TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/10/2025

à : – M^e M. CORNEAU

— M. [H] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 20/10/2025

à : – M^e M. CORNEAU

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/06316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAILG

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marion CORNEAU, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #X0001, substituée par M^e Margaux TOLLERON, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [E], [K] [U], demeurant [Adresse 2] (ÉTATS-UNIS D’AMÉRIQUE)

représenté par Monsieur [K], [E] [U], son père, muni d’un mandat écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Yasmine WALDMANN, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 août 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 par Madame Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 20 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAILG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 9 juin 2022, [B] [R] a donné à bail à [E] [U] un appartement meublé à usage d’habitation d’une surface de 23,40 m², sis [Adresse 3], 2ème étage sur cour, porte gauche face, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice avisé le 19 février 2025, [B] [R] a notifié à [E] [U] un congé pour vente à effet au 8 juin 2025 à minuit.

Par acte de commissaire de justice remis le 25 juin 2025 à personne, [B] [R] a assigné [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins, notamment, de voir constater la régularité du congé pour vente, ordonner l’expulsion des lieux de [E] [U] et condamner celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation et des provisions à valoir sur les préjudices.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26 août 2025.

[B] [R], représenté par son conseil, sollicite, en vertu de ses dernières écritures, de voir :

— constater que le congé pour vente notifié par [B] [R] le 19 février 2025 est valide ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation meublé conclu entre [B] [R] et [E] [U] depuis le 9 juin 2025 ;

— dire que le défendeur occupe le logement sis [Adresse 4] sur cour, porte gauche face, sans droit ni titre depuis le 9 juin 2025 ;

— constater que [E] [U] a quitté les lieux le 4 août 2025, sans état des lieux contradictoire et sans restitution des clefs ;

— condamner [E] [U] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle à hauteur de 835,95 euros par mois, charges comprises, à compter du 9 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner [E] [U] à payer, par provision, la somme de 10.000,00 euros en indemnisation du préjudice moral et matériel lié aux dégradations, troubles du voisinage et à la remise irrégulière des lieux ;

— ordonner la restitution immédiate de la clé manquante, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;

— débouter [E] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, incluant les frais de constat, le coût de délivrance du congé et de l’assignation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

[E] [U], régulièrement représenté par son père, [K] [U], muni d’un pouvoir, sollicite de voir :

— constater le handicap de [E] [U] ;

— constater la recherche de fuite d’eau (pièce n° 7) ;

— constater la déclaration de fuite d’eau dès juillet 2022 (pièce n° 5) ;

— déclarer que le congé pour vente est irrégulier compte tenu de l’insalubrité de l’appartement objet du bail ;

— constater que [E] [U] n’a pas fait l’objet par le bailleur d’une proposition de relogement ni d’une suspension de loyer ;

— constater que [E] [U] a quitté le logement le 4 août 2025 en remettant les clefs à l’agence LAFORÊT TOLBIAC ;

— débouter [B] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner [B] [R] à verser à [E] [U] la somme provisionnelle de 10.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner [B] [R] aux entiers dépens.

Il estime, d’une part, que le bailleur a abusé de sa faiblesse du fait de son handicap mental et, d’autre part, qu’il ne pouvait mettre fin au bail d’habitation compte tenu de l’état d’insalubrité du logement. Selon lui, son état de fragilité était connu par le bailleur, qui savait lors de la conclusion du bail que ses revenus étaient intégralement constitués de l’A.A.H.. Il affirme, en outre, que l’insalubrité a été reconnue par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6] et ressort de l’état des lieux d’entrée et de constats produits par [B] [R]. Il estime avoir informé son assurance et le bailleur de l’existence d’une fuite d’eau, dès juillet 2022, et avoir fait face à l’inertie de [B] [R] qui refusait de transmettre un planning d’intervention et une proposition de relogement. Il affirme que le logement a été rendu inhabitable suite à la poursuite de la fuite d’eau, due au comportement du bailleur.

S’agissant de la remise des clefs, il indique avoir déposé toutes les clefs qu’il possédait à l’agence LAFORÊT ouverte le jour de son départ des lieux. Il ne conteste pas ne pas avoir informé le bailleur de la date de son départ, mais assure avoir indiqué le lieu exact de la remise des clefs et ne pas en posséder d’autres. Il déclare à l’audience être hébergé chez son père, [K] [U], à [Localité 5] (ÉTATS-UNIS D’AMÉRIQUE).

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 avec prorogation au 30 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut, notamment, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des

charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé et/ou la résiliation du bail, mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à [E] [U], à effet au 9 juin 2022, a été renouvelé le 8 juin 2023, puis le 8 juin 2024 jusqu’au 8 juin 2025. Le bailleur a délivré à son locataire le congé par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2025, à effet au 8 juin 2025 à minuit.

Le congé pour vente de [B] [R] a, donc, été régulièrement délivré trois mois avant le terme, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’un logement meublé, avec mention du motif : la vente.

[E] [U] ne conteste pas à l’audience la forme du congé. Il conteste, néanmoins, la validité de ce congé, estimant avoir été victime d’abus de faiblesse et que l’insalubrité des lieux faisait obstacle à la délivrance d’un congé pour vente.

Toutefois, s’agissant de l’abus de faiblesse invoqué, il convient de relever que [E] [U] dispose de son entière capacité juridique et ne bénéficie pas d’une mesure de protection (habilitation familiale, curatelle, tutelle). Par ailleurs, s’il ressort des pièces qu’il produit qu’il bénéficie d’une reconnaissance M. D.P.H. et du versement de l’A.A.H., ces éléments ne permettent pas d’établir un état de fragilité de nature à faire sérieusement douter de son discernement et de ses capacités de consentement. Le dépôt de deux plaintes devant le procureur de la République de [Localité 6], sans preuve d’une ouverture d’une enquête ou du prononcé d’une condamnation judiciaire, n’est pas de nature à qualifier sérieusement un abus de faiblesse.

S’agissant de l’état d’insalubrité ou, à défaut, d’indécence, il convient de rappeler que ce moyen n’est pas de nature à priver le bailleur de son droit de délivrer un congé. En effet, les dispositions de l’article 1719 du code civil ne s’appliquent pas au congé pour vente. Au surplus, il convient de relever que par décision du 7 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a constaté que [E] [U] faisait obstacle à l’intervention du bailleur dans son logement pour rechercher et réparer la fuite d’eau, de sorte que le défendeur ne peut aujourd’hui se prévaloir d’un état d’indécence découlant de sa propre inertie.

Les moyens soulevés par [E] [U] ne constituent pas des contestations sérieuses et ne permettent pas d’écarter l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, [E] [U], en se maintenant dans les lieux postérieurement au 8 juin 2025 à minuit, est devenu occupant sans droit ni titre des lieux et a causé un trouble manifestement illicite au propriétaire jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux, postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[B] [R] affirme que [E] [U] a quitté les lieux le 4 août 2025, sans restituer l’ensemble des trois clefs, et a déposé une partie des clefs dans une agence qui n’a aucun lien contractuel avec le bail.

[E] [U] indique à l’audience avoir laissé toutes les clefs qu’il possédait à l’agence LAFORÊT TOLBIAC, seule agence ouverte le jour de son départ.

En l’espèce, [E] [U] s’est maintenu dans le logement après l’expiration du bail, le 8 juin 2025 à minuit, et n’a pas quitté les lieux avant le 4 août 2025. À l’audience, il n’est pas en mesure de démontrer avoir rendu l’ensemble des trois clefs de palier mentionnées dans l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement. [E] [U] a quitté les lieux brutalement, sans avertir son bailleur de son départ et en déposant les clefs dans une agence qui n’a aucun lien avec le bail d’habitation.

Or, en l’absence de libération effective des lieux avec restitution de toutes les clefs, l’occupation sans droit ni titre a continué à courir, même après le 4 août 2025.

À l’audience du 26 août 2025, [E] [U] déclare une nouvelle adresse d’habitation et assure ne plus avoir de clefs.

Compte tenu de la libération du logement par [E] [U] le 4 août 2025, puis de la déclaration à l’audience contradictoire du 26 août 2025 de sa nouvelle adresse, il convient de fixer la date de libération effective des lieux au 26 août 2025.

Par conséquent, [E] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 9 juin 2025, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu’au 26 août 2025.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers indexés

qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir 835,95 euros, charges récupérables incluses.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre [E] [U] à restituer la clé manquante, la libération effective des lieux étant arrêtée au 26 août 2025 avec possibilité pour le bailleur d’en reprendre pleinement possession.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral et matériel

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, [B] [R] invoque les dégradations locatives causées par [E] [U], les troubles du voisinage et l’anxiété et la fatigue générée par la difficile reprise des lieux.

Cependant, et comme relevé précédemment, ces prétentions nécessitent un débat au fond sur l’engagement de la responsabilité de [E] [U].

La juge des référés, juge de l’évidence, ne peut trancher sur ces demandes, qui seront dès lors rejetées.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, [E] [U] produit le courrier du S.T.H. du 23 juillet 2025 mettant en demeure le bailleur de prendre, dans un délai de trois mois, les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres causés par les infiltrations, le développement de moisissures et les condensations. Si cette pièce met en évidence un état d’indécence du logement, elle ne permet, néanmoins, pas de déterminer de manière incontestable la responsabilité du bailleur de la survenance de ces désordres. Il convient, par ailleurs, de relever que [E] [U] ne justifie pas avoir mis en demeure, par courrier recommandé, [B] [R] de réaliser des travaux de remise en état et qu’il ressort de la décision du 7 novembre 2024 que l’absence de recherche et de réparation de la fuite d’eau est due au comportement de [E] [U], qui refusait de laisser l’accès à son logement s’il n’était pas relogé.

Dès lors, il ne ressort pas des pièces produites par [E] [U] l’existence de manière incontestable d’un préjudice lié à un comportement de [B] [R].

Par conséquent, la demande d’indemnisation provisionnelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[E] [U], partie succombante, sera tenu aux entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût de l’assignation. Les frais de constat et de congé ne sont pas des frais obligatoires de procédure inclus dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à [B] [R] la charge des frais irrépétibles nécessairement engagés par lui au cours de la présente procédure. [E] [U] sera condamné à lui verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance le 19 février 2025 à [E] [U] d’un congé pour vente, relatif au bail conclu entre les parties, concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], 2ème étage sur cour, porte gauche face, sont réunies et que le bail a, ainsi, expiré le 8 juin 2025 à minuit ;

CONSTATE que les lieux ont été effectivement libérés par [E] [U] le 26 août 2025 ;

CONDAMNE [E] [U] à verser à [B] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 835,95 euros, charges récupérables incluses, à compter du 9 juin 2025 inclus et jusqu’au 26 août 2025, date de libération effective des lieux ;

DÉBOUTE [B] [R] de ses demandes d’indemnisation et de restitution sous astreinte de la clé manquante ;

DÉBOUTE [E] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [E] [U] à verser à [B] [R] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [E] [U] aux entiers dépens de la présente instance, incluant le coût de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois

et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 20 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06316 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAILG