TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/51435 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7CP2

N° : 10

Assignation du :

21 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LES JARDINS D’ARTOIS

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe PACCIONI, avocat au barreau de PARIS – #A0749

DEFENDERESSE

S.A.S. KLEMURS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Raffaella CACCINI MCLEAN, avocat au barreau de PARIS – #D1854

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 17 janvier 2013, la SCA Klemurs a consenti à la SARL Les Jardins d’Artois, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] à [Localité 4] pour y exercer les activités de jardinerie, animalerie, décoration et fleuristerie.

La toiture de ces locaux est constituée d’une partie avec couverture verrière (dite « serre froide » ou « marché aux fleurs ») et d’une partie dite « serre chaude «  ou « rotonde ».

Se plaignant d’infiltrations en provenance de la verrière et de l’absence d’intervention du bailleur, la société Les Jardins d’Artois a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 29 août 2018, Monsieur [K] [T] a été désigné en qualité d’expert et a déposé son rapport le 1er juin 2019.

Saisi par la société Les Jardins d’Artois, le tribunal judiciaire de Paris a, le 21 février 2024, notamment condamné la société Klemurs « à faire effectuer les travaux préconisés par Monsieur [K] [T], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 1er juin 2019, sans astreinte ».

Exposant qu’elle subit désormais des infiltrations en provenance de la serre chaude et du patio et que l’injonction à exécuter les travaux ordonnée par le jugement du 21 février 2024, qui ne portait que sur la serre froide, n’a toujours pas été exécutée, la société Les Jardins d’Artois a, par exploit délivré le 21 février 2025, fait citer la société Klemurs devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles d’injonction à réaliser des travaux et à voir ordonner le paiement de provisions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant été enjointes de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 3 juin 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

— débouter la défenderesse de ses demandes,

— condamner la défenderesse à assumer tous travaux de réfection tels que préconisés par l’expert sur les postes réfection de la toiture, sous un mois à compter de l’ordonnance sans attendre la signification, sous astreinte de 500€ par jour de retard,

— à défaut, ordonner une mesure d’expertise,

— condamner la défenderesse à payer par provision la somme de 192 291,42€ au titre du préjudice de jouissance entre le 7 décembre 2021 et le 31 mai 2025 (17 882,03€ x 41 mois = [17 882,03€ x 8/30] x 0,20),

— la condamner au paiement par provision de la somme de 17 882,03€ par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 1er juin 2025 jusqu’à achèvement des travaux et vérification de leur conformité,

— la condamner au paiement de la somme de 4500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la défenderesse sollicite de déclarer la requérante irrecevable en ses prétentions et de l’en débouter. Elle sollicite qu’il lui soit donné acte de son engagement définitif de financer le coût de la réfection de la verrière de la serre froide selon le devis de la société CMF Project du 7 mai 2025, soit le poste « Rénovation couverture MAF » pour un coût maximum de 370 475€ HT sous réserve de sa conformité à la réglementation applicable notamment en matière de sécurité.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Ne créant aucun droit pour les parties, la demande de donner acte d’un engagement à exécuter des travaux ne revêt pas les caractéristiques de la prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et il n’y sera pas répondu.

Sur la demande d’injonction à faire des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut s’agir tant de la violation des lois ou règlement, que d’une convention, même si la validité de celle-ci est contestée.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Enfin, en vertu de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans son dispositif et non des motifs de la décision.

Il appartient donc à la requérante, nonobstant les termes du jugement du 21 février 2024, de démontrer que la réparation des désordres pèse de façon évidente sur le bailleur, lequel en n’y procédant pas, viole les stipulations contractuelles, cette violation étant à l’origine d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est constant comme résultant des débats que le jugement du 21 février 2024 du tribunal judiciaire de Paris et l’injonction à procéder aux travaux ne portent que sur la serre froide, comme cela résulte des énonciations suivantes «il convient de constater que la locataire admet que sa demande ne porte que sur la « serre froide » (« marché aux fleurs » sur les plans) ayant fait l’objet de l’expertise judiciaire et non sur la « serre chaude »). »

Ce jugement s’est fondé sur le rapport d’expertise judiciaire déposé le 1er juin 2019, qui a constaté que :

« Lors de la visite du 28 novembre 2018, jour de pluie, (…) de nombreuses fuites à travers la couverture en verre, laissant autant de flaques sur le sol, devenu glissant. Les châssis ouvrants, au droit desquels on retrouve des flaques, semblent également être concernés.(…)

Ces désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage.

En revanche, ils hasardent la sécurité des clients de la jardinerie, par les éventuelles glissades sur les flaques d’eau.(…)

Les fuites apparaissent essentiellement dans les angles des verres.

En effet, par les interstices crées par le système constructif, l’eau de pluie pénètre sous le joint, entraînant les poussières, algues, qui obstruent le drain, et permettent ainsi l’apparition des fuites. La superposition des verres crée également un vide sous la partie basse du verre amont (puisqu’il n’est plus appuyé sur le profil prévu pour le supporter), par lequel l’eau peut perler, d’autant qu’il n’existe aucun système de goutte d’eau qui permettrait de renvoyer celle-ci vers le drain.

La conjonction de la présence des poussières (défaut d’entretien) et de la conception du système est à l’origine des désordres.»

Le rapport d’expertise rappelle également que « La jardinerie, dont il s’agit, a été construite en 2000 par CMF Groupe et comprend :

— une serre chaude, octogonale,

— six éléments rectangulaires de dimensions diverses

soit une surface d’environ 4500 m².

(…)

La couverture est constituée :

— pour partie (env. 1000 m²) de plaques nervurées translucides de polycarbonate,

— ou (sur env. 3500 m²) de volumes de verre armé disposés en écailles, selon des brevets déposés par CMF vers 1997 (?) ».

Selon ces indications, les couvertures sont constituées soit de plaques de polycarbonate, soit de verre armé.

Les parties conviennent que le rapport d’expertise n’a porté que sur la serre froide, comme cela résulte de la photographie prise par l’expert et insérée dans son rapport et qui ne concerne que le bâtiment rectangulaire, correspondant à la serre froide.

Et, dès lors qu’il n’est pas établi que les couvertures des serres chaudes et patio sont constituées de la même façon que la serre froide, la requérante ne peut extrapoler les conclusions émises par l’expert sur la serre froide pour les appliquer à la serre chaude et sur le patio.

La requérante verse aux débats un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 9 septembre 2022 qui mentionne dans la partie serre chaude / dôme, la présence d’une fuite sur la pointe de la toiture, la présence d’eau au sol au niveau de l’entrée, l’eau s’écoulant au niveau des portes et pénétrant dans les coffres des portes à ouverture automatique. Dans la partie patio, il constate la présence de flaques relativement abondantes d’eau au sol, l’eau s’écoulant de la toiture et s’écoulant sur le chemin de câbles.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 19 novembre 2024, à la suite de fortes pluies, relève que dans le patio, de l’eau goutte en provenance de la toiture, et constate la présence d’eau dans les pots de fleurs ainsi que des flaques d’eau au sol ; que dans la zone serre chaude, de l’eau goutte en provenance de la toiture, et que le sol est humide.

Il résulte donc de ces constatations que les conclusions de l’expert relatives à la dangerosité du sol pour les clients et salariés de la société Les Jardins d’Artois peuvent s’appliquer à la serre chaude et au patio, et il est établi, avec l’évidence requise en référé, que les infiltrations en provenance des couvertures de ces deux bâtiments portent atteinte à la destination de l’immeuble et que ces locaux, qui sont ouverts au public, ne sont pas conformes à leur destination contractuelle.

Les articles 14.2.7 et 27 des conditions particulières du contrat de bail stipulent que « toutes les réparations, grosses ou menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, et volumes verriers seront à sa charge exclusive [du preneur], sauf celles qui affecteraient la structure, et à l’exception des vitres des verrières ou volumes verriers, et la solidité générale de l’immeuble qui resteront à la charge du bailleur au titre de l’article 606 du Code civil ».

Les parties ont ainsi convenu de mettre à la charge du bailleur les réparations lorsque les désordres affectent la structure et la solidité de l’immeuble.

Toutefois, les ces clauses dérogatoires étant d’interprétation stricte, elles ne peuvent avoir pour conséquence de vider de sa substance l’obligation de délivrance, et au cas présent, telle qu’elle est rédigée, cette clause laisse, à l’évidence, à la charge du bailleur, les travaux de l’article 606 du code civil, qui vise précisément les couvertures.

La défenderesse soutient qu’il n’est pas exclu que l’état de la toiture résulte d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

A ce titre, le rapport établi par la société Bureau Véritas du 9 janvier 2017 conclut que « Les façades essentiellement vitrées manquent d’entretien et des châssis fissurés ont été constaté par endroits. Les couvertures en verre armés sont également détériorés et nécessitent des interventions de remplacement afin d’éviter les risques de chutes de verre et les infiltrations d’eau.

De par la conception des bâtiments les couvertures ne sont pas accessible. A ce titre il conviendra de prévoir des moyens d’intervention sécurisés de type nacelle ou échafaudage afin de procéder au travaux de réfection ou de maintenant des couvertures ».

L’expert judiciaire relève également que « il n’existe aucun système installé sur la toiture qui aurait permis de faciliter l’entretien des verrières (rails, crochets) », l’utilisation du pluriel pour désigner les verrières permettant d’en déduire que le système constructif n’a pas envisagé de permettre un nettoyage, sans qu’il ne soit procédé à la dépose des verres.

Il s’ensuit qu’un défaut d’entretien de la couverture, en raison de sa complexité et dangerosité, ne peut être reproché au locataire, étant au demeurant précisé que le bailleur n’apporte aucun élément de nature à établir une telle responsabilité, les courriers électroniques des mois de décembre 2020 ne permettant pas d’en déduire un défaut d’entretien.

La dernière intervention sur les chéneaux et joints effectuée par le bailleur le 13 mai 2025 ne semble pas avoir permis de mettre un terme aux infiltrations, compte tenu des photographies communiquées par le preneur dans ses écritures et qui ne sont pas contestées en défense, dont il résulte que le 25 mai suivant, le sol devant les caisses était recouvert de flaques d’eau.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparation constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en lui ordonnant de faire cesser les infiltrations affectant la couverture du patio et de la serre chaude.

Compte tenu du délai écoulé depuis la décision prononcée le 21 février 2024 qui a enjoint le bailleur à effectuer des travaux, sans qu’à ce jour, ils n’aient été réalisés de façon satisfaisante, il y a lieu d’assortir la décision d’une astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le jugement du 21 février 2024 a, selon l’objet du litige circonscrit par les demandes des parties, condamné la société Klemurs à indemniser le préjudice de jouissance subi par son preneur à hauteur de 30% du montant du loyer, à compter du 28 novembre 2018 jusqu’au 6 décembre 2021.

Les juges du fond ne se sont estimés saisis que jusqu’au 6 décembre 2021 conformément à la demande de la société Les Jardins d’Artois.

Dès lors, aucune autorité de la chose jugée ne peut être opposée à la société Les Jardins d’Artois en ce qui concerne le préjudice de jouissance subi postérieurement au 6 décembre 2021, le jugement du 21 février 2024 n’ayant ni examiné ni a fortiori tranché cette question.

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire corroborées par les constats effectués en 2022 et en novembre 2024 ainsi que des interventions du bailleur aux fins de programmer des travaux de reprise des couvertures que les désordres affectent toujours l’exploitation des locaux commerciaux, ces désordres s’étant amplifiés par leur généralisation et les travaux effectués par le bailleur n’ayant pas permis d’y mettre un terme.

La présence de flaques d’eau et d’infiltrations lors des pluies génèrent un préjudice de jouissance que le tribunal a évalué à 30% du montant du loyer. Aucun élément ne permet de revenir sur cette appréciation, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande, la créance n’apparaissant pas sérieusement contestable, à hauteur de 192 291,42 euros au titre du préjudice de jouissance entre le 7 décembre 2021 et le 31 mai 2025 selon le calcul suivant : 17 882,03€ x 41 mois + (17 882,03€ x 8/30) x 0,20.

En revanche, compte tenu des difficultés réellement rencontrées par le bailleur quant à la reprise des désordres, il ne peut être accordé une indemnisation au titre du préjudice de jouissance à venir futur et incertain dans son ampleur, dès lors que cela suppose d’apprécier, dans l’hypothèse où des travaux seraient effectués mais qu’il demeurerait des infiltrations, la gravité de celles-ci et leur impact sur la jouissance des lieux.

Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Klemurs au paiement des dépens ainsi qu’à verser à la société Les Jardins d’Artois la somme de 4500€ au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Enjoignons la société Klemurs à faire cesser les infiltrations affectant les couvertures de la serre chaude et du patio des locaux donnés à bail à la société Les Jardins d’Artois, dans un délai de huit mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons qu’à défaut et passé ce délai, la société Klemurs sera redevable d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période maximale de trois mois ;

Condamnons la société Klemurs à verser à la société Les Jardins d’Artois la somme de 192 291,42 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi entre le 7 décembre 2021 et le 31 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande provisionnelle ;

Condamnons la société Klemurs à verser à la société Les Jardins d’Artois la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Klemurs au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN