en l’état, aux visas des articles 122 et 789 du code de procédure civile, et de l’article 2224 du code civil, de :

« Rejeter les demandes incidentes des défendeurs ;

Ordonner que M. [P] a qualité pour agir ;

Ordonner que la prescription n’est pas acquise ;

Réserver les dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2025, date à laquelle il a été mis en délibéré au 11 avril 2025 prorogée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité des demandes de M. [P]

Le syndicat des copropriétaires, le cabinet Charpentier ès qualité de syndic et Mme [D] [Y] soulèvent, à titre principal, le défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [P] et, subsidiairement la prescription de son action.

1.1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Les demandeurs à l’incident soutiennent que M. [P] n’a pas qualité pour agir concernant l’assemblée générale du 26 juin 2017 puisqu’il n’a plus la qualité de copropriétaire depuis la vente de ses lots le 18 juillet 2022 ; qu’il a été débouté de ses demandes d’annulation de résolutions par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 17 mai 2021 ; qu’il n’est pas fondé à agir en lieu et place du syndicat et du syndic pour le recouvrement d’éventuelles charges dues par Mme [D] [Y] qui a d’ailleurs versé la somme de 8 798 euros prévue par l’assemblée générale du 26 juin 2017, et a fortiori pour en solliciter le versement à son unique profit ; que l’acte authentique de vente est intervenu le 6 octobre 2023 et qu’il est tiers à ce dernier.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic soulignent également que les actes authentiques relatifs à la vente des lots de M. [P] précisent tous deux qu’en cas de versement par le syndic entre les mains de l’acquéreur de sommes qui seraient dues au titre de la quote-part des charges découlant de la vente des parties communes créant les lots 19 et 20, au profit de Mme [D] [Y], l’acquéreur devra reverser ces sommes au vendeur, charge à lui d’intenter une action contre l’acquéreur si nécessaire.

En réponse, M. [P] soutient avoir qualité pour agir car il avait la qualité de copropriétaire au moment de l’assemblée générale du 26 juin 2017, et que la vente de ses lots n’est intervenue que le 18 juillet 2022.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile énonce que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

En l’espèce, il n’est nullement contesté par les parties que M. [P] avait la qualité de copropriétaire jusqu’à la vente de ses lots intervenue le 18 juillet 2022.

Il ressort des termes de l’assignation délivrée le 20 octobre 2023 et des dernières conclusions au fond de M. [P] que celui-ci agit à l’encontre du syndic de copropriété, de Mme [D] [Z] et du syndicat des copropriétaires et sollicite :

— la nomination d’un expert avec mission d’examiner les comptes de la copropriété de 2012 à 2022 (demande n°1) ;

— la condamnation du syndic et de Mme [Y] à lui verser la somme de 26.000 euros correspondant à la régularisation des charges de 1996 à 2011 au titre de l’inexécution de la décision d’assemblée générale du 26 juin 2017 (demande n°2) ;

— la condamnation du syndic et de Mme [Y] à lui verser la somme de 10.500 euros au titre du non-paiement des charges de copropriété de 2012 à 2017 (demande n°3) ;

— la condamnation du syndic et de Mme [Y] à lui verser la somme de 8.750 euros au titre du non-paiement des charges de copropriété de 2018 à 2022 (demande n°4) ;

— la condamnation du syndic et de Mme [Y] à lui verser la somme de 20.453 euros au titre de dommages et intérêts pour accaparement des parties communes (demande n°5) ;

— la condamnation du syndic à lui verser sous astreinte la somme de 17.500 euros au titre de dommages et intérêts pour inaction du syndic face à ces relances (demande n°6) ;

— la condamnation du syndic et de Mme [Y] à lui verser la somme de 5.320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens (demande n°7).

Il apparaît que plusieurs des demandes formulées par M. [P], outre qu’elles sont redondantes puisqu’elles concernent des charges portant sur les mêmes périodes, consistent en des demandes de paiement de charges de copropriété (demandes n°2, 3 et 4).

Or, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a en matière de recouvrement de charges communes une compétence exclusive, de sorte qu’un copropriétaire n’a pas qualité à agir à cette fin, celui-ci n’ayant qualité à agir seul qu’en ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son lot.

Dans ces conditions, dans la mesure où les demandes 2, 3 et 4 consistent en une demande s’assimilant à une demande en recouvrement de charges communes qui relève de la seule compétence du syndicat des copropriétaires, celles-ci seront déclarées irrecevables, M. [P] ne disposant pas de la qualité à agir à cette fin.

S’agissant de la demande n°5, consistant en des dommages et intérêts pour « accaparement des parties communes », outre qu’elle correspond aux mêmes charges que celles dont il demande le versement dans les demandes précédentes, il sera également jugé que M. [P] ne dispose pas de la qualité à agir à cette fin, s’agissant d’une demande portant sur la quote-part des charges communes correspondant aux tantièmes de M. [P], et donc là encore d’une action relevant de la compétence exclusive du syndicat des copropriétaires.

En revanche, s’agissant de la demande n°6 de condamnation du syndic de copropriété à lui verser la somme de 17.500 euros à titre de dommages et intérêts, qui constitue une action en responsabilité délictuelle à l’égard du syndic, le moyen tiré du défaut de qualité à agir sera écarté. En effet, il est indifférent que M. [P] dispose ou non de la qualité de copropriétaire à la date de l’introduction de la présente instance, toute personne ayant qualité à agir pour rechercher la responsabilité du syndic en cas de faute lui ayant causé un préjudice, les stipulations de l’acte de vente des lots de M. [P] n’étant par ailleurs pas opposables aux tiers et ne concernant que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur.

De même, la demande n°1 relative à la demande de désignation d’un expert n’est pas entachée d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, ne s’agissant pas d’une action attitrée.

1.2. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il convient d’examiner, s’agissant des demandes n°1 et n°6, qui ne sont pas déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir, le moyen tiré à titre subsidiaire de l’acquisition de la prescription.

Subsidiairement, le syndic de copropriété soutient que les demandes formulées à son encontre sont prescrites dès lors qu’elles remontent pour certaines à 1996.

M. [P] oppose pour sa part que le point de départ de la carence du syndic qui fonde ses demandes est fixé le 24 octobre 2022, date de l’assemblée générale, et qu’il a assigné le syndic le 20 octobre 2023, qu’il n’est donc pas prescrit.

Sur ce,

Comme indiqué plus haut, l’action engagée par M. [P] en responsabilité délictuelle à l’encontre du syndic est une action personnelle soumise au délai de prescription de l’article 2224 du code civil.

Cet article dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il résulte de ce texte que le point de départ de la prescription ne peut dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en œuvre un droit.

En l’espèce, l’action engagée par M. [P] est fondée sur l’inaction du syndic s’agissant du paiement des sommes dues par Mme [Y] au titre de la prétendue occupation des parties communes. Il indique au soutien de cette demande, que l’assemblée générale du 22 juin 2012 a voté la restitution des parties communes par Mme [Y] ou son rachat et que le syndic a été mandaté pour engager une procédure judiciaire à son encontre. Il précise par ailleurs avoir contacté le syndic à plusieurs reprises sur les suites données et n’avoir obtenu aucune réponse et avoir adressé une lettre au syndic le 8 décembre 2016 pour demander l’application de la décision prise en assemblée générale le 22 juin 2012. Il précise par ailleurs que le point de départ de la prescription est l’assemblée générale du 24 octobre 2022 et qu’il n’est donc pas prescrit.

Outre que M. [P] ne verse aucune pièce dans le cadre de la présente procédure d’incident, il convient de relever qu’il situe lui-même le premier manquement allégué du syndic à ses missions en décembre 2016. C’est donc à compter de cette date qu’il a été mis en mesure d’agir en responsabilité contre le syndic et disposait d’un délai de 5 ans pour exercer son action, délai qui a expiré en décembre 2021. Même en considérant que l’assemblée générale du 26 juin 2017 serait susceptible de constituer le point de départ du délai, son action engagée par assignation délivrée le 20 octobre 2023 serait prescrite, la prescription étant dans cette hypothèse acquise en juin 2022. En tout état de cause, M. [P], qui situe le point de départ du délai de prescription à la date du 24 octobre 2022, ne produit aucune pièce au soutien de cette affirmation et ne permet pas au juge de la mise en état de considérer que cette assemblée générale peut constituer le point de départ du délai de prescription de son action.

Par ailleurs, la demande d’expertise des comptes du syndic sera elle aussi déclarée prescrite, celle-ci concernant une période débutant en 2012.

Toutes les demandes de M. [P] sont donc déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir ou d’acquisition de la prescription.

Sur les autres demandes

M. [P] est condamné aux dépens de l’incident.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler au syndicat des copropriétaires et au syndic la somme de 1.000 euros chacun et à Mme [Y] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, après débats en audience publique, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes suivantes formulées par M. [P] ;

— « condamner in solidum SARL Cabinet Charpentier et Mme [X] [R] à payer à M. [S] [P] la somme en principal de 26.000 euros au titre de l’inexécution de la décision d’assemblée générale du 26 juin 2017 » ;

— « condamner in solidum SARL Cabinet Charpentier et Mme [X] [R] à payer à M. [S] [P] la somme en principal de 10.500 euros au titre du non paiement des charges de copropriété de 2012 à 2017 » ;

— « condamner in solidum SARL Cabinet Charpentier et Mme [X] [R] à payer à M. [S] [P] la somme en principal de 8.750 euros au titre du non-paiement des charges de copropriété de 2018 à 2022 » ;

— « condamner in solidum SARL Cabinet Charpentier et Mme [X] [R] à payer à M. [S] [P] la somme de 20.543 euros au titre de dommages et intérêts pour accaparement des parties communes » ;

DÉCLARE irrecevables car prescrites les autres demandes ;

CONDAMNE M. [S] [P] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [P] à régler la somme de 1.000 euros chacun au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]) et au cabinet Charpentier et la somme de 2.000 euros à Mme [H] [W] veuve [D] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 13] le 09 mai 2025

La greffière La juge de la mise en état