TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57706 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EBF

N° : 4

Assignation du :

06 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

C/o son syndic la société Valiere Cortez Syndic de Copropriete

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS – #D0937

DEFENDEURS

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [H] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS – #G0486

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Mme [T] [P] et M. [H] [P] sont propriétaires de lots situés à l’avant-dernier étage et au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] se plaint de ce que Mme [T] [P] et M. [H] [P] ont installé sur la toiture de l’immeuble deux pompes à chaleur, raccordées à leur appartement.

C’est dans ces conditions que par acte du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner Mme [T] [P] et M. [H] [P] devant le juge des référés afin de demander notamment :

La condamnation in solidum des défendeurs à procéder à la suppression, par des entreprises munies des assurances et qualifications dont ils justifieront, des deux pompes à chaleur, sous astreinte de 500 euros passé le délai d’un mois à compter de la décision à intervenirÀ défaut d’exécution, l’autorisation pour le demandeur de procéder à la dépose des deux pompes à chaleur aux frais avancés de Mme [T] [P] et M. [H] [P]a condamnation in solidum des défendeurs au paiement des frais nécessaires à la remise en état des parties communes endommagées par ces installationsLa condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 400 euros au titre des honoraires du procès-verbal de constat du 11 juillet 2023La condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées à l’audience du 30 janvier 2025 et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a maintenu les termes de son assignation et sollicité le rejet des demandes adverses.

Mme [T] [P] et M. [H] [P] ont demandé le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], outre une indemnité de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soutient que les travaux litigieux qui affectent les parties communes ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, puisqu’en 2021 ce sont d’autres travaux qui ont été autorisés par l’assemblée générale, ce qui constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant le retrait des installations. Il précise que l’autorisation de l’assemblée générale s’ajoute à l’autorisation délivrée par les services d’urbanisme de la mairie.

Les défendeurs s’opposent aux demandes en indiquant qu’il existe des contestations sérieuses puisqu’une procédure est pendante devant le tribunal administratif concernant la légalité de la décision du 28 novembre 2023 de la mairie de [Localité 5] d’opposition à l’exécution des travaux, et que le syndicat a été informé du projet à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021.

En l’état des pièces et des débats, il n’est pas contesté que les défendeurs ont fait poser sur la toiture de l’immeuble deux pompes à chaleur, pour assurer la climatisation de leurs parties privatives. Il n’est pas non plus contesté que la toiture de l’immeuble et les massifs des cheminées, sur lesquels sont accrochées les pompes à chaleur, sont des parties communes.

Ces deux pompes à chaleur, d’une taille imposante, affectent les massifs des cheminés par leurs accroches, mais également l’esthétique général de la toiture et donc l’aspect extérieur de l’immeuble.

Leur installation était par conséquent soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les défendeurs évoquent l’information de l’assemblée des copropriétaires en 2021, mais d’une part une information ne vaut pas une autorisation, et d’autre part ils ne démontrent pas que l’assemblée générale a autorisé la pose de pompes à chaleur sur la toiture de l’immeuble (un tel équipement étant différent d’un simple « système individuel de climatisation »).

Par conséquent le trouble manifestement illicite est établi.

Si une procédure est effectivement pendante devant le tribunal administratif de Paris puisque Mme [T] [P] et M. [H] [P] y contestent la légalité de l’arrêté municipal qui s’oppose à l’exécution des travaux de pose des pompes à chaleur, il convient de rappeler que même si cet arrêté est annulé, une décision municipale favorable, eu égard aux règles d’urbanisme, ne dispense pas les copropriétaires de l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent la procédure administrative intentée par les défendeurs ne représente ni une contestation sérieuse, et ce d’autant que le juge doit intervenir en cas de trouble manifestement illicite même en présence d’une contestation sérieuse, ni un motif de sursis à statuer.

Il convient donc de faire cesser le trouble manifestement illicite en ordonnant le retrait des installations litigieuses, retrait qui n’apparaît pas disproportionné eu égard à la gravité du manquement, et la remise en état des parties communes, dans des conditions précisées au dispositif.

II – Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le demandeur sollicite la somme provisionnelle de 400 euros au titre des honoraires du constat réalisé par commissaire de justice le 11 juillet 2023.

Cependant il convient de noter que ce constat n’est pas accompagné d’une note d’honoraires, et que surtout il a été réalisé à la demande de certains copropriétaires mais pas du syndicat.

La demande de provision sera donc rejetée.

III- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [P] et M. [H] [P] qui succombent doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [T] [P] et M. [H] [P] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à Mme [T] [P] et M. [H] [P] de procéder à la dépose des deux pompes à chaleur installées sur le toit de l’immeuble sis [Adresse 1], par des entreprises qualifiées et assurées ce dont ils justifieront auprès du syndic de l’immeuble avant l’engagement des travaux, sans détériorer les parties communes et le cas échant en assurant la remise en état des parties communes ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 2 mois ;

À défaut de satisfaire à cette condamnation, passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à faire procéder à la dépose des deux pompes à chaleur, et le cas échéant à la remise en état des parties communes, aux frais avancés des défendeurs ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum Mme [T] [P] et M. [H] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Mme [T] [P] et M. [H] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 04 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ