TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [B] [F]

Madame [T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], dont le siège social est sis Repr par son Syndic le Cabinet FONCIA [Localité 8] [Adresse 9] – [Adresse 3]

représentée par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [F], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XZB

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [F] et M. [B] [F] sont propriétaires des lots n°268, 316 et 569 (425/100000, 10/100000, 30/100000) dans l’ensemble immobilier [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a assigné Mme [T] [F] et M. [B] [F] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par actes de commissaire de justice en date des 8 et 9 juillet 2024, afin d’obtenir, au visa du code civil et des dispositions légales fixant le statut de la copropriété, leur condamnation au paiement des sommes dues et de dommages et intérêts, outre le paiement des frais de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil justifiant de la signification aux défendeurs à la date du 26 septembre 2024 des conclusions déposées et visées par le greffier a sollicité du tribunal la condamnation de Mme [T] [F] et M. [B] [F] au paiement de :

—  3 987,69 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 12 juin 2023 et le 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 178,96 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il en résulte une augmentation des sommes dues depuis l’assignation.

Mme [T] [F] et M. [B] [F] régulièrement assignés à l’étude n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [T] [F] et M. [B] [F] sur les lots n°268, 316 et 569 (425/100000, 10/100000, 30/100000) dans l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 2],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 12 juin 2023 au 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel et attestant du solde débiteur de 3 987,69 euros récapitulé au décompte produit avec les dernières conclusions,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée des défendeurs à hauteur de la somme de 3 987,69 euros pour la période comprise entre le 12 juin 2023 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

Les intérêts au taux légal courront à compter des conclusions signifiées le 26 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure et alors qu’ils n’ont pas fait connaître leur véritable adresse, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [T] [F] et M. [B] [F] présentent des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis moins de deux ans et ont réglé la somme de 4 502,14 euros depuis l’assignation.

Si ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants, le règlement des sommes dues à la date de l’assignation y compris les frais de recouvrement, justifie de ramener la demande de dommages et intérêts à plus juste proportion et Mme [T] [F] et M. [B] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [F] et M. [B] [F], parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également solidairement condamnés à verser au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [T] [F] et M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, la somme de 3 987,69 euros pour la période comprise entre le 12 juin 2023 et le 1er octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [F] et M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [F] et M. [B] [F] aux dépens en ce compris les frais de sommation de payer et de traduction ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [F] et M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 4] et [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS Cabinet FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 21 février 2025

le greffier le Président