Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01125 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UW4

[T] [L], [X] [L], [Y] [L]

C/

[E] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [L]

né le 17 Janvier 1934 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Carol LAGEYRE, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Sidonie LEBLANC (Avocat au barreau de GRENOBLE)

Monsieur [X] [L]

né le 07 Novembre 1965 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Carol LAGEYRE, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Sidonie LEBLANC (Avocat au barreau de GRENOBLE)

Monsieur [Y] [L]

né le 03 Juillet 1961 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Carol LAGEYRE, avocat au barreau de Bordeaux substituant M^e Sidonie LEBLANC (Avocat au barreau de GRENOBLE)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hélène SUBERBIELLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2014, Monsieur [T] [L] et Madame [F] [L] ont donné à bail à Madame [K] [R] un appartement porte 22 situé sis [Adresse 6].

Depuis lors, le bien litigieux se trouve en démembrement de propriété, Monsieur [T] [L] en étant l’usufruitier, Monsieur [X] [L] et Monsieur [Y] [L], ses fils, ayant la qualité de nu propriétaires indivis.

Par ordonnance du juge des tutelles du Tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 18 mars 2022, Madame [K] [S] veuve [R] a été placée sous le régime de la tutelle et Madame [M] [G] a été désignée tutrice de Madame [K] [R].

Par ordonnance du juge des tutelles du Tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 5 décembre 2024, Madame [M] [G], en sa qualité de tutrice, a été autorisée à résilier le contrat de bail litigieux afin que Madame [R] puisse être admise dans un établissement accueillant les personnes âgées et lui éviter de régler cumulativement un loyer et les charges de l’établissement.

C’est dans ce contexte que Madame [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, et en sa qualité de tutrice de Madame [R], donnait congé du logement par courrier RAR du 14 janvier 2025, avec un préavis d’un mois.

Se plaignant de ce que le fils de la locataire se maintenait dans les lieux, malgré une sommation de quitter les lieux du 24 mars 2025, les consorts [L] ont assigné Monsieur [E] [R] par acte du 2 juin 2025 devant le juge des référés du pôle protection et proximité de BORDEAUX, à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail liant Monsieur [T] [L] et Madame [K] [R] relative au logement situé [Adresse 6], le 15 février 2025,

Juger que Monsieur [E] [R] est occupant sans droit ni titre du logement,

Ordonner à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs,

Ordonner, à défaut, son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Le débouter de toute demande de délais,

Ordonner l’enlèvement, le transport, la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

Fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation (15 février 2025) jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et condamner Monsieur [Z] [R] à son paiement,

Condamner Monsieur [R] à payer aux consorts [L] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur [R] à payer aux consorts [L] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement débattue à l’audience du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [T] [L], Monsieur [X] [L], Monsieur [Y] [L], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation. Ils sollicitent du Tribunal que Monsieur [R] soit débouté de sa fin de non-recevoir au motif de l’irrecevabilité des demandes formulées par Messieurs [X] et [Y] [L].

En défense, Monsieur [Z] [R], représenté par son conseil, soulève l’irrecevabilité des demandes formulées Messieurs [X] et [Y] [L] pour défaut de qualité à agir et, subsidiairement, pour défaut d’intérêt à agir.

Il excipe de l’incompétence du juge des référés pour trancher le litige en raison de contestations sérieuses.

A titre subsidiaire, il demande au Tribunal de ne pas écarter les délais prévus aux articles L421-1 et L421-6 du code des procédures civiles d’exécution, et sollicite un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux,

Il sollicite enfin la condamnation in solidum des consorts [L] à lui régler la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que l’existence d’une contestation sérieuse doit être appréciée par le juge des référés au regard des circonstances de l’espèce.

Sur la qualité et l’intérêt à agir de Monsieur [X] [L] et Monsieur [Y] [L] :

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce Messieurs [X] et [Y] [L] justifient de leur qualité de nu propriétaires par la production d’une pièce fiscale, attestant leur qualité de nu propriétaires indivis. Contrairement à ce qui est affirmé dans les écritures du défendeur, reprises à l’oral, les informations patrimoniales enregistrées sur le site des impôts ne résultent pas de simples déclarations mais d’informations issues des actes notariés, via le SPF (Service de la Publicité Foncière), permettant le recouvrement des impôt fonciers.

Certes, l’usufruitier a seul le droit de jouir de la chose dont il est usufruitier et il a qualité pour agir en justice contre un locataire. Toutefois, outre la circonstance que l’intervention de Messieurs [X] et [Y] [L] ne présente pas un enjeu procédural majeur pour l’issue du litige, celle-ci vient à titre accessoire de la demande de Monsieur [T] [L] et il n’est par ailleurs pas contestable, en l’espèce, que les nu propriétaires ont un intérêt convergeant avec l’usufruitier à conserver la valeur de leur bien.

La fin de non-recevoir à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur le congé et la demande d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il est produit la lettre de congé de Madame [M] [G], tutrice de Madame [K] [R], datée du 14 janvier 2025, donnant congé à son bailleur pour le 15 février 2025. Cette lettre a été adressée en RAR, reçue par Monsieur [T] [L] 17 janvier 2025. Ce dernier en a formellement accusé réception le 5 février 2025. Le congé fait suite à une autorisation ordonnée par l’ordonnance du juge des tutelles du 5 décembre 2024.

Ce congé respecte par conséquent les formes prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n’est par ailleurs pas discuté. Il n’est par ailleurs ni attesté ni même soutenu, que Madame [R] ou sa tutrice ait formalisé une quelconque demande de rétractation de son propre congé.

Il n’est pas débattu que Monsieur [E] [R] était toujours présent dans les lieux à cette date, et lors de la sommation de quitter les lieux.

Sur les contestations :

En vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Monsieur [R] soutient qu’il peut bénéficier d’un transfert du bail litigieux au motif que Madame [K] [R], sa mère a abandonné le domicile. Or, il ne peut être raisonnablement soutenu que Madame [K] [R] a abandonné son domicile. Elle a régulièrement donné congé du logement par l’entremise de sa tutrice et réglé son loyer jusqu’à la fin du préavis. Le débat sur l’existence ou non de démarches de Monsieur [R] aux fins d’un transfert de bail, sur son hébergement, attesté ou non, et sur la connaissance ou non de son occupation des lieux par le bailleur, apparait totalement vain.

En effet, l’article 14 précité n’exige pas de formalités particulières pour le bénéfice du transfert de bail, seule l’exigence d’un abandon du domicile est prévue. Monsieur [R] vise une jurisprudence relative au décès du locataire. Par ailleurs, c’est par voie d’affirmation qu’il est précisé dans ses écritures que Madame [R] a quitté le domicile en juin 2023 « sans intention de retour », alors qu’elle a continué à régler ses loyers après son arrivée en EHPAD.

Il convient en conséquence de constater que le congé est régulier en la forme, que le défendeur est occupant sans droit ni titre dans les lieux objets du litige depuis le 15 février 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre en fin en ordonnant son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [R] se trouvant occupant sans droit ni titre du logement, objet du litige, sera condamné à régler une provision mensuelle à compter du prononcé de la présente décision, d’un montant de 680 euros, correspondant au montant du loyer et charges du contrat résilié, jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Cette demande sera rejetée, le juge des référés n’ayant pas compétence à allouer des indemnités au titre de dommages et intérêts mais seulement des indemnités provisionnelles.

Sur la suppression des délais :

Il n’est pas contestable que Monsieur [R] a été hébergé par la locataire en titre, ce qui exclut toute entrée dans les lieux par voie de fait. Par ailleurs, la mauvaise foi de l’occupant n’est pas caractérisée.

Il résulte de ces éléments qu’il n’y a pas lieu à écarter les délais prévus aux articles L421-1 et L421-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle d’un délai supplémentaire :

En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder un délai à l’occupant dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, délai qui ne peut être supérieur à un an.

En l’espèce, Monsieur [R] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais dans la mesure où il occupe indûment les lieux depuis près d’un an. S’agissant de l’argument du défendeur sur une atteinte disproportionnée à ses droits fondamentaux, l’expulsion est la seule mesure de nature à permettre au propriétaire, âgé lui-même de 92 ans, de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

La demande d’un délai supplémentaire sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens et les frais exposés pour la présente procédure.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS recevable les demandes formulées par Monsieur [X] [L] et Monsieur [Y] [L],

CONSTATONS que le congé délivré par Madame [K] [R], représentée par sa tutrice, Madame [M] [G], le 14 janvier 2025 à Monsieur [T] [L], du logement porte 22 situé sis [Adresse 6], est régulier en la forme,

CONSTATONS en conséquence que Monsieur [E] [R] est occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 15 février 2025,

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du logement porte 22 situé sis [Adresse 6], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de suppression du délai dit de trêve hivernale,

DISONS n’y avoir lieu à délai supplémentaire sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’il est dû à compter de la présente décision, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (680 euros par mois) et CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à son paiement à Monsieur [T] [L] jusqu’à libération effective des lieux,

REJETONS les demandes contraires ou plus amples des parties,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT