TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01954 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBXQ

N° de Minute : 25/00027

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Mars 2025

[G] [S] ayant pour mandataire IMMO DE FRANCE NORD PAS DE CALAIS

C/

[V] [O]

[T] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [G] [S] ayant pour mandataire IMMO DE FRANCE NORD PAS DE CALAIS, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Clémence BELLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [O], demeurant [Adresse 4]

M. [T] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2022 à effet au 26 juillet 2022, [G] [S] a donné à bail à [V] [O] et [T] [K] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.200 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, [G] [S] a fait signifier à [V] [O] et [T] [K] un commandement de payer la somme principale de 4.467,52 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 28 octobre 2024 et 2 décembre 2024, [G] [S] a fait assigner [V] [O] et [T] [K] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 10 août 2024 ou à défaut, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires;

L’expulsion de corps et de biens de [V] [O] et [T] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est ;

La condamnation solidaire de [V] [O] et [T] [K] au paiement à titre de provision d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer qui aurait été du, augmentée des charges à compter du 10 août 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux ;

La condamnation solidaire de [V] [O] et [T] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 3.988,51 euros au titre des loyers et charges impayés à compter du 3 septembre 2024, outre le commandement de payer du 10 juin 2024 ;

La condamnation solidaire de [V] [O] et [T] [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont les frais du commandement de payer en ce compris le droit proportionnel et le coût de la dénonciation à la CCAPEX.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 3 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 janvier 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, [G] [S] représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5.129,91 euros au 7 janvier 2025.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Respectivement assignés par remise de l’acte à tiers présent au domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, [V] [O] et [T] [K] n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [V] [O] et [T] [K], assignés à domicile et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés et la recevabilité de l’action :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

En application de L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, [G] [S] justifie avoir signifié le 10 juin 2024 à [V] [O] et [T] [K] un commandement de payer la somme de 4.467,52 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [V] [O] et [T] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 1.285,35 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner [V] [O] et [T] [K] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 10 août 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

En outre, le bail contient une clause en vertu de laquelle les locataires sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera solidaire.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il résulte du décompte produit que [V] [O] et [T] [K] demeurent redevables envers [D] [H] et [C] [H] de la somme de 5.129,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

[V] [O] et [T] [K], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En outre, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement [V] [O] et [T] [K] à payer à [G] [S] la somme provisionnelle de 5.129,91 au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 1.285,35 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[V] [O] et [T] [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[V] [O] et [T] [K], condamnés aux dépens, dont la situation économique est inconnue, seront condamnés in solidum à payer à [G] [S] la somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de [G] [S] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [G] [S] et [V] [O] et [T] [K], portant sur le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 août 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour [V] [O] et [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [G] [S] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS solidairement [V] [O] et [T] [K] à payer à [G] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 10 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement [V] [O] et [T] [K] à payer à [G] [S] la somme provisionnelle de 5.129,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 4.467,52 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS in solidum [V] [O] et [T] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS in solidum [V] [O] et [T] [K] à payer à [G] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à [V] [O] et [T] [K] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD