TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Christian COUVRAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ST6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic, dont le siège social est sis Le Cabinet [N] – [Adresse 1]

représentée par M^e Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B620

DÉFENDERESSE

Madame [S] [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0462

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06592 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ST6

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [G] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], des lots n°16 et 78 de la copropriété.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet [N] a fait assigner Madame [S] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:-4045,44 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 4 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 18 novembre 2024 et capitalisation annuelle des intérêts;

-646,31 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

-2500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive;

-1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens qui comprendront les frais d’assignation ainsi que les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir;

refuser tout délai de paiement et subsidiairement:

— juger que les délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir;

— dire qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi que du non-respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Madame [S] [G] sera condamnée deviendra immédiatement exigible.

A l’audience du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a indiqué que la dette est de 2789,01 euros au 5 mars 2025, soit 2081,99 euros de charges et 704,02 euros de frais et a sollicité le bénéfice des termes de son assignation pour le surplus.

Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais tels que sollicités par la partie défen deresse.

Madame [S] [G], représentée par son Conseil, a demandé aux termes de ses conclusions en réponse, de voir:

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement

— lui accorder le délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette ou en toute hypothèse, les plus larges délais de paiement;

— condamner le demandeur à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a lieu à exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Elle estime que la dette n’est ni précise ni certaine.

Elle s’oppose aux demandes formulées au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le contrat de syndic,

— les relances et mises en demeure,

— le décomptes actualisé,

— les justificatifs de charges,

— les PV d’AG 2023 et 2024 + attestation de non recours,

— les AR de convocation et de notification des PV d’AG.

— les PV d’AG concernées + attestation de non-recours,

Le décompte des charges de copropriété impayées, actualisé, tenant compte des paiement intervenus, et incombant à Madame [S] [G], fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, il ressort de l’examen du décompte précis et détaillé que la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2081,99 euros hors frais nécessaires au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 mars 2025.

Madame [S] [G] qui ne justifie nullement de sa libération au titre de ces charges ainsi appelées, sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 231,18 euros retenu.

Madame [S] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2313,17 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais impayés, arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mises en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et de condamner Madame [S] [G] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de grâce

En en payant pas régulièrement ses charges de copropriété, Madame [S] [G] prive l’immeuble des moyens nécessaire à son fontionnement et à sa bonne marche, s’octroyant de fait déjà des délais qu’il convient de ne pas voir perdurer, notamment dans l’intérêts des autre copropriétaires qui ne manquent pas de faire face à leurs obligations.

Il convient en conséquence de débouter Madame [S] [G] de sa demande de délais de grâce.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Celle ci étant nécessaire et compatible avec le litige, il n’y a pas lieu à l’écarter.

Madame [S] [G] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus, étant observé que les éventuels frais d’exécution relèvent, le cas échéant du juge de l’exécution.

Il convient en outre de condamner Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet [N], à l’encontre de Madame [S] [G];

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 2313,17 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais impayés, arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande de délais de grâce;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] , la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 5] le 29 avril 2025

le greffier le Président