TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e MASSON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e GOURDIN

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/14019 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H], [D] [L] – décédé

Madame [U] [L] née [K]

[Adresse 7]

[Localité 8] (ISRAËL)

Monsieur [T] [L]

[Adresse 1]

[Localité 9] (ISRAËL)

Madame [M] [L]

[Adresse 2]

[Localité 10] (ISRAËL)

représentés par Maître Guillaume GOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1177

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet VERREY, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] sont copropriétaires indivis du lot n° 8 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le règlement de copropriété décrit le lot n° 8 comme suit :

« Les trente-cinq/millièmes des parties communes générales.

Et les cinquante/millièmes des parties communes à l’ensemble des propriétaires du bâtiment « A » ».

L’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments :

— Bâtiment A (sur rue) : un corps principal de bâtiment en façade sur rue, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de trois étages carrés,

— Bâtiment B (sur cour) : un bâtiment élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de trois étages carrés.

L’ensemble immobilier est régi par un règlement de copropriété établi le 24 novembre 1959, qui a été modifié le 28 septembre 1988 pour intégrer une nouvelle grille de répartition des charges. Le règlement de copropriété institue des parties communes spéciales par bâtiment, comprenant notamment, pour le bâtiment A, des sanitaires communs situés entre le 1er et le 2ème étage.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2017, il a notamment été voté une résolution n° 2 relative à un « modificatif du règlement de copropriété » prévoyant les modifications suivantes :

— le remplacement des lots n° 9 et 10 (caves) par le lot n° 26 ;

— la création du lot n° 27 ;

— le remplacement des lots n° 1 et n° 2 (Boutique et arrière cuisine) par le lot n° 28 ;

— la réunion des lots n° 26, n° 27 et n° 28 désormais réunis par le lot n° 29 ;

— enfin, la création du lot n° 30 (WC à mi étage entre le 1er et le 2ème étage) et des lots n° 31, 32 dans les combles du Bâtiment A et du lot n° 33 dans les combles du Bâtiment B.

Par jugement en date du 20 novembre 2020, le tribunal a annulé, notamment, le vote de cette résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2017.

Par courrier en date du 22 mars 2021, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] ont demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires les projets de résolutions suivantes :

— résolution n° 1 : Autorisation de raccordement de sanitaires privatifs au lot n° 8 ;

— résolution n° 2 : Jouissance privative exclusive des combles au profit du lot n° 8 ;

— résolution n° 3 : Autorisation de travaux relatifs aux combles affectés à la jouissance privative exclusive du lot n° 8 ;

— résolution n° 4 : Jouissance privative exclusive des combles au profit du lot n°8 ;

— résolution n° 5 : Autorisation de travaux relatifs aux combles affectés à la jouissance privative exclusive du lot n° 8 ;

— résolution n° 6 : Réfection des water closets communs du Bâtiment A ;

— résolution n° 7 : Remise en état des parties communes.

Ces projets de résolutions ont été inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 sous les numéros de résolutions 8 à 14. Les copropriétaires ont voté contre les résolutions n° 8 à 12 et 14 et ont adopté en faveur de la résolution n° 13 relative à la réfection des water-closets communs du bâtiment A.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 13ème afin d’être autorisés à réaliser les travaux sollicités (à savoir le raccordement de sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun et les travaux d’aménagement de leur lot par la création notamment d’une trémie d’accès aux combles).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] sollicitent du tribunal de :

« Déclarer les consorts [L] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

Les y recevant,

Vu notamment les articles 25 et 30 la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété et son modificatif,

Vu les procès-verbaux des assemblées générales du 28 novembre 2017 et du 13 novembre 2022,

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

Juger inopposables à Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] les refus des travaux de raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

Juger inopposables à Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] les refus des travaux d’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot et de la cage d’escalier du bâtiment A par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

Juger que Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] sont autorisés à réaliser des travaux de raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun par la création d’un tampon de raccordement sur la colonne d’évacuation commune passant en limite de leur lot,

Juger que Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] sont autorisés à réaliser les travaux d’aménagement du lot n°8 en surplomb de leur lot et de la cage d’escalier du bâtiment A, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et notamment à créer une trémie d’accès aux combles, à combler la fenêtre de toit existante, à créer deux fenêtres de toit de type Vélux, à créer une sortie de VMC en toiture,

Subsidiairement, Juger inopposables à Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] les refus des travaux d’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

Juger que Mesdames [U] et [M] [L] et Messieurs [H] [D] et [T] [L] sont autorisés à réaliser les travaux d’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et notamment à créer une trémie d’accès aux combles, à combler la fenêtre de toit existante, à créer une fenêtre de toit de type Vélux, à créer une sortie de VMC en toiture,

Condamner le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], à payer aux consorts [L] la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], aux dépens,

Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 13ème demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 25, 26 et 30,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Débouter les Consorts [L] de toutes leurs demandes ;

Condamner solidairement les Consorts [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet R Bigret, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les Consorts [L] aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 juin 2025, a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes d’autorisation judiciaire de travaux formés par Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] :

Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] sollicitent sur le fondement des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 à être autorisés à réaliser les travaux suivants:

— à titre principal, les travaux de raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun par la création d’un tampon de raccordement sur la colonne d’évacuation commune passant en limite de leur lot, ainsi que les travaux d’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot et de la cage d’escalier du bâtiment A, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022, et notamment l’autorisation de créer une trémie d’accès aux combles, de combler la fenêtre de toit existante, de créer deux fenêtres de toit de type Vélux, de créer une sortie de VMC en toiture,

— à titre subsidiaire, les travaux d’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et notamment l’autorisation de créer une trémie d’accès aux combles, de combler la fenêtre de toit existante, de créer une fenêtre de toit de type Vélux, de créer une sortie de VMC en toiture.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que :

— les refus de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant de leur demande de raccordement au réseau d’eaux vannes commun et concernant leur demande de jouissance privative et de travaux d’aménagement des combles en surplomb de leur lot sont injustifiés, abusifs et discriminatoires,

— ils ont assorti les projets de résolutions de toutes les garanties utiles ainsi que de toutes les informations sur la mise en œuvre des travaux projetés,

— s’agissant du raccordement au réseau d’eaux vannes commun, ils sont copropriétaires des canalisations d’évacuation d’eaux et pourvoient à leur entretien et à leur réparation par le paiement de leur quote-part des charges communes générales et spéciales mais s’en voient interdire l’accès par le refus arbitraire de l’assemblée générale des copropriétaires ; ce refus est illégitime dans la mesure où le projet n’altère nullement le fonctionnement des canalisations communes,

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— concernant l’usage privatif des combles et son aménagement, leur demande ne porte pas atteinte à l’usage commun des combles ; ce projet aura également une valorisation pour la copropriété en raison d’une meilleure isolation de la toiture et d’une meilleure ventilation des locaux,

— les justifications apportées par le syndicat des copropriétaires a posteriori (dans le cadre de la présente procédure) sont inopérantes ; d’abord, aucun de ces motifs n’apparaît au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires ; ensuite l’accès aux parties communes était garanti par le projet de résolution proposé ; par ailleurs, Monsieur [S], copropriétaire d’un appartement situé au dernier étage du bâtiment B, s’est vu accorder l’autorisation d’annexer les combles et d’y ouvrir une large trémie ; le fait que les demandeurs n’aient pas contesté judiciairement le précédent refus en 2016 qui leur avaient été opposé sur une même demande ne constitue pas une renonciation à leur projet; enfin, la contrepartie proposée ne peut être qualifiée de dérisoire dans la mesure où elle a été calculée sur celle proposée par Monsieur [S] dans une situation similaire,

— les refus qui leur ont été opposés sont, en outre, abusifs et discriminatoires dans la mesure où d’une part, tous les autres copropriétaires sont équipés de sanitaires privatifs sauf eux ; et d’autre part, Monsieur [S] a réalisé sans autorisation préalable un trémie pour accéder aux combles situés au-dessus de son lot et sans que le syndicat des copropriétaires exige une quelconque remise état des parties communes alors même que par jugement du 20 novembre 2020 les résolutions ayant ratifié ces travaux et cédé les combles à Monsieur [S] ont été annulées par le tribunal.

S’agissant de la demande d’autorisation judiciaire de travaux, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] exposent que :

— l’autorisation judiciaire de réaliser des travaux affectant les parties communes s’étend aux travaux d’amélioration des parties communes comme des parties privatives ; les travaux sollicités relèvent explicitement de cette catégorie de travaux ; par ailleurs, une juridiction ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— ils ne sollicitent ni l’annexion, ni la cession des combles communs, mais seulement leur jouissance privative, ce qui ne nécessite aucune création de lot ; ainsi, contrairement à ce que soutient le syndicat de copropriétaires, leur demande d’autorisation ne consiste en aucun cas à imposer l’annexion d’une partie commune, mais à déterminer l’étendue de l’usage privatif et les travaux affectant les parties communes, ce qui relève bien de la mission du tribunal.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes en arguant que :

— aucune information précise quant aux modalités de mise en œuvre et de réalisation desdits travaux de branchement sur les colonnes communes d’alimentation et d’évacuation d’eau ni aucune description détaillée des travaux envisagés ni d’éléments concernant l’identité de l’entreprise mandatée pour réaliser les travaux n’a été donnée aux copropriétaires, les demandeurs s’étant contentés d’indiquer qu’ « un tampon de raccordement serait créé » et que « les travaux seraient réalisés conformément aux règles de l’art, par une entreprise de plomberie couverte par une assurance d’une compagnie notoirement solvable ou par le plombier habituel de la copropriété » ; dès lors, l’autorisation d’un tel projet n’aurait donné lieu à aucun contrôle des travaux affectant les parties communes et pouvant partiellement générer d’importantes nuisances, ce qui a déjà été le cas par le passé concernant le lot n° 8,

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— les combles ne sont accessibles que par une unique trappe d’accès au niveau des escaliers communs et il n’existe pas de cloisons séparatives au sein des combles de sorte que ceux-ci se situent au-dessus des appartements et constituent un espace unique qui recouvre l’ensemble des lots du dernier étage et sont affectés à l’usage de deux lots (le lot n°8 appartenant aux demandeurs et le lot n° 7 appartenant à Madame [J]),

— l’attribution de la jouissance privative des combles aux demandeurs aurait pour conséquence d’empêcher la copropriété d’accéder à la trappe de désenfumage située dans les combles ainsi qu’à la toiture en cas de nécessité ; les demandeurs ne précisent pas de quelle manière l’accès serait maintenu possible et l’existence de servitudes d’accès aux parties n’est pas suffisante en soi pour rassurer les copropriétaires sur ce point,

— par ailleurs, s’agissant de la demande subsidiaire de jouissance privative de la seule partie des combles située au-dessus du lot n° 8, cette demande avait déjà été présentée et rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016 ; les demandeurs n’ont pas présenté d’éléments nouveaux à l’appui de leur demande ; en outre, la contrepartie offerte par les consorts [L], calculée sur la base de celle versée par Monsieur [S] douze années plus tôt, devra être regardée comme dérisoire en raison de la hausse constante des prix de l’immobilier parisien,

— au surplus, les demandeurs n’ont produit aux autres copropriétaires aucun dossier technique convenable alors qu’ils auraient dû en réaliser un en raison de l’atteinte à la structure de l’immeuble comme un rapport d’architecte comportant les modalités des travaux projetés, les atteintes portées à la structure commune de l’immeuble, les précautions prises pour assurer l’étanchéité du toit, ou encore l’identité des prestataires, les devis descriptifs des prestations et les attestations d’assurances des entreprises intervenantes, ou encore les modalités d’isolation de la toiture,

— sur le prétendu caractère discriminatoire des refus de l’assemblée générale des copropriétaires, le refus de raccordement des installations sanitaires a été motivé par la seule insuffisance des précisions techniques fournies à l’appui de cette demande et il n’est démontré aucune intention de nuire ; concernant la situation de Monsieur [S], elle est différente de celle des demandeurs dans la mesure où les deux lots ne se situent pas dans le même bâtiment (notamment parce que les deux bâtiments ne se trouvent pas dans un état identique, le bâtiment A étant plus dégradé ou encore parce que les deux projets des deux copropriétaires sont différents) ; ainsi, la jurisprudence considère que la circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat saisi d’une demande d’un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques ; de plus, Madame [J] (lot n° 7) s’est également vu opposer un refus à sa demande d’aménagement des combles situés au-dessus de son logement (lors d’une assemblée générale des copropriétaires en 2014, qu’elle a contestée sur le fondement de la rupture d’égalité et le tribunal l’a débouté de sa demande) ; en outre, les résolutions régularisant les travaux réalisés sans autorisation notamment par Monsieur [S] ont été annulées par le tribunal,

— enfin, sur l’autorisation judiciaire des travaux, les projets d’aménagement des combles nécessitent une appropriation des parties communes, pouvoir dont le juge ne dispose pas ; les résolutions n° 9, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 13 septembre 2022 ont été soumises à un vote à la majorité de l’article 26 de la loi ; dès lors, les travaux relatifs aux combles sont des travaux exclus des prévisions de l’article 25 b) de la loi ; s’agissant des travaux de raccordement de sanitaires au réseau commun d’évacuation des eaux usées, ceux-ci n’étant pas précisément décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022, le tribunal ne pourra les autoriser.

***

En droit, le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur, ce qui est bien le cas en l’espèce, aux termes des résolutions n° 8, 9, 10, 11 et 12, rejetées par l’assemblée générale du 13 septembre 2022.

Il est par ailleurs constant qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.), ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée (raccordement de sanitaires privés, jouissance privative et travaux d’aménagement des combles) n’ayant pas été mis en œuvre.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n°97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

Enfin, il est constant qu’aucune rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être invoquée si une autorisation de travaux a été accordée à certains copropriétaires et refusée à d’autres dès lors que les travaux sollicités n’étaient pas de même nature, la rupture d’égalité supposant que les situations soient strictement identiques (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 16-13.886 ; 9 juillet 2020, n° 18-24.063).

En l’espèce, les demandeurs sollicitent préalablement à leurs demandes d’autorisation judiciaire de travaux de voir juger inopposables les refus de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 septembre 2022.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

Il convient de rappeler que pour faire droit à une demande d’autorisation judiciaire de travaux fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal n’a ni à annuler les résolutions litigieuses ni à les déclarer inopposables. Dès lors, il y a lieu de rejeter ces demandes.

1-1 Sur la demande relative au raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun par la création d’un tampon de raccordement sur la colonne d’évacuation commune passant en limite de leur lot :

Il est constant et non discuté par les parties à l’instance que les travaux projetés pour lesquels une autorisation judiciaire est demandé constituent des travaux d’amélioration du lot n° 8 appartenant à Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L]. En effet, ce lot étant dépourvu d’installations sanitaires, les travaux envisagés permettraient d’équiper ce lot de telles installations.

Aucun débat n’a non plus lieu sur la conformité ou non de ces travaux à la destination de l’immeuble ni même sur d’éventuelles atteintes aux droits des autres copropriétaires.

Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] soutiennent que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 septembre 2022 de les autoriser à raccorder de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun est non justifié, abusif et discriminatoire.

Le syndicat des copropriétaires indique en défense que le refus d’autorisation est uniquement fondé sur la seule insuffisance des précisions techniques fournies à l’appui de cette demande.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

La résolution n° 8 de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse énonce que : « pour la réalisation desdits travaux, le copropriétaire autorisé devra s’assurer de la création d’un tampon de raccordement sur la colonne d’évacuation commune passant en limite de son lot et :

De la conformité des travaux aux règles de l’art,

De la couverture de l’entreprise intervenante par une assurance souscrite auprès d’une compagnie notoirement solvable ou de l’intervention du plombier habituel de la copropriété ».

La convocation à l’assemblée générale n’est accompagnée d’aucun dossier technique, d’aucun devis ni d’aucun document de nature à donner une information préciser aux copropriétaires quant aux modalités de mise en œuvre et de réalisation desdits travaux de branchement sur les colonnes communes d’évacuation d’eau.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, l’installation d’équipement sanitaire implique nécessairement de nouveaux branchements sur les canalisations communes de l’immeuble entrainant une augmentation des quantités d’eau passant par lesdites canalisations. Les demandeurs ne démontrent pas que le projet envisagé est sans risque sur le fonctionnement de ces canalisations communes, se contentant d’indiquer qu’ « un tampon de raccordement serait créé » et que « les travaux seraient réalisés conformément aux règles de l’art, par une entreprise de plomberie couverte par une assurance d’une compagnie notoirement solvable ou par le plombier habituel de la copropriété ». Ils ne produisent même pas un devis pour la réalisation de ces travaux.

Le simple fait qu’ils soient copropriétaires des canalisations d’évacuation d’eaux et qu’ils pourvoient à leur entretien et à leur réparation par le paiement de leur quote-part des charges communes générales et spéciales n’est pas suffisant pour les autoriser à se raccorder au réseau commun.

S’il est exact qu’aucun des motifs soulevés par le syndicat des copropriétaires n’apparaît au procès-verbal de l’assemblée générale discutée, les demandeurs ne produisent pas pour autant, dans le cadre de la présente procédure, d’élément supplémentaire permettant au tribunal d’être suffisamment informé afin de se prononcer en toute connaissance de cause.

Concernant les caractères abusif et discriminatoire des refus contestés par les demandeurs, ces derniers se contentent d’affirmer que tous les autres copropriétaires seraient équipés de sanitaires privatifs, sans en faire la démonstration. Les pièces produites ne permettent pas de connaître la situation des autres lots du bâtiment A.

Dans ces conditions, il en résulte :

— d’une part qu’il n’est pas démontré que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022, s’agissant de la demande relative au raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun, soit injustifié ni qu’il soit abusif et discriminatoire,

— et d’autre part, que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour pouvoir autoriser judiciairement ces travaux de raccordement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

1-2 Sur les demandes principale et subsidiaire formées par les consorts [L] relatives à l’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot (et de la cage d’escalier du bâtiment A pour la demande principale), tel que décrit dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022, avec notamment l’autorisation de créer une trémie d’accès aux combles, de combler la fenêtre de toit existante, de créer une ou deux fenêtres de toit de type Vélux, à créer une sortie de VMC en toiture :

Il est constant et non discuté par les parties à l’instance que les travaux projetés, pour lesquels une autorisation judiciaire est demandé, constituent des travaux d’amélioration de lot n° 8 appartenant à Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L]. En effet, ces derniers agrandiront la superficie de leur lot en ayant un accès à des combles aménagés.

Il ressort des éléments de la procédure que les combles du bâtiment A sont des parties communes. Ces combles occupent tout l’espace sous la toiture à laquelle ils ont vocation à permettre l’accès. Ils ne sont de plus accessibles que par une trappe d’accès située au-dessus du palier de l’escalier commun et ne sont pas cloisonnés.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

En premier lieu, sur la question de la jouissance privative des combles, il convient tout d’abord de relever qu’au vu du projet présenté par Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L], la trappe d’accès aux combles serait condamnée.

L’attribution de la jouissance privative des combles aux demandes présenterait donc un risque pour la copropriété, qui n’a plus accès aux combles, en raison notamment de la présence d’une trappe de désenfumage dans ceux-ci mais également au regard d’un risque affectant le clos et le couvert de l’immeuble.

En outre, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] ne demandent pas au tribunal de leur attribuer la jouissance privative des combles (ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal) mais sollicitent uniquement une autorisation judiciaire de travaux leur permettant l’accès et l’aménagement des combles. Ainsi, si le tribunal devait faire droit à cette demande, la conséquence reviendrait à leur accorder une jouissance privative et exclusive de ces combles.

Par ailleurs, il ressort des éléments de la procédure que le projet des demandeurs comprend davantage une appropriation des parties communes qu’une jouissance exclusive des combles puisqu’ils ont offert une contrepartie financière. Ils exposent d’ailleurs que cette contrepartie a été calculée sur la base d’une situation précédente concernant un autre copropriétaire, Monsieur [S]. En outre, les résolutions discutées (9, 10, 11, et 12) ont été votées à la majorité de l’article 26.

Or, seuls les travaux prévus à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 peuvent faire l’objet d’une autorisation par le tribunal dans le cadre de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 avril 2022, n° RG 18/20266).

En second lieu, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2016 (résolution 15) que Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] avaient déjà présenté un projet identique, avec des plans et un descriptif du Cabinet « MODERN ARCHITECTURE GROUP ». Cette demande avait déjà à l’époque été rejetée par les copropriétaires. Par ailleurs, les plans et descriptif produits sont les mêmes que ceux joints à la convocation adressée en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et datent de mai 2014.

Les demandeurs ne produisent aucun élément technique supplémentaire plus récent.

Concernant ce dossier technique, il ne présente aucun devis détaillé ou descriptif des prestations, ni aucun chiffrage précis. Aucune explication n’est donnée sur les précautions prises pour éviter toute atteinte à la structure de l’immeuble, notamment concernant l’étanchéité ou l’isolation du toit en raison de la création de fenêtre de toit de type velux. L’identité des entreprises intervenantes et les attestations d’assurance n’ont pas davantage été communiquées alors qu’il s’agit de gros travaux.

Dans le cadre de la présente procédure, aucun élément supplémentaire n’est apporté par les demandeurs, de sorte que le tribunal n’est pas suffisamment informé pour se prononcer en toute connaissance de cause.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

En dernier lieu, sur le caractère discriminatoire du refus, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] indiquent que Monsieur [S], copropriétaire du bâtiment B, a procédé à des travaux identiques afin d’accéder et d’aménager les combles au-dessus de son lot. Dès lors, ils estiment qu’il existe une rupture d’égalité.

La circonstance qu’une autorisation ait déjà été donnée à un copropriétaire n’engage pas le syndicat saisi d’une demande d’un autre copropriétaire si les circonstances ne sont pas identiques.

Par ailleurs, il n’y a pas rupture d’égalité entre copropriétaires s’il n’est pas établi qu’il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique (ex. : Cour d’appel de Poitiers, 13 avril 2011, n° RG 09/00045, Jurisdata n° 2011-023463).

Il convient de relever qu’aucun élément n’est fourni par les parties s’agissant de la situation précise des travaux réalisés par Monsieur [S], de sorte qu’il n’est pas démontré que les aménagements qu’auraient effectués ce copropriétaire seraient strictement identiques à ceux projetés par les demandeurs. Aucun élément ne permet en outre de déterminer si ces travaux ont été réalisés avec ou sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (des éléments contradictoires apparaissant dans les pièces produites à ce sujet).

Il est toutefois constant que le lot de Monsieur [S] et celui des demandeurs se situent dans deux bâtiments différents, ce qui engendre nécessairement une situation différente. Il ressort d’ailleurs du constat d’huissier du 23 février 2015 produit par le syndicat des copropriétaires que l’accès au toit dans le bâtiment B (concerné par les travaux de Monsieur [S]) se fait de manière autonome, alors que l’accès au toit coté bâtiment A se fait par les combles.

Il convient également de souligner que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2017, la résolution n° 4, aux termes de laquelle il était prévu de vendre à Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] les combles situés au-dessus de leur lot, a été rejetée et la résolution 5, qui prévoyait la vente des combles situés au-dessus du lot de Monsieur [S] a, quant à elle, été adoptée par les copropriétaires. Toutefois, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement en date du 20 novembre 2020, a annulé ces deux résolutions au motif qu’elles étaient conditionnées par l’approbation d’un modificatif au règlement de copropriété voté lors de la même assemblée, selon résolution n° 2 annulée par le même jugement.

De plus, si les demandeurs relèvent que l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 a refusé de donner mandat au syndic pour engager une procédure judiciaire afin de solliciter la remise en état des parties communes ayant fait l’objet de travaux sans autorisation de la part du copropriétaire concerné (résolution n° 14), Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] n’ont cependant pas contester cette résolution en justice, de sorte qu’elle est définitive. Il sera relevé au surplus que cette résolution est rédigée en des termes très généraux, ne visant aucun copropriétaire ni aucuns travaux précis.

Enfin, il ressort des éléments de la procédure que Madame [J], copropriétaire du lot n° 7, voisin du lot n° 8, avait sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires afin de réaliser une trémie d’accès et des travaux d’aménagement des combles situés au-dessus de son lot. Cette autorisation lui avait été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2014 (résolution 10). Madame [J] avait alors saisi le tribunal pour voir annuler cette résolution en se fondant sur une rupture d’égalité avec d’autres copropriétaires (dont Monsieur [S]). Le tribunal a, dans un jugement en date du 20 mars 2016, rejeté sa demande considérant notamment qu’il n’existait pas de rupture d’égalité et rappelant que « le principe du respect de l’égalité entre les copropriétaires ne signifie pas que l’autorisation donnée antérieurement à un copropriétaire, jamais contestée et devenue définitive, oblige à l’avenir la copropriété à donner la même autorisation à tout autre copropriétaire, sans que soit examinée spécifiquement la nouvelle demande ».

Dans ces conditions, il résulte de ce qui précède :

— d’une part qu’il n’est pas démontré que les refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022, s’agissant de la demande de travaux relatifs aux combles, seraient injustifiés, abusifs et/ou discriminatoires,

— d’autre part, que le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour pouvoir autoriser judiciairement ces travaux.

En conséquence, la demande tant principale que subsidiaire sera rejetée.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Par ailleurs, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] seront déboutés de l’intégralité de leur demande formée au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 11 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/14019 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL2S

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes de Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] tendant à voir juger inopposables les refus d’autorisation de travaux qui leur ont été opposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14],

DÉBOUTE Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] de leur demande d’autorisation de réalisation des travaux de raccordement de futurs sanitaires privatifs au réseau d’évacuation commun par la création d’un tampon de raccordement sur la colonne d’évacuation commune passant en limite de leur lot,

DÉBOUTE Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] de leur demande principale d’autorisation de travaux relatifs à l’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot et de la cage d’escalier du bâtiment A, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et notamment d’autorisation de créer une trémie d’accès aux combles, de combler la fenêtre de toit existante, de créer deux fenêtres de toit de type Vélux, de créer une sortie de VMC en toiture,

DÉBOUTE Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] de leur demande principale d’autorisation de travaux relatifs à l’aménagement du lot n° 8 en surplomb de leur lot, tels que décrits dans la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2022 et notamment d’autorisation de créer une trémie d’accès aux combles, de combler la fenêtre de toit existante, de créer une fenêtre de toit de type Vélux, de créer une sortie de VMC en toiture,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 14] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [U] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [M] [L] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président