Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 21 janvier 2026, n° 25/07819

TJ Strasbourg 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Congé régulier pour non-paiement des loyers
La cour a constaté que le congé a été délivré dans les formes requises et que la locataire n'a pas contesté sa validité, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Absence de bonne foi du locataire
La cour a jugé que la locataire, en raison de ses impayés et de son comportement, ne peut prétendre au maintien dans les lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas contesté le montant des arriérés et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, occupant sans droit, doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à son évacuation.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 21 janv. 2026, n° 25/07819
Numéro(s) :	25/07819
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	31 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 25/07819 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/07819 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ3Z

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Mme [M] [G]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [M] [G]

demeurant [Adresse 7],

[Localité 5]

comparante à l’audience du 17 octobre 2025 – non comparante et non représentée à l’audience de plaidoiries

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[L] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 20 février 2017 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 8], devenu OPHEA a donné à bail à Mme [M] [G] et M. [O] [J] un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 03520331 – 5ème étage – porte n° 51 sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 352,49 € et une provision sur charges de 105,23 €.

M. [O] [J] a quitté les lieux à la suite du divorce du couple en 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 novembre 2024.

Le bailleur a notifié à Mme [M] [G], par signification du 2 janvier 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 2024 non réclamée, son congé pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Mme [M] [G] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 octobre 2025, par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 2 900 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 538,31€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 17 octobre 2025, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence de la locataire.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 21 novembre 2025 en raison de règlements récents, la défenderesse précise qu’elle ne demande pas de délais de paiements pour les frais et dépens.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et indique que la dette s’est reconstituée. Il demande l’expulsion.

Mme [M] [G] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter à l’audience de renvoi.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. »

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le Chapitre I : Du maintien dans les lieux , “Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.”

Par signification du 2 janvier 2025 à Mme [M] [G] de la lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 2024 non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 28 février 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que la locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé.

Elle ne conteste pas la régularité de ce congé de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 28 février 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, " N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux. "

Qu’il est constant que la locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 14 août 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi du locataire et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 14 août 2025, date de l’assignation. A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 900 €. La locataire règle de manière très irrégulière et le plus souvent partielle son loyer selon extrait de compte du 6 octobre 2025.

Le montant de la dette locative, sa persistance, les retards de paiement, les paiements partiels caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l’assignation.

Mme [M] [G], occupante sans droit ni titre, sera ainsi condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir de 15 août 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Mme [M] [G] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’elle occupe.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA, produit un décompte arrêté à la date du 20 novembre 2025 établissant que Mme [M] [G] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 250 €.

Mme [M] [G] n’apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 250 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de février 2024. Toutefois des paiements sont intervenus, le paiement du loyer courant avait repris et la dette avait été apurée.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [M] [G] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si Mme [M] [G] apure sa dette au titre du logement occupé, en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [M] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 2 janvier 2025 le bail d’habitation conclu le 20 février 2017 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA et Mme [M] [G] et M. [O] [J] et qui s’est poursuivi avec Mme [M] [G] portant sur un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 03520331 – 5ème étage – porte n° 51 sis [Adresse 1] est résilié à la date du 28 février 2025 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [M] [G] du droit au maintien dans les lieux à compter du 14 août 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE Mme [M] [G] à verser en deniers et quittances à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE Mme [M] [G] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 250 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Mme [M] [G] à s’acquitter de cette somme outre les condamnations aux dépens et sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard le 1er jour du mois suivant, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. Mme [M] [G] sera considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que Mme [M] [G] soit condamnée ainsi que tous occupants de son chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu’en tant que de besoin l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

CONDAMNE Mme [M] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [G] à verser à OPHEA, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], la somme de 100 € en application de l’article 700 du code de procédure civil ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN