Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 3 octobre 2025, n° 24/13587

TJ Paris 3 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action
La cour a jugé que l'action exercée par le syndicat des copropriétaires est une action réelle immobilière, soumise à un délai de prescription de trente ans, et que la société Coluni n'a pas prouvé que les constructions avaient été édifiées avant le 29 octobre 1994.
Rejeté
Absence de fondement juridique
La cour a considéré que les demandes de dommages-intérêts étaient irrecevables en raison de l'irrecevabilité des demandes principales.
Accepté
Intérêt à agir
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires conserve un intérêt à agir, même si la demande est devenue sans objet, car elle a été introduite avant l'abattage.
Accepté
Frais exposés
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser la société Coluni pour les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires a assigné la société Coluni pour demander la remise en état d'une partie commune, incluant la suppression d'un local poubelles, le nettoyage, le dégoudronnage, la revégétalisation, l'élagage et l'abattage d'un tilleul. Il sollicite également des dommages-intérêts et le remboursement des frais de justice.

La société Coluni a soulevé des fins de non-recevoir, arguant de la prescription pour les demandes relatives au local poubelles et du défaut d'intérêt à agir pour l'abattage du tilleul, ce dernier ayant déjà été abattu. Le juge de la mise en état devait statuer sur ces incidents de procédure.

Le juge a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable concernant la demande d'abattage du tilleul, considérant que l'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de l'instance. En revanche, il a déclaré le syndicat irrecevable pour les demandes relatives au local poubelles, estimant que l'action était prescrite car les constructions étaient antérieures au délai de trente ans.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 3 oct. 2025, n° 24/13587
Numéro(s) :	24/13587
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Edouard LAGRAULETLaurent MEILLET
Cabinet(s) :	LAGRAULET-DE PLATER
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ] [ Localité 1 ] [ Adresse 8 ] ) c/ S.A.S. COLUNI

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LAGRAULET

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e MEILLET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/13587

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CQN

N° MINUTE :

Assignation du :

30 octobre 2024

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 3 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 8]), représenté par son syndic, le cabinet MONTFORT & BON

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0428

DEFENDERESSE

S.A.S. COLUNI

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Pierre-Edouard LAGRAULET de l’AARPI LAGRAULET – DE PLATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0395

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assisté de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 3 septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 3 octobre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris (« [Adresse 11] ») a fait assigner la société Coluni devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MONTFORT & BON en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

— ORDONNER à la société COLUNI de remettre en état le lot numéro 390 tel qu’il se trouvait avant cette appropriation et installation illicites et plus particulièrement :

* La suppression du local poubelles édifié illégalement sur le lot 390,

* Le nettoyage de cette zone polluée par les déchets stockés,

* Le dégoudronnage de la zone,

* La revégétalisation de la zone selon un plan préalable validé par le Syndicat des Copropriétaires,

* L’élagage des arbres de hautes tiges

* L’abattage du tilleul mort et le remplacer par un arbre dont l’essence doit être préalablement convenue avec le Syndicat des Copropriétaires.

— ASSORTIR la présente remise en état d’une astreinte de 1.800,00 € par jour de retard à l’issue du délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour effectuer les travaux de remise en état pour une période de trois mois.

— CONDAMNER la société COLUNI au paiement de la somme de 15.000,00 € à titre de dommages-intérêts,

— CONDAMNER la société COLUNI à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société COLUNI aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET qui le requiert conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Par conclusions notifiées le 3 mars 2025, 27 juin 2025, 1er juillet 2025, 30 juillet 2025 et 28 août 2025, la société Coluni a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin que celui-ci déclare les demandes adverses irrecevables – outre demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 22 avril 2025, 31 juillet 2025 et 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires a répliqué sur l’incident et conclut à la recevabilité de ses demandes – outre demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2025, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

1 – Sur la recevabilité

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. L’intérêt qu’a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l’introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet.

Il résulte de ces dispositions qu’il ne peut être exigé du demandeur qu’il démontre une légitimité ou d’une certitude d’un intérêt à agir : le défaut d’intérêt s’entend d’une absence objective d’intérêt à agir, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le fond du litige. Il est de même rappelé que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En application des articles 2222 et 2224 du code civil, auxquels renvoie l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, il est tout d’abord constaté que la société Coluni renonce à solliciter l’annulation de l’acte introductif d’instance, devant l’habilitation à agir donnée au syndic par l’assemblée générale le 13 février 2025.

Elle soulève deux fins de non-recevoir distinctes à l’encontre des demandes adverses.

— Sur la prescription

La société Coluni conteste la recevabilité des demandes tendant à voir ordonner la « suppression du local poubelles édifié illégalement sur le lot 390 ; le nettoyage de cette zone polluée par les déchets stockés ; le dégoudronnage de la zone ».

Au soutien de cette fin de non-recevoir, elle expose que l’action exercée par la copropriété vise à obtenir la cessation d’un abus de jouissance d’une partie commune et la suppression de travaux ou la démolition de constructions affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; qu’elle constitue donc une action personnelle, qui obéit par conséquent à un délai de prescription de cinq ans ; que le syndicat des copropriétaires soutient à tort qu’il s’agirait d’une action réelle soumise à un délai de trente ans, dans la mesure où la construction édifiée est aisément démontable et n’entraîne aucune appropriation des parties communes, et où la copropriété reconnaît en outre qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire à la majorité de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu’en toute hypothèse, il est démontré que l’abri à poubelles tout comme le chemin bitumé existent depuis plus de trente ans.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que contrairement à ce que soutient la société Coluni, l’action qu’il exerce est une action réelle qui se prescrit par l’écoulement de trente ans, dès lors qu’elle vise à mettre fin à une appropriation des parties communes par un copropriétaire ; que le local poubelles édifié ne constitue pas une construction dite « légère » en ce qu’elle serait aisément démontable et en bois, mais au contraire une installation pérenne scellée dans une dalle en béton ; que les attestations produites par la société Coluni échouent à rapporter la preuve de l’existence du local litigieux avant le 31 octobre 1995, qui constitue le point de départ de la prescription trentenaire ; qu’il ne peut être tiré aucune conclusion probante de la présence d’un compteur de gaz antérieur à la création de la copropriété, ou encore de la modification de l’usage fait de parties privatives ; que le chemin bitumé ne constitue aucunement une issue de secours ou une voie d’accès pour personnes à mobilité réduite.

Sur ce,

* En premier lieu, les parties débattent de la nature de l’action exercée par le syndicat des copropriétaires, et du délai de prescription qui lui est applicable.

Il résulte des dispositions de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que l’action visant à obtenir la démolition de travaux non autorisés en parties communes est une action personnelle, soumise à un délai de prescription de cinq ans. Toutefois, l’action présente un caractère réel lorsque les travaux entraînent une appropriation des parties communes, et se prescrit ainsi par trente ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, la copropriété demande au tribunal d'« ordonner à la société COLUNI de remettre en état le lot numéro 390 tel qu’il se trouvait avant cette appropriation et installation illicites et plus particulièrement : la suppression du local poubelles édifié illégalement sur le lot 390 ; le nettoyage de cette zone polluée par les déchets stockés ; le dégoudronnage de la zone ».

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que la construction litigieuse est un appentis en bois édifié contre un mur, comportant un toit recouvert de métal ainsi que des portails. La structure est insérée dans des pieds métalliques, eux-mêmes fixés par « boulonnage » dans le bitume.

Bien que cela n’emporte pas de conséquences juridiques, il convient de relever que cet appentis ou « abri » ne peut être qualifié de local, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une pièce située dans un bâtiment.

Sur l’existence d’une appropriation des parties communes, la société Coluni soutient que l’appentis est un simple « aménagement » facilement démontable, et qu’il ne traduirait ainsi aucune intention de s’approprier la partie commune.

S’il apparaît en effet que l’abri à poubelles édifié dans la cour commune n’est pas une construction « en dur », et qu’il pourrait donc être « déconstruit » pièces par pièces plutôt que démoli comme le serait un bâtiment, il ne s’agit cependant pas, au regard de ses dimensions et de son poids, d’une structure aisément démontable ni d’une « installation légère ».

Cette construction manifeste donc l’intention de son auteur de s’approprier la surface sur laquelle elle est édifiée, avec pour effet de priver les autres copropriétaires de la possibilité d’en jouir également.

L’action exercée par le syndicat des copropriétaires, qui vise à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété revendiqué sur la surface où est édifiée l’abri litigieux, est par conséquent une action réelle immobilière soumise à un délai de prescription de trente ans.

* Sur le point de départ du cours de la prescription, il est constant que le syndicat des copropriétaires a agi envers la société Coluni par une assignation signifiée le 30 octobre 2024.

Il appartient par conséquent à cette dernière de rapporter la preuve que les constructions dont la démolition est sollicitée ont été édifiées avant le 29 octobre 1994.

A cet effet, la société Coluni verse aux débats onze attestations, dont les auteurs s’accordent quant au fait d’avoir toujours connu l’abri à poubelles dans son lieu de situation actuel, tout comme l’existence d’un chemin bitumé menant à un compteur de gaz. La majorité d’entre eux a vu ces installations à partir des années 2000, mais trois attestants indiquent les avoir constatées il y a « plus de trente ans » (Mme [F] [Z]), « depuis 1997 » (M. [X]) et même « depuis 1992 » (M. [V]).

Par ailleurs, la réalisation de travaux en 2006 pour un montant de 11 725 euros TTC – lequel apparait conséquent s’agissant d’un appentis accueillant des bennes à ordures -, accrédite l’hypothèse d’une rénovation d’un ouvrage plus ancien, construit a minima dans les années 1990.

En outre, les plans annexés au permis de construire accordé en 1977 à la propriétaire du bâtiment aujourd’hui propriété de la société Coluni révèlent qu’existaient déjà, à cette date, des chemins bitumés ayant fonction d’issue de secours et donnant sur le jardin.

Enfin, et surtout, il est rapporté la preuve que le poste de livraison de gaz de ville a été installé en 1951 et que le contrat de fourniture d’énergie qui lui est lié est en vigueur depuis plus de trente ans. Le chemin bitumé dont le « dégoudronnage » est sollicité menant directement à ce poste de livraison de gaz, il apparaît ainsi que ces deux éléments ont très probablement été créés concomitamment.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la société Coluni n’invoque pas l’existence d’un compteur de gaz installé en 1951 ou un changement d’usage de parties privatives pour revendiquer un droit réel sur les parties communes, mais uniquement dans le but de déterminer la date à laquelle les constructions litigieuses ont été édifiées.

Il résulte des constats qui précèdent que tant l’abri à poubelles que la « zone goudronnée » aux alentours ont été créés avant le 29 octobre 1994. L’action exercée par le syndicat des copropriétaires est par conséquent atteinte par la prescription et devra être déclarée irrecevable.

— Sur l’intérêt à agir

La société Coluni conteste également la recevabilité de la demande tendant à voir ordonner « l’abattage du tilleul mort » et son « remplacement par un arbre dont l’essence doit être préalablement convenue avec le syndicat des copropriétaires ».

Elle fait à cet égard valoir qu’alors que l’intérêt à agir doit être né et actuel, et qu’une action relative à la suppression d’un trouble qui aurait cessé doit être déclarée irrecevable, le tilleul faisant l’objet du litige a d’ores et déjà été abattu ; que le syndicat des copropriétaires est par conséquent dépourvu de tout intérêt à agir.

A titre liminaire, il doit être relevé qu’alors que le syndicat des copropriétaires consacre d’importants développements pour démontrer son intérêt à agir, cette fin de non-recevoir n’est soulevée qu’à l’encontre de la demande tendant à voir ordonner l’abattage du tilleul et son remplacement par un autre arbre. La recevabilité d’une partie des autres demandes était contestée au moyen pris de la prescription, mais pas d’un défaut d’intérêt à agir.

Les moyens soulevés à propos du terrassement du lot n°390, de la construction de l’abri/local poubelles, de l’existence de troubles anormaux du voisinage, de manquements au règlement de copropriété, ou encore d’une perte d’ensoleillement et de luminosité constituent des moyens de fond, qui ressortent de la compétence du tribunal et non du juge de la mise en état.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le tilleul dont l’abattage est demandé par le syndicat des copropriétaires a été abattu en janvier 2025.

L’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, et ne peut dépendre de circonstances ultérieures qui auraient rendu la demande sans objet (Cass. 2e civ., 13 juil. 2006, n° 05-11.389, publié au bulletin).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires conserve un intérêt à agir pour solliciter l’abattage du tilleul, même s’il est constant que celui-ci a d’ores et déjà été abattu. Bien que sa demande apparaisse désormais sans objet, elle demeure recevable.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront réservés.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Coluni ayant soulevé avec succès une fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires sera condamné à l’indemniser des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer, et ce à hauteur de 1 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande tendant à voir ordonner « l’abattage du tilleul mort et le remplacer par un arbre dont l’essence doit être préalablement convenue avec le syndicat des copropriétaires » ;

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes tendant à voir ordonner :

« – La suppression du local poubelles édifié illégalement sur le lot 390 ;

— Le nettoyage de cette zone polluée par les déchets stockés,

— Le dégoudronnage de la zone »

RÉSERVE les dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société Coluni la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 7 janvier 2026 à

10 heures, pour conclusions en défense de la part de la société Coluni ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 9] le 3 octobre 2025.

La greffière Le juge de la mise en état