TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence DENOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02296 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HJS

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [U],

[Adresse 3]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [D],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02296 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HJS

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 22 novembre 2021, M. [M] [U] a loué à M. [B] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 723,38 €.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 5 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [B] [D] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3307, 77 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, M. [M] [U] a assigné en référé M. [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et prononcer la résiliation du bail à défaut,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification et sans délais du fait de l’augmentation dangereuse de la dette,

— condamner M. [B] [D] au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 8375, 22 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 3307, 77 € àet à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [B] [D] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé et des charges, TOM et assurances et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec débarrassage des meubles,

— condamner M. [B] [D] au paiement d’une somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 17 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, le conseil de M. [M] [U] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 11766, 26 € au 6 mai 2025, échéance de mai incluse. Il s’est refusé à tout délai.

Assigné à étude, M. [B] [D] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 14 février 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 9 CG) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [B] [D] n’ayant pas réglé la dette de 3307, 77 euros en principal dans les deux mois du commandement, ce qui n’est pas contesté en l’état du débat, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 6 septembre 2024.

M. [B] [D] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite passible du pouvoir du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

M. [B] [D], non comparant, n’a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avaient pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de mai 2024 à prendre légalement en considération pour lui accorder des délais. Au surplus, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer par à coups jusqu’en avril 2024 puis exponentiel depuis le mois de mai 2024 avec un seul paiement du loyer courant en août 2024.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [B] [D] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

M. [B] [D] n’ayant pas honoré ses échéances de loyer depuis le mois de mai 2024, soit plus d’un an, à l’exception d’un paiement isolé et sans tenter de convenir d’un échelonnement de paiement, il ne convient pas, au vu de ce maintien dans les lieux de mauvaise foi, de lui appliquer le délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il ne convient pas de prononcer à son encontre une astreinte, le recours à la force publique paraissant un levier suffisant.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [B] [D], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que M. [B] [D] reste débiteur envers M. [M] [U] d’une somme de 11.766, 26 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 6 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] [D] au paiement provisionnel de cette somme de 11.766, 26 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3307,77 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est impossible de lui accorder d’office un échéancier de paiement, le juge n’ayant aucune connaissance de ses ressources et charges.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 6 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [B] [D] au paiement provisionnel de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [B] [D] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [B] [D] à payer à M. [M] [U] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. [M] [U] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 6 septembre 2024 la résiliation du bail du 22 novembre 2021courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 723,38 €.

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

DIT inapplicable en l’espèce le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [B] [D] à payer à M. [M] [U] la somme provisionnelle de 11.766, 26 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3307,77 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [B] [D] à payer à M. [M] [U] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 6 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE M. [M] [U] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [B] [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [B] [D] à payer à M. [M] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT