TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 23/03230

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUQP

N° MINUTE :

Assignations des :

25 Janvier 2023

14 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1885 et Maître Michaël DRAHI, avocat au barreau de Marseille, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

CAISSE PRIMAIRE D’ASSURANCE MALADIE DES HAUTS DE SEINE (CPAM 92)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0087

S.A NEXITY PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 03 Juillet 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 23/03230 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUQP

S.A. FONCIERE MASSENA

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine de Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Christine Boillot, Vice-Présidente

assistés de Madame Solène Breard-Mellin, Greffier lors des débats, et de Monsieur Gilles Arcas, Greffier lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine de Maupeou, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

______________________________

Madame [J] est locataire d’un appartement duplex situé aux 5ème et 6ème étage d’un l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à la société FONCIERE MASSENA et géré par la société NEXITY SAGGEL PROPERTY MANAGEMENT selon contrat du 18 décembre 2017.

Le 20 juin 2021, Madame [J] est tombée dans l’escalier de son appartement.

Elle a subi plusieurs interventions chirurgicales et traitements du fait de blessures graves, notamment une fracture luxation sous-talienne gauche, une fracture comminutive de la rotule droite et un traumatisme de l’épaule gauche.

Par ordonnance du 19 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné le Docteur [H] [W] en qualité d’expert pour déterminer le préjudice corporel subi par Madame [J]. Par ordonnance du 12 août 2022, ce juge a rendu son ordonnance commune à la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT.

Par exploit du 25 janvier 2023, Madame [J] a assigné la SA FONCIERE MASSENA et la CPAM devant le Tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir une réparation de son préjudice corporel. Le 14 mars 2023, la société FONCIERE MASSENA a assigné en intervention forcée la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, en sa qualité d’administrateur du bien. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mai 2023.

Madame [J], dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mai 2024, demande au tribunal de :

Condamner conjointement et solidairement la société FONCIERE MASSENA en sa qualité de bailleur et la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT en qualité d’administrateur du bien à indemniser Madame [U] [J] de l’intégralité de son préjudice ;

En conséquence,

Désigner par jugement avant dire droit à nouveau le Docteur [H] [W] avec pour mission d’examiner la victime, de déterminer les séquelles en lien avec l’accident dont elle reste atteinte, d’évaluer le déficit fonctionnel temporaire, le déficit fonctionnel permanent, les souffrances endurées, le préjudice esthétique temporaire et permanent, le préjudice d’agrément et le préjudice professionnel, et enfin de faire toutes constatations utiles ;

Surseoir à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Condamner par jugement avant dire droit conjointement et solidairement les sociétés FONCIERE MASSENA et NEXITY PROPERTY MANAGEMENT au paiement de la somme de 76.951,50 euros à titre de provision à valoir sur son indemnisation ;

Les condamner par jugement avant dire droit conjointement et solidairement au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [J] soutient que le juge du fond est compétent pour trancher une partie du principal concernant le droit à indemnisation intégrale de la victime et non le juge de la mise en état. Par ailleurs, en se fondant sur les articles 6 de la loi du 9 juillet 1989 sur les baux d’habitation et sur les articles 1719 et suivant du code civil relatifs à l’obligation contractuelle de sécurité du bailleur, elle affirme que la société FONCIERE MASSENA a manqué à cette obligation en n’installant pas de dispositif de retenue des personnes dans l’escalier en violation du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, et du fait de l’irrégularité des marches d’escalier, certaines n’ayant que 3 cm de profondeur. Elle soutient que l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre sa chute et ses blessures a été confirmé par l’expert judiciaire et les témoignages de son mari et des pompiers intervenus sur les lieux.

Elle ajoute que l’expert a indiqué que la consolidation de son préjudice corporel n’était pas acquise lors de la première expertise. Dès lors, elle réclame la redésignation du même expert ainsi que le versement d’une provision.

La CPAM des Hauts de Seine, dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 avril 2024, demande au tribunal de :

Condamner in solidum de la société FONCIERE MASSENA et de la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à lui verser les sommes de :

—  69 872,93 € au titre du remboursement des prestations versées à Madame [V] [C] ;

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter des présentes écritures, ces intérêts formant anatocisme à l’expiration d’une année conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

—  1 191 € au titre de l’indemnité forfaitaire de gestion ;

Les condamner in solidum à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme HOCQUARD, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

L’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La CPAM des Hauts de Seine, sur le fondement de l’article L376-1 du code de la Sécurité sociale, réclame la condamnation des sociétés FONCIERE MASSENA et NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à la rembourser des indemnités qu’elle a servie à Madame [J] et à lui payer l’indemnité forfaitaire de gestion prévue à l’article L376-1 du code de la sécurité sociale. Elle invoque le rapport de l’expert qui confirme que la chute dans l’escalier est responsable des traumatismes de Madame [J].

La société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 septembre 2024, demande au tribunal de :

Débouter la société FONCIERE MASSENA et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, en tout cas en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

Débouter la CPAM des Hauts de Seine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Limiter l’indemnisation provisionnelle des préjudices de Madame [J] comme suit :

— Sur le déficit fonctionnel temporaire total : la somme de 1 000 euros à titre provisionnel.

— Sur le déficit fonctionnel temporaire partiel : la somme de 1 500 euros à titre provisionnel,

— Sur l’aide humaine : la somme de 2.500 euros à titre provisionnel,

— Sur le déficit fonctionnel permanent : la somme de 4 000 euros à titre provisionnel,

— Sur les souffrances endurées : la somme de 4 000 euros à titre provisionnel,

— Sur le préjudice esthétique temporaire : la somme de 500 euros à titre provisionnel,

— Sur le préjudice esthétique définitif : la somme de 1 000 euros à titre provisionnel.

En tout état de cause, condamner la société FONCIERE MASSENA à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître François BLANGY – SCP CORDELIER & ASSOCIES.

La société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT soutient que sa responsabilité extracontractuelle n’est pas engagée en l’absence de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Sur l’absence de faute, elle affirme que l’escalier est conforme aux normes de sécurité car il est cloisonné des deux côtés ce qui empêche une chute dans le vide et que la marche de 3 cm correspond à la continuité du palier. Sur l’absence de lien de causalité, elle ajoute que la chute de Madame [J] n’a pas de lien de causalité avec son intervention en qualité de gestionnaire de biens. Sur l’absence de préjudice, elle argue de ce que les demandes provisionnelles de cette dernière sont prématurées et doivent être réduites.

Sur l’appel en garantie de la société FONCIERE MASSENA, elle soutient que sa responsabilité contractuelle n’est pas engagée, car elle a respecté les termes de son mandat de gestion locative.

Enfin, elle soutient que la CPAM des Hauts de Seine n’a pas démontré la non-conformité de l’escalier.

La SA FONCIERE MASSENA, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mai 2024, demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Mme [J] de ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

Lui donner acte de sa proposition d’allouer la somme de 14.000 € à Mme [J] ;

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes à l’encontre de SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT ;

Débouter la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT et la CPAM des Hauts de Seine de leurs prétentions autres et contraires,

Condamner la SA NEXITY PROPERTY MANAGEMENT à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Madame [J] ;

Condamner cette dernière à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

S’agissant de Madame [J], à titre principal, la société FONCIERE MASSENA soutient que les demandes de cette dernière sont infondées en l’absence de lien de causalité entre sa chute et l’escalier et de conformité de celui-ci. Elle argue de ce que les circonstances exactes de la chute ne sont pas établies et que l’expert n’est pas techniquement compétent pour évaluer la conformité de l’escalier. Elle affirme que le constat d’huissier et le témoignage du mari de Madame [J] sont insuffisants à établir les circonstances de la chute et que les causes de cette chute ne sont pas connues. Elle ajoute que la fiche d’intervention des pompiers n’apporte pas la preuve du lien de causalité, ces derniers ayant trouvés Madame [J] au sol. D’autre part, elle soutient que l’escalier est conforme aux normes applicables et que la présence de cloisons de chaque côté de l’escalier constitue un dispositif de retenue. Elle affirme que la norme NFPO1-012 concernant les garde-corps ne s’applique pas aux escaliers privés mais uniquement aux escaliers présents dans les parties communes des immeubles et que la norme NFP21-210 concernant les dimensions de marches n’est pas obligatoire. Elle précise que l’expert a mesuré la profondeur des marches du côté de l’axe central de l’escalier nécessairement très réduite, l’escalier étant tournant voire en colimaçon. À titre subsidiaire, elle conteste les montants demandés à titre provisionnel par Madame [J] et propose une provision de 14 000 euros toute cause de préjudices confondue. Elle ajoute que la demande de désignation de l’expert est prématurée, Madame [J] n’étant pas encore consolidée.

S’agissant de la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT, elle invoque le mandat de gestion locative conclu avec cette dernière selon lequel elle avait l’obligation de respecter la réglementation sur la sécurité des logements. Se fondant sur ce mandat, elle demande la garantie de cette dernière qui avait accepté de supporter l’ensemble des obligations du propriétaire.

S’agissant de la CPAM des Hauts de Seine, elle soutient que cette dernière n’a pas démontré la non-conformité de l’escalier et que les intérêts demandés ne peuvent courir qu’à compter du jugement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 28 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent offrant toutes les garanties de sécurité nécessaires.

La violation de ce texte par le bailleur engage la responsabilité de celui-ci lorsque le dommage subi par la victime résulte directement de cette violation.

En l’espèce, pour établir les circonstances de son accident, Madame [J] verse aux débats une attestation rédigée par son propre mari dont l’impartialité peut être mise en doute en raison des liens conjugaux qui unit les deux personnes. En outre, Monsieur [K] [J] indique avoir simplement entendu un vacarne et des hurlements provenant des escaliers, ce qui laisse entendre qu’il n’a pas vu la chute.

Elle communique également la fiche d’intervention des pompiers qui se borne à faire état de sa chute dans l’escalier et d’une fracture de son épaule.

Le dossier ne comporte donc aucun témoignage impartial sur les circonstances précises de son accident.

La demanderesse produit un constat de commissaire de justice du 28 juin 2021 auquel sont annexées des photographies de l’escalier. L’on y voit, certes, que celui-ci ne comporte aucune rampe. Cependant, Madame [J] était âgée de 40 ans au moment des faits, étant née le [Date naissance 1] 1980, elle n’avait donc pas besoin d’une rampe pour descendre l’escalier. Par ailleurs, l’on remarque que cet escalier est situé entre deux murs, ce qui empêche toute chute dans le vide. La présence de garde-corps, préconisée par l’article 2 du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 20002 n’est donc pas nécessaire.

Dans son constat, le commissaire de justice fait état de ce que la largeur de la marche la plus réduite est de 6 cm côté gauche et de 24 cm côté droit. Cependant, il convient de relever que l’escalier est en colimaçon et que, lorsque l’on emprunte ce type d’escalier, l’on marche sur sa partie la plus large. Or, une marche d’une profondeur de 24 cm permet d’y poser le pied. Le commissaire de justice indique que la dernière marche se trouvant au 6ème étage est d’une profondeur de 3 cm. Cependant, il convient d’observer que la marche en question n’est que le prolongement du pallier du 6ème étage. Le caractère dangereux de cet escalier n’est donc pas établi.

En définitive, Madame [J] échoue à prouver l’existence d’un manquement de la société FONCIERE MASSENA à l’obligation de sécurité incombant au bailleur en vertu de l’article de 6 de la loi numéro 89-642 du 6 juillet 1989 et d’un lien de causalité entre un éventuel manquement à cette obligation et l’accident dont elle a été victime.

La responsabilité de la société FONCIERE MASSENA ne peut donc être engagée, pas plus que ne peut l’être celle de la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT.

Madame [J] et la Caisse Primaire d’Assurance Maladie des Hauts de Seine seront, en conséquence, déboutées de leurs demandes tant au fond que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rejet de ces demandes rend sans objet la demande de garantie formulée par la société FONCIERE MASSENA contre la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT ainsi que les demandes formulées l’une contre l’autre par ces deux sociétés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [U] [J] et la Caisse Primaire d’Assurance Maladie des Hauts de Seine de l’ensemble de leurs demandes,

DÉCLARE sans objet la demande de garantie formulée par la société FONCIERE MANESSA contre la société NEXITY PROPERTY MANAGEMENT,

DÉCLARE sans objet les demandes formulées l’une contre l’autre par les sociétés FONCIERE MASSENA et NEXITY PROPERTY MANAGEMENT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [J] aux dépens,

ACCORDE aux conseils qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers.

Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Gilles Arcas Antoine de Maupeou