TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Me.PROUTEAU Charlotte

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me. NIVOLAÏ-LOTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03291 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5V

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me. NIVOLAÏ-LOTY, avocat au barreau de Paris, vestiaiare : B420

DÉFENDEURS

La sociéte COMMERCE VENTURES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me.PROUTEAU Charlotte, avocat au barreau de Paris; vestiaire : R016

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me.PROUTEAU Charlotte, avocat au barreau de Paris; vestiaire : R016

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03291 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P5V

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 8 février 2023, La SCI [O] a loué à LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES pour une durée d’ un an un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel charges comprises de 10000 euros en guise de logement de fonction de M. [N] [P].

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 7 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 160.000 € euros en principal.

Un congé a également été délivré le 30/10/24 à effet du 12/02/25.

LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES , autorisée à rester jusqu’au 15 avril 2025, a libéré les lieux le 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, La SCI [O] a assigné en référé LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES et M. [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses conclusions en réponse n° 2, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 169.000 euros, (soit 200000 € de loyers impayés février 2025 inclus + 4000 € pour la période du 1er au 12 mars 2025, déduction faite d’un paiement de 15000 e consécutif au commandement et de 20000 € de dépôt de garantie) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 160000 € et de l’assignation pour le surplus,

Subsidiairement, condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES au paiement provisionnel de la somme de 100.000 €,

— débouter LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES de ses demandes,

— condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES au paiement d’une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La SCI [O] précise que le dégât des eaux n’est survenu qu’en février 2024 et , sans la moindre insalubrité, n’a affecté que le plafond d’une des deux chambres à coucher (sachant que l’appartement s’étend sur quatre pièces de 183 m2), sans avoir cessé d’être occupé au vu des consommations énergétiques, sachant que la cessation de paiement était antérieure, dès mars 2023, et sans que la banque ait jamais reçu de virements à part un seul de 5000 €. Elle demande au moins le bénéfice provisionnel de ces 7 échéances (70.000 €) + un acompte provisionnel de 30.000 € à valoir sur les 13 mensualités suivantes.

La SCI [O] dit non fondée, non justifiée et non corrélée la demande au titre du préjudice matériel subi par le locataire du fait d’avoir du se reloger à New-York

La SCI [O] dit tout autant non fondée et non justifiée la demande relative au préjudice moral pour les plaintes et intimidations qu’elle aurait formulées.

***

Dans leurs conclusions en réponse n° 2, LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES et M. [N] [P] demandent de :

— débouter la SCI [O] de sa demande d’expulsion,

— dire n’ y avoir lieu à référé,

Subsidiairement, débouter la SCI [O] de sa demande au titre des loyers,

— condamner la SCI [O] à lui payer la somme de 310.798,40 € au titre de son préjudice matériel,

— condamner la SCI [O] à lui payer la somme de 100.000 € au titre de son préjudice moral,

— débouter la SCI [O] de ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SCI [O] et la condamner au paiement d’une somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [N] [P] explique avoir constaté dès décembre 2023 une importante fuite d’eau au plafond de sa chambre en provenance de l’étage supérieur, sans que le bailleur jamais ne remédie aux désordres malgré une mise en demeure de juillet 2024, de sorte qu’il a été contraint de résider à l’hôtel la plupart du temps.

Il affirme avoir fait en février 2025 l’objet de menaces réitérées et propos diffamants pour un règlement sans délai des loyers par un prestataire de sécurité privé, ainsi que d’une coupure d’électricité le 19/02/25 et d’une tentative de résiliation de l’abonnement internet, ce l’ayant incité à partir avant la date du 15 avril 2025 arrêtée avec le bailleur ; toutes mesures cercitives justifiant l’indemnisation du préjudice moral.

Il fait état de contestations sérieuses de la dette locative : Il a bien procédé aux virements des loyers, mais un certain nombre ont été rejetés par la banque du bailleur, sans que le celui-ci ne réagisse sinon plus d’un an après les premiers impayés ; le défaut de paiement des loyers subséquents au dégât des eaux se justifiant , via l’exception d’inexécution, par l’incurie totale du bailleur à y remédier pendant un an. Il argue également des frais engendrés par cette inexécution, niant avoir continué à occuper les lieux, la consommation d’électricité ne pouvant concerner qu’un résiduel de veille et de ménage.

***

A l’audience du 22 septembre 2025, les conseils des parties ont rappelé les termes de leurs écritures.

***

Le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes de résiliation, d’expulsion et les demandes subséquentes sont devenues sans objet suite au départ du locataire avec état des lieux et restitution des clés.

I. Sur la compétence du juge des référés

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

L’article 834 distingue deux hypothèses d’intervention du juge : en l’absence de contestation sérieuse et en présence d’un différend ; mais, dans l’une et l’autre, il est exigé une situation d’urgence.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

La contestation sérieuse n’interdit au juge des référés de prescrire une mesure que lorsque cette prescription implique le règlement par ses soins de la contestation ; le juge se devant de vérifier le sérieux de la contestation.

Lorsque le juge des référés constate que les conditions de sa saisine sont réunies, il dispose du pouvoir de prendre « toutes mesures », c’est-à-dire des mesures conservatoires et de sauvegarde.

En l’espèce, il ressort des débats que suite à un contrat de bail du 8 février 2023 portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] destiné à un logement de fonction de M. [N] [P], La SCI [O], bailleresse, a fait délivrer le 7 novembre 2024 à LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 160.000 € euros en principal.

Il apparaît au vu des éléments aux débats qu’à la date dudit commandement de payer le 7 novembre 2024, donc avant le signalement du dégât des eaux, les loyers de mars, mai, juin à décembre 2023 puis de janvier à octobre 2024 étaient restés impayés.

Le locataire établit sa défense sur deux périodes scindées par la découverte du dégât des eaux en février 2024 (événement et date attestés selon pièce 9 non contestée et constat d’huissier du 24 juin 2024) :

Pour la première période décomptant des impayés de mars, mai, juin à décembre 2023 et janvier 2024, il prétend avoir bien procédé aux virements des loyers, mais qu’un « certain nombre » ont été rejetés par la banque du bailleur du fait de la nationalité russe de la gérante de la SCI [O].

Pour la seconde période de février 2024 à mars 2025, il justifie l’impayé par l’exception d’inexécution du locataire par mesure légale de rétorsion face au bailleur qui n’a pas remédié au dégât des eaux.

Or, de première part, un mail de la Société Générale du 1er août 2024 affirme n’avoir jamais reçu de la part de COMMERCE VENTURES tout ou partie des virements afférents aux loyers en souffrance, la défenderesse ne produisant aucune pièce à l’appui de cette affirmation pourtant précise, tels que des ordres de ce « certain nombre » de virements – en revanche bien flou – au départ de sa propre banque.

Un unique document en provenance ( ?) de la BNP Paribas atteste du rejet d’un virement instantané de 5000 € par la banque du « bénéficiaire», lequel rejet, outre qu’il est unique, ne peut être rattaché avec certitude à la SCI [O], d’autant qu’il porte sur une somme qui n’était pas attendue par ce bénéficiaire selon les termes du bail.

On relèvera aussi que M. [P] n’a pas transmis au bailleur le SWIFT des virements qui lui était demandé afin que sa banque de procède aux vérifications qui s’imposaient.

Enfin, ce blocage allégué des virements ne saurait entrainer l’inexigibilité de la dette, alors que, de droit positif, le loyer est portable, et n’étant pas contestée l’occupation des lieux à cette époque de sorte que le bail doit recevoir application.

De seconde part, étant rappelé que l’exception d’inexécution du locataire portant sur l’intégralité des loyers n’est admise en droit positif que pour autant que le logement est inhabitable, on relèvera qu’aucun rapport d’enquête et a fortiori aucun arrêté d’insalubrité de la DRIHL de la Ville de [Localité 5] n’est cité au bénéfice d’une franchise totale du loyer. L’affaire devant dès lors être réduites aux plus justes proportions d’un simple dégât des eaux qui ne peut emporter la rétention totale du loyer, mais qui peut donner lieu à la liquidation d’un préjudice de jouissance en cas de faute du bailleur.

S’agissant d’une inopérance du bailleur face à ce dégât des eaux, cela suppose que ce dernier en soit responsable, de façon variable selon qu’il provient d’une partie commune (la suite dépendant de savoir si le bailleur possède tout l’immeuble ou s’il faut tenir compte d’une copropriété envers laquelle il ne peut que faire ses meilleures diligences), soit qu’elle provienne d’un élément d’équipement privatif dont il répond , notamment, de la vétusté.

En l’espèce, sont produits des échanges de textos du syndic (non datés) faisant état (par plombier et couvreur) d’une « absence de fuite d’eau» et d’ « une suspicion d’infiltration par souche de cheminée ». D’autre part, l’hypothèse des parties communes étant exclue et le syndic s’orientant vers une origine de fuite privative, le syndic y renvoie la bailleresse à sa propre recherche de fuite après déclaration à son assurance.

Si le bailleur n’indique pas avoir agi en ce sens, il semble également étonnant que LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES n’ait pas procédé à une déclaration de dégât des eaux auprès de son assurance.

La démonstration de l’origine de la fuite et partant, de la responsabilité qui en découle restent donc floues et impropre à s’ériger en contestation sérieuse.

Quant aux allégations de dissimulation d’éléments d’insalubrité lors de l’entrée dans les lieux de M. [P], contredites par l’état des lieux d’entrée, elles apparaissent purement gratuites en l’absence du moindre témoignage ou avis expertal.

Ainsi, l’exception d’inexécution complète ne peut pas être opposée au bailleur, dont l’incurie de l’obligation de jouissance paisible est par ailleurs insuffisamment documentée – étant entendu au reste que les locataires ne demandent aucun préjudice de jouissance in indemnisation de cette faute.

De part et d’autre de la survenance du dégât des eaux, le non-paiement des loyers ne parait ainsi pas relever d’une contestation sérieuse de nature à déchoir le juge des référés de sa compétence, ni à faire obstacle à l’attribution d’une somme provisionnelle au bailleur.

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

La SCI [O] demande de condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES au paiement provisionnel de l’arriéré de loyer et de charges courants de 169.000 euros, soit 200000 € de loyers impayés (mars, mai, juin à décembre 2023 puis janvier 2024 à février 2025, soit 20 loyers) + 4000 € pour la période du 1er au 12 mars 2025, déduction faite d’un paiement de 15000 € en février 2025 et de 20.000 € de dépôt de garantie.

LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES échouant à démontrer ne pas être redevable des loyers figurant au décompte en pièce 6, elle sera donc condamnée à payer à la SCI [O] la somme de 168.870,96 € (200000 € de loyers impayés, février 2025 inclus + 3870,96 € pour le loyer de mars (soit 10000 x 12/31e) – (15000 € + 20.000 €)), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 160.000 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Aucun moratoire ou échéancier de paiement n’a été demandé subsidiairement par LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES.

III. Sur les demandes reconventionnelles

Sur le préjudice matériel

Le constat du 10 mars 2025 note « un important trou béant au niveau du plafond avec des stigmates d’infiltrations assez importants en pourtour. Le revêtement est noirci, cloqué et jauni sur différentes zones» , « au niveau de l’encoignure entre le mur de façade et le mur séparatif de l’autre chambre, la peinture est cloquée et écaillée », étant précisé que les photos à l’appui montrent que le « trou béant » ne débouche pas sur l’étage supérieur mais sur la dalle de béton mise à nu par les effritements de matière, avec des fissures et encloquements assez visibles autour de la zone.

Le PV du 24 juin 2024 montrait déjà le trou, relevant la présence d’ « un seau avec de l’eau à l’intérieur situé en contrebas de l’orifice ». Il relevait un parquet taché « au niveau de la zone surplombée par les stigmates d’infiltration » et au sol. Aucun égouttement n’était cependant constaté de visu.

Pour autant que la survenance et / ou la stagnation de ce sinistre soit imputable au bailleur, un préjudice de jouissance pourrait valablement être mis en question compte tenu, entre autres, du standing de la chose louée.

Toutefois, le locataire y corrèle en lieu et place un préjudice matériel résultant de la nécessité qui était la sienne de se reloger ailleurs sous le poids de l’insalubrité, et en l’occurrence dans un hôtel new-yorkais the Carlyle, si l’on en croit les pièces 2 et 15 du défendeur.

Le principe est la réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit pour la victime.

En premier lieu, les factures d’hôtel ne sont pas établis au nom de LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES qui en réclame l’indemnisation, si bien que son intérêt à agir est d’emblée discutable, malgré les explications guère convaincantes au sujet de la société RED TECHNOLOGIES ltd libellée comme destinataire de la facture.

Par ailleurs, outre que la démonstration de la défaillance du bailleur n’a pas été jugée apte à une contestation sérieuse de la demande de la SCI [O], il parait disproportionné d’arguer d’un dégât des eaux certes désagréable mais localisé, pour préférer, à un appartement de 183 m2 comportant une autre chambre (et en l’absence d’enfants), censément être un logement de fonction, la location d’une chambre d’hôtel sur un autre continent, par conséquent en rupture totale avec la finalité du logement et donc avec le dommage subi et indemnisable.

Par ailleurs, La SCI [O] fournit des attestations de voisins et du gardien attestant que le logement litigieux a bien continué à être fréquenté par M. et Mme [P] sur la période (2023-2024) où ils indiquent l’avoir fui, chassés par l’insalubrité, alors que des factures d’électricité non négligeables témoignent au moins pour partie du contraire. Par ailleurs, en dépit du dégât des eaux, le locataire avait demandé expressément à rester dans les lieux jusqu’au 15 avril 2025. Autant d’éléments qui jettent une ombre sur le préjudice réellement subi par LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES.

La demande sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

M. [P] affirme été l’objet de menaces réitérées aux fins d’un règlement sans délai des loyers par un prestataire de sécurité privé, ami du bailleur, se présentant comme étant M. [R].

M. [P] allègue d’une coupure d’électricité le 19/02/25 et d’une tentative de résiliation de l’abonnement internet.

Il affirme que cette pression globale, qui lui a créé un préjudice moral, l’a incité à partir avant la date du 15 avril 2025, prolongation, nonobstant, le congé opérant au 13 février, dont il avait convenu avec le bailleur contre argent.

Par ailleurs tout d’abord, rien n’étaye l’allégation selon laquelle EDF a indiqué que la propriétaire était « vraisemblablement » à l’origine de la demande de coupure d’électricité le 19/02/2025 (pièce 13). Il en va de même de tentative de résiliation de l’abonnement internet, le SMS en pièce 13 d’une personne inféodé de fraîche date au locataire et qui n’a pas délivré d’attestation de témoin ne pouvant être pris au sérieux.

Il est également question de « propos outranciers et diffamants » tenus par la bailleresse à l’encontre de M. et Mme [P] sans que la démonstration soit faire de leur existence et de leur publicité.

A ce propos, il sera précisé qu’une personne morale ne peut se prévaloir d’un préjudice moral qu’au titre d’une atteinte à sa réputation, ce qui, comme on l’a vu, est ici inabouti.

Resterait éventuellement le préjudice matériel, et non moral, du locataire résultant d’un départ anticipé du fait de la pression exercée sur M. et Mme [P], en dépit des 15000 € réglés pour se maintenir jusqu’au 15 avril 2025.

Bien que la demande à ce titre ne soit du coup pas correctement formulée, il convient de faire les réflexions suivantes :

S’agissant des intimidations de M. [R] s’étant le 21 février 2025 présenté à Mme [P] comme « un ami de [O] » avant de demander le règlement immédiat des loyers, certaines pièces sont produites attestant de ce qu’un certain [T] [R] est un entrepreneur niçois à la tête d’une entreprise de sécurité privée prodigue en « gros bras » et, ce qu’il confirme en pièce 16, qu’il a appelé Mme [P] pour, d’après la retranscription en pièce 8 d’un message vocal whattsapp, tenir les propos suivants :

« Je voulais savoir pourquoi votre mari ne m’a pas rappelé. Je voulais lui parler, voir avec lui comment on allait arranger la situation (l’expression « to clean up » étant mise en exergue dans un registre menaçant). Comme ça, tout le monde peut vivre en paix et on peut aller de l’avant et trouver la solution pour les paiements.(…) et rappelez moi s’il vous plait. Parce que si ce n’est pas le cas, je connais, comme vous l’ai dit, RED TECHNOLOGY. Je veux pas avoir à faire de scandale ou avoir à parler quelqu’un. (…) »

M. [T] [R], qui ne nie pas la teneur de son message, ajoutait au vu du dossier judiciaire (à lui transmis par le bailleur) une « mise au point » par courrier du 10/10/2025 pour se plaindre d’une présentation dénaturée de ses propos en justice, ainsi que de l’atteinte supposée aux droits à l’image de ses collaborateurs, (sur la base de clichés portant extraits d’une publication à large diffusion ), ajoutant que M. [P] était connu comme « un mauvais payeur, voire un escroc notoire. »

On constatera que ces propos, quoique désagréables, n’excèdent pas ce qu’il n’est pas déraisonnable d’envisager de la part d’un professionnel de l’immobilier en butte à vingt mois d’impayés purs et simple, dette locative qui était toujours pendante malgré la prorogation du bail, aucune menace n’étant explicite en l’absence de référence de M. [R] à son activité – la découverte de celui-ci étant le fruit des recherches des locataires.

Il pourrait toutefois en résulter une ambiance générale oppressante si on pouvait corréler ces propos aux autres allégations qui manquent pourtant, comme on l’a vu, de base probatoire, tout comme manque la démonstration de ce que le départ anticipé des locataires résulte de ce climat.

La demande au titre du préjudice moral de LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES sera donc rejetée.

IV. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES à payer à La SCI [O] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES à payer à La SCI [O] la somme provisionnelle de 168.870,96 € au titre de ses arriérés locatifs arrêté au 12 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2024 sur la somme de 160.000 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

DEBOUTE La SCI [O] du surplus de ses prétentions,

DEBOUTE LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES et M. [N] [P] de leur demandes reconventionnelles,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE LA SOCIÉTÉ COMMERCE VENTURES à payer à La SCI [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT