CG/LJ

Ordonnance N°

du 26 NOVEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00776 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JV73

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 9]

c/

S.E.L.A.R.L. [S]

[C] [O]

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT

rendue le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [7] située [Adresse 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [S], prise en la personne de Me [Y] [S], mandataire judiciaire de Mme [C] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Madame [C] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 05 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [O] est propriétaire des lots n°2 et 36 au sein de la résidence [Adresse 8] située à [Localité 6] (63).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [O] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par jugement en date du 24 juillet 2024, le tribunal judicaire de Clermont-Ferrand a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au profit de madame [C] [O], entrepreneur individuel et a désigné la SELARL [S] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier avec accusé de réception en date du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à la SELARL [S].

Par acte en date du 07 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE, a assigné madame [C] [O] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

CONDAMNER Madame [C] [O] à payer et porter au [Adresse 10] [Adresse 8] représenté par son syndic au titre des charges de copropriété impayées la somme de 3 095 € sans préjudice de toute autre somme due, ladite somme représentant les charges arrêtées à la date du 22 août 2024, et les provisions pour charges de l’exercice du 01/01/2024-31/12/2024 à hauteur de 268,25 €,CONDAMNER Madame [C] [O] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts,DIRE ET JUGER qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et de droit de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant dont la somme de 480.00 € au titre de la constitution du dossier (art 9.1 contrat de syndic),CONDAMNER Madame [C] [O] au règlement de la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens outre intérêts à compter de la mise en demeure.Par acte en date du 26 septembre 2024, le [Adresse 10] [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE a appelé en cause la SELARL [S], mandataire judiciaire de madame [C] [O], aux fins de voir :

ordonner la jonction du présent appel en cause avec l’instance introduite sous le RG n°24/776, fixer la créance du syndicat de la Résidence [Adresse 8] à l’égard de Madame [C] [O] aux sommes dont le détail suit : 3095 € au titre des charges arrêtées à la date du 22 août 2024, et les provisions pour charges de l’exercice 01/01/2024-31/12/2024 à hauteur de 268,25 €, 480 € au titre de la constitution du dossier (art 9.1 contrat de syndic), 2000 € à titre de dommages-intérêts, 700 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, condamner madame [C] [O] aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective. La jonction des deux procédures a été ordonnée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires a sollicité la fixation de sa créance.

Madame [O] et la SELARL [S] n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la créance au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes de l’article L.631-14 du Code de commerce, les articles L. 622-3 à L. 622-9, à l’exception de l’article L. 622-6-1, et L. 622-13 à L. 622-33 sont applicables à la procédure de redressement judiciaire, sous réserve de dispositions particulières.

L’article L622-21 du Code de commerce dispose : « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1o A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2o A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent […] »

Selon l’article L622-22 du même code, « sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires entend voir fixer le montant de sa créance d’arriéré de charges à l’encontre de madame [C] [O], laquelle fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire selon jugement du tribunal judicaire de Clermont-Ferrand en date du 24 juillet 2024.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réclame la fixation de sa créance à la somme de 3095 euros au titre des charges arrêtées à la date du 22 août 2024.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un règlement de copropriété un relevé de copropriétéun contrat de syndicun procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2022un procès-verbal de l’assemblée générale du 07 mars 2023une attestation de non-recoursles appels de fonds et régularisation des charges un commandement de payer du 05 décembre 2023une mise en demeure du 12 juillet 2024 avec accusé de réception un décompte actualisé au 22 août 2024.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaitrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 1 750,65 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires sera fixée à la somme de 1 750,65 euros au titre des charges impayées, selon décompte arrêté au 22 août 2024.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Il y a ainsi lieu de constater la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mars 2023, outre les provisions sur travaux.

Outre les charges de copropriété échues, madame [C] [O] est redevable des provisions non encore échues pour les lots n° 02 et 36, d’un montant de 268,25 euros.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires sera fixée à la somme de 268,25 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues.

2/ Sur la créance au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires réclame la fixation du montant des frais engagés pour le recouvrement de sa créance pour un montant total de 1344,35 euros selon décompte arrêté au 22 août 2024, comprenant :

une mise en demeure du 19 janvier 2023 pour 45,60 eurosune mise en demeure du 12 mai 2023 pour 33,60 eurosune mise en demeure du 19 octobre 2023 pour 45,60 eurosune mise en demeure du 09 novembre 2023 pour 33,60 eurosdes frais contentieux 3203-0032-20231204 du 04 décembre 2020 pour 480 eurosun commandement de payer pour 124,95 eurosdes frais contentieux 3203-0032-20231204 pour 480 eurosdes frais de signification d’assignation pour 55,40 eurosune mise en demeure du 08 juillet 2024 pour 45,60 euros.Il résulte de ce qui précède que les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, ainsi que les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera fixée à la somme de 328,95 euros, correspondant aux frais nécessaires exposés par ce dernier à savoir les mises en demeure et le commandement de payer précités.

3/ Sur la créance au titre des dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation d’une créance de 2000 euros à titre dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi de la défenderesse et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement.

En conséquence, aucune créance ne saurait être fixée à ce titre et cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Aux termes de l’article L622-17 du Code de commerce :

« I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.-Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

III.-Leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

1° Les créances de salaires dont le montant n’a pas été avancé en application des articles L. 143-11-1 à L. 143-11-3 du code du travail ;

2° Les prêts consentis ainsi que les créances résultant de l’exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l’article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l’activité pendant la période d’observation et font l’objet d’une publicité. En cas de résiliation d’un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article ;

3° Les autres créances, selon leur rang.

IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. »

En l’espèce, la défenderesse sera condamnée à payer la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de justice à la charge du redressement judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

FIXE à la somme de MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS ET SOIXANTE-CINQ CENTIMES (1750,65 €) la créance du [Adresse 10] [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE à l’égard de madame [C] [O] correspondant à l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 22 août 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 08 juillet 2023,

FIXE à la somme de Deux cent soixante-huit euros et vingt-cinq centimes (268,25 €) la créance du [Adresse 10] [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE à l’égard de madame [C] [O] au titre des charges exigibles mais non encore échues pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

FIXE à la somme de Trois cent vingt-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes (328,95 €) la créance du [Adresse 10] [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE à l’égard de madame [C] [O] au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de fixation de dommages et intérêts,

CONDAMNE madame [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la SARL CITYA JAUDE la somme de DEUX CENT CINQUANTE (250 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE madame [C] [O] aux entiers dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective ouverte par jugement du 24 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,